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Vorzeitige Rückzahlung Hypothek

Die Berechnungen berücksichtigen die branchenüblichen Vorfälligkeitsentschädigungen. Mit einer variablen Hypothek profitieren Kreditnehmer von niedrigeren Zinsen, müssen dafür aber ein höheres Risiko in Kauf nehmen. Auch das neue Verbraucherkreditgesetz für Österreich regelt die Strafen für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens. Die Verluste ergeben sich aus der Differenz zwischen der Höhe der Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und den Zinssätzen zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung. Das Entgelt für die vorzeitige Rückzahlung regelt die Entschädigung der Bank im Falle einer vorzeitigen Kündigung oder Rückzahlung.

Vorzeitiges Beenden der Hypothek (aktualisiert am 12.03.2018)

Eine Festhypothek ist ein Festvertrag, dessen vorzeitige Kündigung nur mit Ausgleich durch den Vertragspartner möglich ist. Unerwartet auftretende Ursachen wie z. B. der Grundstücksverkauf, Todesfall, Invalidität oder Ehescheidung können dazu führen, dass die Hypothek vom Kunden frühzeitig gekündigt werden muss. Der so genannte Vorfälligkeitsentschädigungsbetrag kann schnell einen 5-stelligen Wert haben.

Das Rückzahlungsentgelt beruht auf folgenden Faktoren: Die Rückzahlung des Darlehensbetrages kann nun zu 0,1% (Wiederanlagequote) erfolgen. Damit beträgt der für die verbleibende Laufzeit der Hypothek angefallene Schaden 3,7% (Zinssatz der Hypothek abzüglich Wiederanlagezinssatz). Mit einem Hypothekenvolumen von 500’000 Franken würde die vorzeitige Rückzahlung rund 74’000 Franken betragen.

Die genaue Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung sollte immer vom Kunden verlangt werden. Dies liegt daran, dass der Kreditnehmer häufig die Risikospanne der Hausbank mit der vorzeitigen Rückzahlung bezahlen muss – ein Wagnis, das jedoch bei der Rückzahlung der Hypothek nicht besteht. Darüber hinaus beinhaltet die Kalkulation der Vorfälligkeitsentgelte teilweise höhere Bereitstellungsentgelte. Diese können in begrenztem Umfang mit der Hausbank ausgehandelt werden.

Zum Beispiel, wenn bedeutende Aktiva bei der Hausbank deponiert sind, kann sich der Berater der Hausbank das Wort erteilen und auf die Margin verzichten. Von den steuerpflichtigen Einkünften kann die vorzeitige Rückzahlung im Zuge des Abzugs von Fremdkapitalzinsen abgezogen werden. Der steuerfreie Betrag von 50’000 Franken wird für Schuldabzugszinsen verwendet, d.h. Fremdkapitalzinsen zuzüglich Vorfälligkeitsentgelt können bis zu 50’000 Franken in der Steuererklärung abgezogen werden.

Bei einer um ein Mehrfaches höheren Frührückzahlungsgebühr kann es sich auszahlen, sich vorab mit den Finanzbehörden in Verbindung zu setzen und gegebenenfalls einen Steuerbescheid zu erwirken. Im Falle des Verkaufs der Immobilie kann die Hypothek auf den Erwerber (zu den derzeitigen Konditionen) übergehen und so die vorzeitige Kündigung des Darlehensvertrages unterbleiben. Daher ist es sinnvoll, mit dem Erwerber zu sprechen und gegebenenfalls die Hypothekenübernahme im Preis zu beachten.

Das zahlt sich in doppelter Hinsicht aus, denn geringere Verkaufserlöse wirken sich auf die Grundstückgewinnsteuer aus. Um die Hypothek zu erwerben, muss die Kreditwürdigkeit des Käufers den Richtlinien der Banken genügen und die Banken müssen der Transaktion zustimmen. Anders verhält es sich, wenn der Verbraucher mit steigender Verzinsung aus der Hypothek aussteigen will.

Der zurückgezahlte Hypothekenbetrag kann von der Hausbank zu einem höherem Zins als der vom Auftraggeber gezahlte Hypothekenzins angelegt werden. Die vorzeitige Rückzahlung kommt somit dem Auftraggeber zugute. Häufig ist die Behandlung der vorzeitigen Rückzahlung in Kreditvereinbarungen jedoch unsymmetrisch. Bei einer vorzeitigen Kündigung der Hypothek muss der Kunde die Hypothek ersetzen, einige Kreditinstitute sind jedoch berechtigt, dem Kunde eine Aufwandsentschädigung in Rechnung zu stellen.

In der jetzigen Zinssituation könnte es sich durchaus auszahlen, diese Bestimmung näher zu betrachten. Im Regelfall schließt der Käufer mit der Libor-Hypothek einen Mehrjahresrahmenvertrag ab ( „Rahmenvertrag“) (in der Regel zwischen 2 und 5 Jahren). In dieser Rahmenvereinbarung wird der Zins am Ende jeder Tranche (in der Regel 1, 3 oder 6 Monate) festgesetzt.

Im Gegensatz zu einigen Missverständnissen, dass der Käufer die Hypothek des Libors zu jeder Zeit kündigen kann, ist der Bankwechsel erst am Ende des Rahmenvertrags möglich. Will der Konsument die Hausbank vor Verfall ändern, ist dies nur durch vorzeitige Kündigung des Rahmenvertrags wie bei einer festverzinslichen Hypothek möglich. In jedem Falle ist es wichtig, im Einzelfall zu überprüfen, ob sich die vorzeitige Kündigung einer Hypothek auswirkt.

Das Zinsergebnis (Differenz zwischen dem alten und dem neuen Zins über die Restlaufzeit) kann in bestimmten Situationen die Netto-Kosten der vorgezogenen Kündigung (nach Abführung des Steuervorteils ) überschreiten. Die vorzeitige Kündigung der Hypothek bietet zudem die Chance, die Gesamthypothek im aktuellen (noch) historischen Niedrigzinsumfeld zu refinanzieren und dauerhaft einen vorteilhaften Hypothekarzins zu erwirtschaften.