Vorfälligkeitsentschädigung ist der Zinsverlust, den eine Bank erleidet, wenn ein Darlehen während der Zinsbindungsfrist vorzeitig zurückgezahlt wird. Vor der Kündigung eines Kreditvertrages sollten sich die Kreditnehmer über die voraussichtliche Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung informieren. Bei vorzeitiger Rückzahlung wird die Vorfälligkeitsentschädigung immer individuell berechnet. Die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens kann teuer sein. In vielen Fällen verlangen die Banken einen finanziellen Ausgleich für den Zinsverlust bei vorzeitiger Beendigung einer Hypothek: die Vorfälligkeitsentschädigung.
Der Bundesgerichtshof räumt bei frühzeitiger Darlehenstilgung Freiraum ein: Kreditinstitute können Entgelte festlegen.
Entspricht die Hausbank dem Wunsch des Kreditnehmers, sind die festgesetzten Gebühren nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) in der Regel effektiv. Auch große Beträge müssen daher nicht auf ihre Angemessenheit hin geprüft werden. Zugleich machte der Bundesgerichtshof noch einmal deutlich, dass bei der Festlegung der Vorfälligkeitsentschädigung kaum noch Handlungsspielraum vorhanden ist, sobald der Schuldner einen Rückzahlungsanspruch hat und es daher nicht mehr um die Unterbringung der Hausbank geht.
In diesem Fall muss die Vergütung sachgerecht sein und darf eventuelle Benachteiligungen der Hausbank nur durch frühzeitige Rückzahlung auffangen. Letztere hatte einer Projektentwicklungsfirma ein fünfjähriges Kreditvolumen in der Gesamthöhe von 10,22 Mio. EUR für den Kauf eines Shoppingcenters zur Verfügung gestellt. Nur ein Jahr später veräußerte das Unternehmen das Center und plant weitere Immobilien.
Um sie zu refinanzieren, vereinbarten die Gesellschafter, die Altkredite gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen und die Vorhaben komplett zu refinanzieren. Die Auszahlung für die Rückzahlung belief sich auf fast 436.000 EUR. Begründung: Sie hatte kein vertraglich vereinbartes Recht auf frühzeitige Einlösung.
Vorauszahlungsentschädigung keine einkommensabhängigen Aufwendungen für Mieteinnahmen
Kreditverträge, die zur Refinanzierung eines unbewohnten Mietobjektes abgeschlossen werden, enthalten neben Zusagegebühren, Abwicklungsgebühren und aktuellen Zinszahlungen in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Im Unterschied zu den Entgelten und aktuellen Zinszahlungen wird die Vorfälligkeitsentschädigung nur dann erhoben, wenn der Kreditnehmer das Kreditvolumen frühzeitig zurückzahlt. Deshalb wird sich der Kreditnehmer bei der Vertragsunterzeichnung regelmässig nicht um die steuerliche Handhabung der Vorfälligkeitsentschädigung kümmern.
Wenn er sich jedoch später entschließt, die Liegenschaft wieder zu verkaufen und das Kreditvolumen frühzeitig zurückzuzahlen, ergibt sich die Fragestellung, ob oder wie die Vorfälligkeitsentschädigung für steuerliche Zwecke einforderbar ist. Das Bundesfinanzhof hat nun in einer neuen Verfügung (BFH vom 11. Februar 2014 – IP 42/13 ) deutlich gemacht, dass die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als einkommensbezogener Aufwand von den Einnahmen aus Miete und Leasing abgesetzt werden kann.
Hierbei wird ein pauschaler Ausgleich für den Verlust der kreditgebenden Stelle aufgrund von (zukünftigen) Zinsen für die vorgezogene Rückzahlung des Kredits gewährt. Der Bundesfinanzhof hat daher nach seiner ständigen Rechtsprechung eine Nutzungsgebühr für das für die kürzere Frist eingesetzte Kapital und damit Fremdkapitalzinsen festgelegt.
Fremdkapitalzinsen zählen gemäß 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EWStG zu den einkommensbezogenen Aufwendungen, somit auch Vorauszahlungsstrafen. Fremdkapitalzinsen können jedoch nur von den Erträgen abgezogen werden, mit denen ein Ereignis verbunden ist (vgl. 9 Abs. 1 S. 2 EStG). Damit Fremdkapitalzinsen von den Erträgen aus Miete und Leasing einer Liegenschaft ( 21 EStG) als einkommensbezogene Aufwendungen abgezogen werden können, muss ein ökonomischer Bezug zwischen den Fremdkapitalzinsen und den Erträgen aus Miete und Leasing gegeben sein.
Nach Ansicht des Bundesfinanzhofes ist dies der Fall, wenn der Darlehenserlös, auf den die Fremdkapitalzinsen getilgt werden, in Anspruch genommen und für die Generierung von Mieteinnahmen genutzt wird. Gemäß der jetzigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes vom 11. Februar 2014 entfällt im Falle einer Vorfälligkeitsentschädigung gerade dieser ökonomische Bezug zur Vermietung. Die Rechtsgrundlage für die Vorfälligkeitsentschädigung findet die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BFH) auch in dem ursprünglichen Kreditvertrag zur Immobilienfinanzierung.
Nach Ansicht des Bundesamtes für Finanzdienstleistungsaufsicht (BFH) sollte dies jedoch das wirtschaftliche Resultat einer Novellierung dieses Kreditvertrages sein, die auf eine frühzeitige Darlehensrückzahlung abzielt. Dieser Änderungsvertrag war der Auslöser für die Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Der Änderungsvertrag wurde wegen des geplanten Verkaufs der Immobilie abgeschlossen, so dass ein finanzieller Bezug zum Verkauf der Immobilie bestand.
Diese ( „neue“) Wirtschaftsverbindung überschneidet oder ersetzt die bestehende Wirtschaftsverbindung mit der Vorvermietungstätigkeit. Dies bedeutet, dass der ökonomische Bezug zwischen den aus dem Kredit und dem Vermietungsgeschäft entstehenden Fremdkapitalzinsen fortbesteht, wenn der Verkaufserlös das Kreditgeschäft nicht vollumfänglich zurückführt, sondern eine restliche schuldenerzeugende Schuld bleibt; hier sollen nachträgliche Fremdkapitalzinsen aus dem verbleibenden Kredit im Umfang der originären Vermietungsaktivität als einkommensbezogene Aufwendungen abzugsfähig sein (bisher bereits am 20. Januar 2009 BFH).
Bei einer vollständigen Darlehensrückzahlung und den daraus folgenden Strafen für die vorzeitige Rückzahlung ist die Surrogation-Sicht jedoch nicht relevant, da die Rückzahlung das Kreditverhältnis auflöst. Demzufolge kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als einkommensbezogener Aufwand für Erträge aus Miete und Leasing, sondern bestenfalls im Zusammenhang mit der Bestimmung des Veräußerungsgewinnes gemäß 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EWStG als Vertriebskosten in Anspruch genommen werden.
Das Bundesfinanzhof lehnt sich explizit von früheren Urteilen ab, die unter Umständen den Abzug von Werbungskosten von den Strafen für die vorzeitige Rückzahlung erlaubten. Die Abziehbarkeit von Fremdkapitalzinsen hängt laut Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht davon ab, ob der Darlehenswert, auf den die Fremdkapitalzinsen getilgt werden, in Anspruch genommen und für die Generierung von Mieteinnahmen genutzt wurde.
Die Steuerzahler hatten den Beleihungswert für ein Mietobjekt übernommen und genutzt. Im Jahr 2014 wird der Steuerzahler weitgehend daran gehindert, im Falle eines Verkaufs Strafen für die vorzeitige Rückzahlung zu verlangen. Die vorzeitige Rückzahlung kann der Steuerzahler nur dann für Steuerzwecke (als Verkaufskosten) beanspruchen, wenn er die Immobilie innerhalb der 10-jährigen „Spekulationsfrist“ verkauft und somit zu versteuern ist.
Die Durchsetzung von Erträgen aus Miete und Leasing als einkommensbezogene Aufwendungen ist generell nicht möglich. Wird ein Verkauf der Liegenschaft nicht verhindert, sondern erst nach mehr als 10 Jahren angestrebt, sollte der Steuerzahler die Hausbank als Finanzpartner auswählen, die die niedrigste Vorfälligkeitsentschädigung berechnet und ggf. erhöhte Abwicklungsgebühren akzeptiert.