Günstig in die eigenen vier Wände mit einem Baukredit: Vollfinanzierung: Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Aber es gibt Nachteile bei der Vollfinanzierung. Im Bankgeschäft bedeutet Vollfinanzierung den Erwerb von Immobilien oder Rechten, die ausschließlich durch Kredite ohne Eigenkapital finanziert werden. Vollfinanzierung bedeutet Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Möchten Sie Ihr Haus ohne Eigenkapital als Vollfinanzierung bauen?
Vollfinanzierung: Baufinanzierungen ohne Eigenmittel
Die anhaltend niedrigen Zinsen lassen immer mehr Menschen über den Kauf einer Liegenschaft denken. Ausreichende Eigenmittel sind auch für die Objektfinanzierung erforderlich. Das liegt daran, dass heute unter bestimmten Bedingungen auch eine eigenkapitalfreie Baufinanzierung möglich ist. Wie ist die Vollfinanzierung? Die Vollfinanzierung ist ein Immobiliendarlehen, bei dem der Kreditnehmer kein eigenes Vermögen verwaltet.
Der Darlehensbetrag muss die Gesamtheit der beim Kauf einer Liegenschaft anfallenden Ausgaben einschließlich der anfallenden Anschaffungsnebenkosten abdecken. Die Vollfinanzierung wird in der Regel als Bauherrenfinanzierung ohne Eigenmittel bezeichne. Allerdings wird dies sehr vereinfachend dargestellt, da es prinzipiell zwei unterschiedliche Finanzierungsvarianten ohne Eigenmittel gibt: 100%ige und 110%ige Finanzierungen.
Mit der 100-prozentigen Fremdfinanzierung werden nur die anfallenden Anschaffungskosten der Liegenschaft gedeckt. Bei einer 100%igen Fremdfinanzierung sind diese vom Kreditnehmer selbst zu übernehmen. Obwohl die 100%ige Deckung des gesamten Immobilienpreises erfolgt, muss der Erwerber Finanzdienstleistungen für die anfallenden Anschaffungsnebenkosten bereitstellen. Weil das Kaufgeld für den Kauf der Liegenschaft noch gebraucht wird, ist dies eine recht begrenzte Art der Vollfinanzierung.
Der zweite Typ der Immobilienfinanzierungen ohne Eigenmittel ist die 110%ige Unterlegung. Die Darlehenssumme umfasst dabei nicht nur den gesamten Anschaffungspreis der Liegenschaft, sondern auch die angefallenen Anschaffungsnebenkosten. Weil vom Erwerber kein weiteres Fremdkapital verlangt wird, beläuft sich der Eigenkapitalanteil bei dieser Ausführung auf 0 EUR. Insofern ist die 110%ige Förderung eine Vollfinanzierung.
Wodurch erhalten Sie eine Vollfinanzierung ohne Eigenmittel? Obwohl eine Vollfinanzierung heute durchaus möglich ist, sind Kreditinstitute nicht immer gewillt, einen Immobilienkredit ohne Eigenmittel zu unterzeichnen. Dazu gehört zum Beispiel nicht nur eine sehr gute Kreditwürdigkeit des Auftraggebers und eine einwandfreie Qualität der Immobilien, sondern auch die Position und der Erhaltungszustand der Objekt.
Insbesondere in der aktuellen Tiefzinsphase spielt man mit dem Wunsch, nicht mehr in die Monatsmiete, sondern in die eigene Liegenschaft zu stecken. Dabei haben sie fast keine Reserven, die sie als Eigenmittel zur Verfügung stellen können. Heute ist auch eine eigenkapitalfreie Refinanzierung möglich, die jedoch mit einem Risiko für den Kreditnehmer verbunden ist.
Bei einer Vollfinanzierung muss man damit rechnen, dass sich die meisten Kreditinstitute durch eine so genannte Risikoprämie schützen. Diese Risikoprämie liegt in der Regel in höheren Zinssätzen für Kredite vor, daher ist es wichtig, sich sorgfältig zu überlegen, ob die Monatsraten der Finanzsituation angemessen sind. Diese zusätzlichen Kosten dürfen auf keinen Fall zu Finanzierungsengpässen für den Kreditnehmer führen.
Es gibt jedoch noch andere Faktoren, die ein Vollfinanzierungsrisiko aufwerfen. Dies sind neben der Kredithöhe vor allem der zugesagte Rückzahlungsbetrag und die Dauer des Baukredits. Wer nämlich einen großen Kreditbetrag und nur eine kleine Rückzahlung von z. B. 1 Promille in Anspruch nimmt, braucht mehr Zeit, um den Kredit komplett zurückzuzahlen.
Die Gefahr ist groß. Denn sie bedeuten einen Werteverlust der Liegenschaft. Insbesondere wenn ein Kreditnehmer seine Liegenschaft während der Laufzeit verkaufen muss, kann dies zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten kommen. Bei der Vollfinanzierung ist auch der Immobilienwert entscheidend. Gerade wenn es um die Fragestellung geht, ob eine Liegenschaft das nötige Kapital verdient, müssen sich Interessenten und Kreditinstitute nicht immer einigen.
Selbst wenn sich Käufer und Kreditnehmer auf einen Verkaufspreis einigen, heißt das nicht, dass die Hausbank den Verkaufspreis für richtig erachtet und einen entsprechenden Kreditbetrag einräumt. Ein Arbeitsplatzverlust, eine Ehescheidung oder eine schwerwiegende Krankheit kann zu Finanzierungsproblemen fÃ?hren. Insbesondere dann, wenn die vereinbarten Kreditraten bereits im Höchstbetrag festgelegt sind, besteht bei Finanzierungsengpässen wenig Handlungsspielraum.
Damit die Gefahr einer Vollfinanzierung niedrig bleibt, sollte man nicht nur über ein ausreichendes finanzielles Kapital verfügt. Die schnelle Rückzahlung des Darlehensbetrages verringert zudem das Finanzierungsrisiko. Bevor man den Baukredit aufnimmt, sollte man sich genau überlegen, ob die Mehrkosten durch die Ausgabe von Eigenmitteln abgedeckt werden können.
Baufinanzierungen werden oft mit einer Eigenkapitalquote von mind. 20 v. H. durchgeführt. Bei einer Vollfinanzierung müssen nämlich nicht nur die Gesamtkosten als Kreditbetrag übernommen werden, sondern in der Regel auch ein Zinszuschlag akzeptiert werden. Der Kreditnehmer wird dadurch finanziell stärker belastet. Sollte eine Finanzierung mit Eigenmitteln jedoch nicht möglich sein, sollte man vor einer Vollfinanzierung in erster Linie die eigenen Finanzmittel auswerten.