Der Betrag dieser Entschädigung richtet sich nach dem Zinssatz, den die Bank erhält, wenn sie das zurückgezahlte Hypothekendarlehen während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt anlegt. Doch das Volumen des Schweizer Hypothekenmarktes lässt erahnen, wie gross das Thema ist. Die Höhe dieser Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich aus verschiedenen Komponenten, insbesondere der Restlaufzeit der. und etwaige Refinanzierungs- und Margenverluste der Bank. Der Betrag dieser „Strafzahlung“ hängt in erster Linie von der Restlaufzeit der Festhypothek und der Höhe der Hypothek ab.
Ermittlung der Summe der Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kündigung von Fixhypotheken
Im Zuge der laufenden Verkaufsgespräche für seine Immobilie fragte ein Mandant die Hausbank im Jänner 2015, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kündigung seiner Festhypothek sei. Jänner 2015 gab die Nationalbank einen Beitrag von rund 3300 Franken bekannt. Er wurde jedoch am 13. Februar 2015 faktisch mit fast 5’000 Franken belasten.
Für den geringeren Anteil ging die Hausbank offenbar von einer leicht positiveren Reinvestitionsquote aus. Die tatsächliche Belastung basierte dann jedoch auf einer eindeutig rückläufigen Reinvestitionsquote. Bei vorzeitiger Kündigung einer festverzinslichen Hypothek hat die BayernLB gegenüber dem Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe der Zinsdifferenz zwischen dem mit dem Kreditnehmer abgestimmten und dem bei Vertragsbeendigung für eine Geldanlage am Markt mit der korrespondierenden Restnutzungsdauer zu erzielenden Zins festgesetzt.
Gegenwärtig sind die Reinvestitionsquoten rückläufig. In der Branche üblich war die Betrachtung der Wiederanlagequoten bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kundin hat dieser Erwiderung nicht zugestimmt und wurde an den Bürgerbeauftragten verwiesen. Die Bürgerbeauftragte hat die Nationalbank aufgefordert, ihren Standpunkt zu überprüfen. Seines Erachtens ist es verständlich, dass sich der Auftraggeber im Einzelfall auf die erste Kalkulation verlässt.
Die negative Zinssituation bestand zum Erklärungszeitpunkt, dem 21. Februar 2015, bereits. Mit einer Systemumstellung der Hausbank wenige Tage nach der ersten Abrechnung und der Berücksichtigung negativer Zinssätze bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung musste der Auftraggeber nicht gerechnet werden. Außerdem steht es nicht im Einklang mit der Feststellung des Bürgerbeauftragten, dass diese Regelung in der Branche üblich ist, da es eine Bankengruppe gibt, die sich absichtlich nicht so aufführt.
Schließlich war die Hausbank im Einzelfall darauf vorbereitet, den Mandanten aufzunehmen und erstattete die Differenz zwischen der zweiten, erhöhten und der ersten Rechnung. Der Bürgerbeauftragte war jedoch von den Vorbringen des Bürgerbeauftragten nicht überzeugt und hat erklärt, dass er sich auf der Grundlage der in seinen Kreditvereinbarungen enthaltenen Klausel über die vorzeitige Rückzahlung für die Berücksichtigung negativer Zinssätze für zulässig hält und sich an diese Vorgehensweise halten will.