Einige Hausbesitzer denken daher über eine Umschuldung nach. Oftmals kann eine beträchtliche Menge an Geld eingespart werden. Sprung zu Lohnt sich eine Umwandlung Ihres Darlehens? Sie möchten Ihr Darlehen umplanen? Mit dem Rechner erhalten Sie einen aktuellen Vergleich der Kreditgeber.
Bauzins: Schuldenumwandlung trotz niedriger Zinsen nicht immer sinnvoll
Hypothekendarlehen mit einer zehnjährigen Laufzeiten betragen zurzeit nur 2,6 Prozentpunkte pro Jahr. So hat beispielsweise jeder, der im Sommersemester 2008 ein zehnjähriges Darlehen aufnahm, seitdem durchschnittlich mehr als 5 Prozentpunkte verzinst. „Ein Austritt aus dem Mietvertrag muss die Hausbank prinzipiell nur einmal vereinbaren“, sagt Stephan Ulrich, geschäftsführender Partner des Mediators von Immobilienfinanzierung house & living.
Gegenwärtig ist die diesbezügliche Einsatzbereitschaft in der Realität sehr verschieden. Chancen gibt es auch für Bankkunden, die ihr Baufinanzierungsgeschäft neu strukturieren, wie die Landesbank, die es zur Zeit an die Allianzen verkauft. Aber auch wenn die Hausbank damit einverstanden ist, stellt sich die Frage, ob sich das lohnt. Im Moment ist das nicht sehr anziehend, sagt man in Bankkreisen.
Die Vergütung der Hausbank basiert auf der Differenz zwischen dem alten und der Fähigkeit der Hausbank, dieses Kapital über die Restlaufzeit zu leihen. Beispielsweise lag der durchschnittliche Zinssatz für ein zehnjähriges Kreditvolumen ab 2007 und für ein vierjähriges Kreditvolumen teilweise bei gut 4%-Punkten. Gegenwärtig kommen die meisten Untersuchungen von Schuldnern, die in der Größenordnung von 4,5 Prozent Darlehen abgeschlossen haben, so Ulrich H. R. Ulbrich.
Bei einer Restlaufzeit von bis zu drei Jahren beträgt die vorzeitige Rückzahlung jedoch schnell rund 10 Prozentpunkte der verbleibenden Schulden. Wenn Sie also ein Bankangebot erhalten, müssen Sie sich gut auszahlen, wenn sich eine Umschuldung auszahlt. Es ist daher schwer zu beurteilen, ob sich die Umschuldung auf jeden Falle lohnt. Das liegt nicht zuletzt daran, dass die Einzelheiten der Kalkulation von den Kreditinstituten anders behandelt werden.
Nur sehr wenige Kreditinstitute sind darauf vorbereitet. Gegenwärtig gibt es keine Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs zu diesen Fragen. In jedem Fall kann eine Untersuchung nicht wehtun, auch wenn die Finanzierungsbank oft kein entsprechendes Gebot abgibt. Bei Krediten mit einer Restlaufzeit von weniger als zwei Jahren lohnt sich eine frühzeitige Tilgung mit dem Zweck der Umschuldung nicht.
In der Regel sichern sich Immobilieneigentümer, die auf der sicheren Seite sein wollten, mit einem Aktiendarlehen historische günstige Zinssätze. Erst zu einem spÀteren Termin werden die Forward-Darlehen ausbezahlt, der Zinssatz wird jedoch zu den jetzigen Bedingungen fixiert. Zu diesem Zweck erheben die Kreditinstitute Zinszuschläge. Beispielsweise beträgt dieser Betrag bei der direkten Bank ING-Diba weniger als 0,2 Prozentpunkte für Kredite, die im Laufe des Jahres ausbezahlt werden.
Dies ist bei einigen Kreditinstituten auch bis zu 18 Monate im Vorhinein möglich, ohne Zinszuschlag. Ein höherer, risikofreier Ertrag kann derzeit nicht erzielt werden. Nicht nur die Gebäudezinsen, sondern auch die Overnight-Zinsen sind im Durchschnitt auf nur noch 0,99% und damit auf ein Allzeittief gesunken.