Anders sieht es jedoch aus, wenn ein Hypothekendarlehen während der Zinsbindungsfrist vorzeitig getilgt wird. Wenn die Laufzeit vorzeitig abläuft oder neu geordnet wird, hat die Bank das Recht, in Form einer Richtlinie für Hypothekendarlehen berücksichtigt zu werden. Die vorzeitige Rückzahlung von Festzinskrediten: Der mit einem Kreditkunden vereinbarte Festzinssatz liegt über dem Zinssatz, zu dem die Bank den vorzeitig zurückgezahlten Betrag wieder anlegen konnte.
Vorauszahlungsstrafe
Bei Hypothekarkrediten mit variabler Verzinsung (1) oder nach Auslaufen des festen Zinssatzes (2) ohne finanziellen Verlust (dreimonatige Kündigungsfrist) sind Sonderrückzahlungen oder -umschichtungen möglich. Ebenso können Festzinskredite nach zehn Jahren mit einer Laufzeit von sechs Jahren unentgeltlich und nicht durch Grundpfandrechte besicherte Kredite mit einer Laufzeit von drei oder sechs Jahren (‚ 3) beendet werden.
Selbst wenn eine vorzeitige Tilgung eine Vergütung erfordert, reduziert sie die verbleibende Laufzeit des Kredits und damit die noch zu leistende Zinsbelastung. Ein neues Darlehen mit wesentlich besseren Zinsbedingungen und/oder flexiblen Tilgungsmodalitäten kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine vorzeitige Tilgung der Immobilienfinanzierungen ermöglichen. Anders verhält es sich jedoch, wenn ein Hypothekendarlehen während der Zinsbindungsfrist vorzeitig getilgt wird.
Zum einen sind die Banken nicht zur Rücknahme von grundpfandgesicherten Krediten wie in Deutschland bei Immobilienfinanzierungen vor dem Auslaufen des festen Zinssatzes gezwungen. In diesem Fall können sie eine Vorauszahlungsstrafe (VFE) fordern, um den daraus resultierenden ökonomischen Schaden auszugleichen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Hausbank durch den Abschluss des Vertrages mit dem Darlehensnehmer auf die Zinserträge zählen konnte.
Bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens, die zu einem wirtschaftlichen Verlust führt, entfällt diese Verzinsung. Diese Schäden sind durch die vorzeitige Rückzahlung zu ersetzen. Die Darlehensnehmer können ihr Geld in Einzelfällen vor dem Auslaufen des festen Zinssatzes auszahlen. Was ist die Höhe der Frührückzahlungsgebühr für Immobilienkredite? Gegenüber der Rückzahlung von Personalkrediten gibt es für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentgelte für die Immobilienfinanzierung bedauerlicherweise keine gesetzlichen Regelungen.
Die beiden Berechnungsmethoden basieren auf dem Cashflow-Modell, das die geänderten Cashflows aufgrund der vorzeitigen Tilgung durch den Darlehensgeber mitberücksichtigt. Die Asset-aktive Methodik sieht daher vor, dass die Hausbank das frühzeitig gekündigte Darlehen durch ein anderes, gleichwertiges Darlehen ersetzt. Sollte die Hausbank für das neue Darlehen einen geringeren Zinssatz als beim beendeten Darlehen berechnen müssen, muss sie einen entsprechenden höheren Darlehensbetrag verschieben, um die Zinseinnahmen auszugleichen.
Der Unterschiedsbetrag zwischen dem neuen Darlehensbetrag und der verbleibenden Schuld des Altvertrages ist Teil der vorzeitigen Rückzahlung und wird als Zinsverschlechterungsverlust bezeichnet. Er errechnet sich aus den Sollzinsen des beendeten Vertrags abzüglich der Sollzinsen, zu denen die Hausbank das Guthaben selbst aufnahm. Die vorzeitige Beendigung führt zu geringeren administrativen Kosten und geringeren Risiken für die Gesellschaft.
In dieser Berechnungsmethode wird davon ausgegangen, dass der Darlehensgeber das Kapital am Markt anlegt, anstatt ein Darlehen aufzunehmen. Dies können nach Ansicht des Bundesgerichtshofes Pfandbriefe oder Öffentliche Bonds sein. Der Finanzmarktbeobachter stellte fest, dass es je nachdem, ob ein Annuitätenkredit oder eine so genannte kombinierte Finanzierung ausgewählt wurde, große Differenzen in der Summe der vorzeitigen Rückzahlung gibt.
Bei der Darlehensaufnahme werden Zinsen und Tilgungszahlungen in einem konstanten Satz kombiniert, bis das Darlehen stückweise zurückgezahlt wird. Die Marktbeobachterfinanzierung des Bundesverbandes der Verbrauchermärkte (vzbv) hat in ihrer Umfrage im September 2017 die Vorauszahlungsstrafe von 209 Bauspargeschäften aus dem ganzen Land mit einem Gesamtvolumen von mind. 50.000 EUR analysiert.
Ausschlaggebend für die Berechnung der vorzeitigen Rückzahlung waren die stetig fallenden Sätze. Die Kreditinstitute konnten die Verzinsung aus den beendeten Kontrakten nicht durch neue Verträge ausgleichen. Mit günstigen Krediten können Kreditinstitute profitabler sein. Weil es im Zusammenhang mit der Bausparkassenfinanzierung keine Rückzahlung von Vorschusskrediten gibt, sind die Aufwendungen für die Kreditnehmer im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen noch teurer geworden.
Werden beide Finanzierungsarten, Annuitätenkredite und kombinierte Finanzierungen verglichen, wirken sich die erstmalige Rückzahlung, die verbleibende Verbindlichkeit und der Zeitpunkt der Kündigung auf die Vorfälligkeit aus. Benutzer eines annuitätischen Darlehens können die Strafe für die vorzeitige Rückzahlung im Zweifel durch eine erhöhte Rückzahlung von vornherein und durch außerplanmäßige Tilgungen reduzieren. Im Falle eines Vorschussdarlehens hat der Kreditnehmer keinen Einfluß auf die Summe der Ausgleichszahlung.
Der Verbraucherschutzbund (vzbv) forderte den Gesetzgeber erneut auf, in der Frage der Vorfälligkeitsentgelte tätig zu werden und in Anlehnung an die Vorfälligkeitsentgelte für Ratenkredite für die Verbraucher zu sorgen. Ausgehend von der verbleibenden Laufzeit und der Restverbindlichkeit wird die vorzeitige Rückzahlung errechnet. Sind bereits außerplanmäßige Tilgungen erfolgt, wird die verbleibende Schuld und damit die vorzeitige Rückzahlungsstrafe vermindert (6).
Für alle Geldbeträge, die der Darlehensnehmer ausserplanmässig zurückzahlt, wird eine vorzeitige Rückzahlung fällig. Es gilt also nicht nur bei vollständiger Rückzahlung des Darlehens, sondern auch bei Teilzahlung. Die Berechnungsgrundlage bildet das BGB. In jedem Falle sollte die Kalkulation der Hausbank überprüft werden. Jeder, der die Rückzahlung des Darlehens in Erwägung ziehen möchte, sollte zunächst berechnen, wie hoch die Höchststrafe für die vorzeitige Rückzahlung sein wird.
Zur Vereinfachung der Kalkulation hat die Stiftung Warentest für Sie Excel-Rechner bereitgestellt, die Sie kostenfrei downloaden können (7). Das Terminkreditgeschäft kann mit jedem Finanzinstitut vor Ende der Zinsbindungsfrist (in der Regel 36 bis 60 Monate) abgeschlossen werden. Ein Abruf des Darlehens ist jedoch nicht erforderlich.