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Vergleich Darlehen

Nutzen Sie den Forward-Darlehensvergleich, um die besten Hypothekendarlehen für Ihre Anschlussfinanzierung zu finden. Terminkredite sind eigentlich keine Kreditart, sondern ein so genanntes Finanzierungsangebot der Banken. Bei den Baukrediten erfolgt die Verzinsung zum Nominalzinssatz. Sie legt fest, welche Zinsen auf den Darlehensbetrag gezahlt werden und bestimmt zusammen mit dem Tilgungssatz die Höhe der monatlichen Kreditrate. Mit dem Kreditvergleichsrechner sehen die Verbraucher, welche Institution die günstigste ist und wo die Akzeptanzraten am höchsten sind.

Vergleich von Terminkrediten

Zur Kontaktaufnahme mit einer Hausbank können Sie entweder die Rufnummer auf der Infoseite oder den Verweis auf die Webseite der Hausbank verwenden. Sie können ein konkretes Gebot über die Schaltfläche „Anbieten“ bei der Hausbank einholen, das dann nach den Richtlinien für Wohnimmobilienkredite zu erstellen ist. In dieser Bewertung beinhalten die Vermittlungsangebote ein Provisionsprozent – im Einzelfall auch etwas weniger, wenn der Sponsor eine geringere maximale Kommission vorgibt.

Geringfügige Abweichungen des Zinssatzes gegenüber dem eigentlichen Angebot der Bank sind möglich, da bei dieser Bewertung keine Objektbewertung und Kreditwürdigkeitsprüfung durchgeführt wird.

Terminkredit

Inhalte dieser Seite: Terminkredite sind eigentlich keine Kreditart, sondern ein sogenanntes Finanzangebot der Kreditinstitute. Durch die Aufnahme eines Terminkredits heute für die zukünftige Entwicklung hat der Kreditnehmer die Chance, diesen Zinssatz für die zukünftige Entwicklung zu erhalten, noch bevor sein aktuelles Darlehen ausläuft.

Mit diesem Hedging geht der Schuldner kein Risiko ein, dass die Zinslast nach Ablauf der Zinsbindungsdauer zunimmt. Der Schuldner schliesst bereits heute einen Kreditvertrag mit einem festen Zins ab, der sein bisheriges Darlehen nach Ablauf der Zinszusage ersetzt. Darüber hinaus kann ein Forward-Darlehen nur dann beansprucht werden, wenn der Hypothekengeber bereits über ein Hypothekardarlehen verfügt, das in wenigen Monaten nachfinanziert wird.

Wozu ein Terminkredit? Ein Terminkredit hat nahezu die gleichen Funktionen wie ein Annuitätendarlehen, mit dem einzigen Unterschied, dass ein Kreditvertrag bereits heute geschlossen ist, aber erst in der Folgezeit gekündigt wird. Das bedeutet, dass das Forward-Darlehen als Folgefinanzierung mit dem bestehenden Darlehen verbunden ist.

Die Verzinsung des Terminkredits ergibt sich aus dem Nominalzinssatz des laufenden Kredits. Diese wird dann zur Monatsrestlaufzeit des laufenden Kredits aufaddiert. Inwieweit sich ein Konsument bei Fälligkeit auf den neuen Zinssatz einigen kann, ist von Haus zu Haus unterschiedlich. Der Auszahlungsbeginn der Monatsrate für das Forward-Darlehen ist der Auszahlungszeitpunkt; die Zusagezinsen werden in der Regel für den Zeitraum bis zur Ausschüttung erhoben.

Also je mehr Zeit der Darlehensnehmer benötigt, um das Darlehen aufzunehmen, desto größer ist der monatliche Zinssatz. Beispiel: Hypothekarkreditgeber, die ein Forward-Darlehen aufnehmen, müssen nur die Kosten für die Übertragung der Grundpfandrechte bezahlen. Alles in allem sind Terminkredite besonders geeignet für alle, deren Zinssätze in den kommenden 1 bis 5 Jahren auslaufen.

Bei dem Terminkredit sichert sich der Darlehensnehmer dann gemäß seinem Zins. Dem Hypothekarkreditgeber obliegt somit ein bestimmtes Restrisiko, da einerseits derjenige, der ein Forward-Darlehen aufnimmt, es zu einem späteren Zeitpunkt abziehen muss und andererseits niemand bereits heute die zukünftige Zinsentwicklung prognostizieren kann. Natürlich hat der Darlehensnehmer die Option, das Forward-Darlehen zu stornieren (dies ist aber nicht bei allen Kreditinstituten möglich!), dafür wird aber eine angemessene Strafe für die vorzeitige Rückzahlung erhoben.

Interessierte sollten daher in ungewissen Zeiträumen sogenannte „kurzfristig abrufbare Terminkredite“ in Anspruch nehmen. Der Kreditnehmer hat in diesem Falle die Option, das Forward-Darlehen zum Ende des nächsten Quartals zu stornieren, z.B. gegen einen Aufschlag. Zugleich hat er jetzt die Chance, auf einen günstigeren Kredit umzuschalten.

Der Hypothekarkredit, der zeitnah gekündigt werden kann, birgt also ein wesentlich niedrigeres Ausfallrisiko. Sie können mit Hilfe unseres Rechners unten feststellen, welche Zinssätze Kreditinstitute und Broker für Terminkredite mit bestimmter Vorlaufzeit bereitstellen:: Mehr und mehr Gebäudeeigentümer und Hausbesitzer verwenden ein Forward-Darlehen als Folge-Annuitätendarlehen. Hat die kreditgebende Stelle eine solche Umschuldungsmöglichkeit erhalten, sollte man jedes einzelne Gebot ohne Rückfrage absolut miteinander abgleichen und nicht annehmen.

Oft können durch einen Bankwechsel mehrere tausend Euros erspart werden. Auch die meisten Finanzierungsinstitute stellen Ihnen über das Netz passende Forward-Loan-Finanzrechner zur Verfügung, zum Beispiel auf der Internetseite der Bank http://finanzcheck-forward.fazfinance.net/rechner/faz2/forward.aspx. Je mehr Prämien für ein Forward-Darlehen, desto grösser ist der Hinweis, dass die Zinssätze in den kommenden Wochen oder Jahren anwachsen werden.

Die Darlehenssumme des neuen Vertrags stimmt mit der Restverschuldung des Altdarlehens am Verfalltag überein. Allerdings sollten Schuldner berücksichtigen, dass die Beschäftigten der Kreditinstitute bei jeder Aufnahme eines Terminkredits nahezu immer mit einem Zinsanstieg rechnen. Dies sind einerseits nur Annahmen, andererseits ist dies auch dadurch gerechtfertigt, dass auch die Energiekosten stetig steigen, begleitet von einer zunehmenden Teuerung.

Daher muss der Darlehensnehmer wissen, wie hoch sein Immobiliendarlehen ist. Diese erste Stufe hat einen sehr großen Einfluß auf alle weiteren Schritte, denn hier stellt sich die Eigenkapitalhöhe ein. Nach diesem ersten Arbeitsschritt werden in einem zweiten Arbeitsschritt die für eine Darlehensfinanzierung in Frage kommenden Formen ermittelt. Der Darlehensnehmer muss diese dann über einen langen Zeitabschnitt hinweg monatsweise bezahlen.

Beispiel: Wenn die im Beispiel aufgelisteten Darlehen auslaufen, wird das Forward-Darlehen wirksam. Der Vorteil wird erst recht dadurch deutlich, dass in der jüngeren Zeit die staatlichen Zuschüsse wie das Kindergeld für den Hochbau abgelaufen sind und diese nicht mehr verfügbaren Erlöse zu einer Beitragslast für die Liegenschaft führen. Bei einem Terminkredit erwirbt der Eigentümer und Darlehensnehmer jedoch kein Recht auf Folgefinanzierung zu einem vorgegebenen Zins, der erlöschen kann, wenn man ein solches Darlehen nicht mehr braucht!

Der Darlehensnehmer geht stattdessen ein festes Kreditverhältnis mit seiner Finanzierungsbank ein, das nach 14 Tagen wirksam wird (gesetzliche Widerrufsfrist). „Wer sich beim Abschluß eines Terminkredits nicht ganz sicher fÃ?hrt, hat doch die Möglichkeit, sich neben der kÃ?nftigen Sicherung auch noch die Ausstiegsmöglichkeit zu verschaffen. Ein weiterer Weg ist der so genannte Cap-Kredit.

Auch der Darlehensnehmer partizipiert von der Zinssenkung, indem er diese unterjährig an die Geldmarktsätze koppelt. Das Cap-Darlehen ist im Gegenzug aber vor allem durch seine Rückzahlungsflexibilität gekennzeichnet und erleichtert so dem Darlehensnehmer die Kalkulation des Kreditgeschäfts. Variante 1: Eine Umschuldungsmöglichkeit ist nach Ablauf des Darlehens vorhanden und auch der Darlehensgeber kann ohne Probleme umgestellt werden.

Die Grundpfandrechte werden nach der Antragstellung durch den neuen Kreditgeber vom bisherigen Kreditgeber abgetreten. Der Kreditnehmer sollte nur eine Bearbeitungszeit von vier bis sechs Kalenderwochen einräumen. In den meisten Faellen wird die neue Hausbank auch die Immobilie bewerten (kostenlos). Variante 2: Hat ein Darlehen beispielsweise eine Laufzeit (Festzinsperiode) von insgesamt 15 Jahren, von denen 10 Jahre bereits ausgelaufen sind, kann das Darlehen umgeschuldet werden, wenn zu diesem Zeitpunkt ein entsprechend geringes Marktzinsniveau auftritt.

Dies ist die Rechtssprechung zugunsten des Kreditnehmers, der in der Regel nach 10 Jahren ganz oder zum Teil zur Rückzahlung seines Darlehens befugt ist (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGH). Dem Kreditnehmer bleibt nur eine Frist von 6 Monate, mit der er sein Darlehen bei der bisherigen Hausbank kündigen kann.

Variante 3: Viele Kreditnehmer wollen mit der Neuplanung ihrer Schulden nicht bis zum Ende ihrer Zinsbindungsfrist abwarten und entscheiden sich deshalb für ein Forward-Darlehen, um das Zinsänderungsrisiko zu vermeiden. Die Option besteht jedoch nur für Darlehen, deren fester Zinssatz in höchstens drei Jahren abläuft. Auch hier ist eine Klarstellung notwendig, da nicht jede leitende Hausbank dazu in der Lage ist.

Im Falle einer Rücknahme bei der Altbank ist nun ein Übernahmeangebot bei einer anderen zu unterbreiten. Für eine Finanzierung mit der neuen Hausbank müssen alle Immobilienunterlagen vom Kreditnehmer zur Verfügung gestellt werden. Variante 4: Kreditnehmer können ein bestehendes Darlehen vorzeitig umplanen. Dies bedarf jedoch der Genehmigung der finanzierenden Banken.

Bei Einwilligung der Hausbank hat der Kreditnehmer das Recht, sein Darlehen innerhalb von 6 Monate zu beenden. Im Falle einer frühzeitigen Beendigung des Kredits haben die Kreditinstitute die Option, eine vorzeitige Rückzahlung mit einer Zusatzprämie von bis zu 100 Prozentpunkten nach dem aktuellen BGH-Urteil zu verlangen.

Auf die Kreditsumme fallen rasch 5 bis 10 % an. Es gibt viele verschiedene Optionen für Schuldner, wie die einzelnen Anwendungsbeispiele zeigen. Wenn Sie ein Forward-Darlehen beantragen, müssen Sie Ihr Darlehen in der Regel mit einer ersten Hypothek absichern. Ist für den Entleiher bereits ein Grundschuldbetrag vorhanden, kann dieser von der Altbank der neuen finanzierenden Hausbank zugeordnet werden.

Für den Kreditnehmer bedeutet dies eine deutliche Kostensenkung. Dieses Darlehen bei der neuen Hausbank muss nun auch in einer ersten Hypothek im Kataster gesichert werden. Schließlich ist eine Folgefinanzierung oft dann erwünscht, wenn für das gleiche Finanzobjekt bereits eine Altfinanzierung vorlag. Beispiel: Eine Gastfamilie hat ihr damaliges Wohnhaus im Gesamtwert von 120.000 EUR mit zwei Darlehen finanziert:

Der erste Kredit in der Größenordnung von 100.000 EUR hatte einen festen Zinssatz von 10 Jahren, der zweite von 20.000 EUR einen festen Zinssatz von 5 Jahren. Das Darlehen in Hoehe von 20.000 EUR sollte am Ende vollstaendig aus eigenen Mitteln abbezahlt werden. Aufgrund umfangreicher Restrukturierungsmaßnahmen stehen diese Mittel jedoch nicht mehr zur VerfÃ?gung.

Daher wurde beschlossen, diesen Finanzierungsteil durch ein Forward-Darlehen absichern. Macht die derzeit finanzierende Hausbank kein entsprechendes Nachfolgeangebot, kann die Gastfamilie das Darlehen zurückzahlen oder an eine andere Hausbank umplanen, aber die derzeit finanzierende Hausbank der vorrangigen Kreditgeber verbleibt im Kataster. Auch wenn die Gastfamilie nur den kleinen Teil von 20.000 EUR übernehmen will, wird die neue Hausbank, die diese Folgefinanzierung durchführt, immer hinter der erstklassigen Grundpfandrecht steht.

Gerade dieses Phänomen lässt sich mit einem Nachrangdarlehen vermeiden. Außerdem repräsentiert sie den langfristig realisierbaren Kaufpreis der zu finanzierenden Liegenschaft. Sie schätzt zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises. Diese dienen der Absicherung der Bank für den Falle, dass der Darlehensnehmer seinen Monatsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Allerdings benötigt die Hausbank ein Gutachten eines neutralen Bauexperten. Beispiel: Dieses Beispiel verdeutlicht, dass Kaufinteressenten von Terminkrediten immer darauf achten sollten, dass die Hausbank eventuelle Disagien des Beleihungswertes mitberücksichtigt. Der optimale Vergleich erfolgt daher immer unter gleichen Voraussetzungen, wobei der Darlehensbetrag und der Marktwert an die zu finanzierende Hausbank weitergegeben werden.

Es ist z.B. vorstellbar, dass ein Wohnhaus oder eine Wohnanlage im gleichen Bezirk leicht mehr oder weniger kostet, obwohl beide Wohnungen in Bezug auf Grösse und Einrichtung den gleichen Wert haben – sie können sich aber in ihrer Umgebung voneinander abheben. Es gibt nur wenige wirklich adäquate Möglichkeiten für Forward-Darlehen.

Für die Finanzierung von Immobilien ist diese Variante jedoch viel zu spekulativ. 2. Doch auch der Abschluß eines Bausparvertrags ist keine wirkliche Option, denn wer sich beispielsweise in drei Jahren mindestens 50 Prozent der Restschuld von 120.000 € sichern wollte, konnte dies nur durch einen zuteilbaren Bausparvertrag mit einem Betrag von 60.000 € realisieren.

Der dafür erforderliche monatliche Beitrag, der zwischen 800 und 1.200 EUR liegt, wäre für die meisten Menschen nicht mehr bezahlbar. Alternativ besteht die Möglichkeit einer außerplanmäßigen Rückzahlung im Rahmen einer fortlaufenden Investition. So konnte die aktuelle Rückzahlung zum Zeitpunkt der Folgefinanzierung deutlich reduziert werden. Als weitere Möglichkeit bietet sich die unverzügliche Rückzahlung des Darlehens durch Rückzahlung des Darlehens mit neuer Finanzierungsform an.

Falls Sie nun für Ihre Folgefinanzierung günstige Zinssätze erzielen wollen, können Sie bei unserem Kooperationspartner, der Dr. Kleiner AG, ein kostenfreies Angebot einholen. Die Dr. Kleiner AG bietet Ihnen mit über 55 Jahren Finanzierungserfahrung und mehr als 170 Kreditinstituten im Vergleich das für Sie optimale Forward-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu fünf Jahren.