Möglicherweise von reichen Verwandten oder Freunden. Bei einigen Darlehen, wie z.B. einem Wohnungsbaudarlehen, muss der Darlehensnehmer nachweisen, dass er einen bestimmten Prozentsatz des zu finanzierenden Projekts direkt aus eigenen Mitteln bezahlen kann. Mit diesem klassischen Wohnungsbaudarlehen zahlt der Darlehensnehmer eine monatliche Rate, die über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich ist. Dieser Betrag setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen.
Hypothekenaufnahme – das müssen Sie wissen!
Das Haus mit eigenem Hausgarten – für viele Menschen noch immer der Traum vom klassischen Leben. Mit der Übertragung des Grundpfandrechts vom Grundstückseigentümer auf die Hausbank wird das eingeräumte Pfandrecht gesichert – und der Grundstückseigentümer bekommt wie bei einem „einfachen“ Kredit bessere Zinsbedingungen. In unserem Leitfaden können Sie herausfinden, was eine Immobilie tatsächlich bedeutet, welche Voraussetzungen bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens zu erfüllen sind und welche Kreditinstitute billige Hypothekarkredite bereitstellen!
Wofür steht eine Grundschuld? Der Begriff Hypotheken kommt aus dem Altgriechischen und bezeichnet soviel wie Grundpfandrechte. Das Recht an einer Liegenschaft wird von der Person übertragen, die die Liegenschaft (Haus, Liegenschaft, Appartement, etc.) in Anspruch nimmt, um im Gegenzug andere Vergünstigungen zu bekommen. Das Hypothekendarlehen wird im Bankgeschäft als Sicherheit für Darlehen verwendet.
Der Betrag der möglichen Grundpfandrechte richtet sich nach dem Immobilienwert. Ist ein Grundpfandrecht immer im Kataster verzeichnet? Ja, Grundpfandrechte werden immer im Kataster erfasst. Auf diese Weise erwirbt der Kreditgeber das Recht auf das gesicherte Eigentum. Mittlerweile ist die Baufinanzierung in der Bundesrepublik allerdings weniger verbreitet. Allerdings steigt die Belastung.
Verbleibt die Grundschuld, wenn ich den Kredit zurückbezahle? Der Abschluss einer Immobilie ist also in der Regel mit der Kreditaufnahme assoziiert – aber das ist nicht unbedingt notwendig. Wenn der Zahlungspflichtige seine Zahlungsverpflichtungen nach und nach erfüllt, verringert sich auch die ursprünglich zugesagte Grundschuld. Mit der Schuldentilgung geht auch die Belastung zurück.
Nach der Rückzahlung der Forderungen verbleibt die Grundschuld im Kataster, bis die Hausbank eine „löschbare Quittung“ ausstellen kann. Bei vollständiger Rückzahlung der Schulden geht die Grundschuld an den Besitzer zurück. Das Grundpfandrecht wird dann zu einer freien Eigentümerhypothek. Wenn die durch die Grundpfandrechte gesicherte Forderungen nicht zurückgezahlt werden, steht der Besitzer vor der Zwangsversteigerung seines Eigentums durch den Kreditgeber.
Wie hoch ist die Grundpfandgebühr – und was ist der Unterschiedsbetrag zu einer hypothekarischen Belastung? Das Grundpfandrecht ist – wie die Grundpfandrechtserklärung – eine Bürgschaft, um ein Grundstück zu finanzieren. Grundschulden und Hypotheken sind zwei verschiedene Hypotheken. Im Falle einer Verpfändung tritt der Käufer der Immobilie sein Eigentum an seinen Kreditgeber, in der Regel an die Kreditnehmer.
Das Grundpfandrecht ist daher an eine konkrete Inanspruchnahme geknüpft. Die Grundpfandrechte sind anders: Sie können über einen gewissen Bedarf hinweg verwendet werden. Die Grundpfandrechte können auch nach Rückzahlung des Darlehens als Sicherheiten verwendet werden, z.B. bei einer Umterminierung. Anders als bei einer Grundpfandrecht ist es dem Kreditgeber möglich, das Pfandgut des Kreditnehmers ohne vorherigen Rechtsbehelf unverzüglich außer Kraft zu setzen.
Eine weitere Differenz zur Immobilie: Nicht nur die Liegenschaft, sondern auch das übrige Schuldnervermögen kann durchgesetzt werden, d.h. auch Lohnpfändungen und andere Vermögenspfändungen sind möglich. Bei Nichterfüllung der Ansprüche und mehreren Grundpfandrechten gibt es einen festgelegten Rangfolge, nach der die Gläubiger der Grundpfandrechte zufrieden sind.
Muß ich eine Grundschuld abschliessen, wenn ich einen Kredit erhalte? Für das Immobiliendarlehen wird prinzipiell eine so genannte Amortisationshypothek abgeschlossen. Bei einem Hypothekarkredit wird eine maximale Belastung von 60-70% des Marktwertes der Liegenschaft eingeräumt. Reicht dies nicht aus, kann eine zweite Grundschuld abgeschlossen werden. Bei Vertragsbeginn wird ein Jahreszinssatz und eine Jahresrückzahlungsrate festgelegt.
Die Hypothekarzinsen sind in der regel wesentlich günstiger als bei einem gewöhnlichen Ratendarlehen, da das Darlehen bereits durch die Liegenschaft unterlegt ist. Ein Hypothekarkredit verursacht im Gegensatz zu einem Bausparvertrag auch Sonderkosten, z.B. für die Beurkundung des Hypothekenvertrages. Der Preis einer Grundschuld oder eines Hypothekendarlehens setzt sich aus den nachfolgenden Positionen zusammen:
Diskont, d.h. der „Diskont“ (Eigentümer bekommt weniger Gelder als im Kataster eingetragen), Zins (je geringer der Diskont, desto größer der Zins), Bereitstellungszins (wird für gewährte, aber noch nicht ausgezahlte Kredite berechnet), Bankbearbeitungsgebühren, Sachverständigenkosten für den Immobilienwert, Beurkundungskosten und Beurkundungskosten des Hypothekenvertrages (die Notarkosten sind wesentlich höher), Wie komme ich zu günstigen Konditionen für ein Hypothekendarlehen?
Ab 100.000 EUR kann auch eine Nachkommastelle einen großen Einfluss auf die spätere Monatsgebühr haben. Ist es möglich, mein Haus zu mieten – trotz einer Grundschuld? Das Objekt ist über die Laufzeit des Darlehens an die Hausbank abgetreten, kann aber nach wie vor von den Besitzern uneingeschränkt benutzt – und damit auch verpachtet werden.
Das Haus kann jedoch erst nach Rückzahlung der Schulden wiederverkauft werden. Wieviel kann ich mir denn ausgeben? Die Anschaffung einer Liegenschaft ohne Eigenmittel ist nur bei extrem hoher Vergütung möglich. Darüber hinaus hängt der Preis einer Liegenschaft auch von den jeweiligen Zinssätzen, d.h. den Hypothekenzinsen, ab. Aktuell sind wir ( „ab 2013“) in einer Tiefzinsphase und die Zinssätze sind im Untergeschoss.
Aktuell gibt es Darlehen mit einer 10-jährigen Restlaufzeit von weniger als 3 % – ein sehr gutes Beispiel. Welches monatliche Entgelt benötige ich, um die Finanzierung zu finanzieren? Fachleute empfehlen, dass nicht mehr als 40 % des Einkommens der Haushalte für Zinsen und Rückzahlung ausgegeben werden sollten, damit die Finanzierung erfolgen kann.
Was sind die Gefahren, die mit einer Immobilie einhergehen? Die folgenden Hinweise sollten beachtet werden, damit Sie trotz Ihrer Grundschuld in der Nacht friedlich einschlafen können: Das Hypothekendarlehen sollte 70 v. H. des Wertes der Immobilie nicht überschreiten, damit die Immobilie im Falle eines Wertverlustes weiterbearbeitet werden kann. Im Idealfall sollte das Haus bis zur Pensionierung ausgezahlt werden.
Auch heute noch wird der Erwerb von Immobilien als sicherer Puffer für das hohe Lebensalter angesehen – aber was tun, wenn die Pension niedrig ist und das Kapital nicht ausreicht? Das Grundstück ist ausgeliehen. Dadurch bekommen die alten Wohnungseigentümer einen Kredit – dieser muss aber erst nach dem Tode der Wohnungseigentümer gezahlt werden.
Danach wird entweder die Liegenschaft veräußert oder die Erbschaft übernimmt die Amortisation. Bei den meisten Anbieter kann die Liegenschaft bis zu 50 Prozent verliehen werden. Senioren können mit diesem Angebot ihre Altersrente erhöhen – und trotzdem in ihrem eigenen Besitz leben.