Für Immobilienkredite ist ein fester Zinssatz üblich. Seitdem die Zinssätze vor allem in der heutigen Zeit minimiert wurden, aber immer noch von Bank zu Bank variieren, ist es in der Regel ratsam, eine Umschuldung oder Rückzahlung vorzunehmen. Es wird oft sehr bitter, wenn die Bank die Rechnung für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens vorbereitet. Einige Situationen ermöglichen es einem Verbraucher, seinen Kredit vorzeitig zu tilgen. Die Idee war, Privatkredite durch Baufinanzierungen zu ersetzen und dann im Wohnungsbau ein wenig zu sparen, um die Kosten auszugleichen.
Immobiliendarlehen vorzeitig ersetzen
Grundsätzlich kann ein Immobiliendarlehen nicht frühzeitig getilgt werden. Bei Festhypotheken erlaubt das Recht in zwei Ausnahmefällen aber auch eine frühzeitige Rückzahlung und räumt ein Sonderkündigungsrecht ein, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Ein Immobiliendarlehen kann in der Regel nur mit einem Festzinsdarlehen und ohne variablen Zinssatz getilgt werden.
Wenn Sie eine Festhypothek abgeschlossen haben, können Sie dieses Immobiliendarlehen nicht frühzeitig zurückzahlen und sind während der Festzinsperiode an den Kaufvertrag geknüpft. Denn auch für die Neufinanzierung Ihres Darlehens ist die Hausbank eine längerfristige Zusage gemacht worden, die ebenso nicht fristlos auflösbar ist. Der Gesetzgeber bietet aber auch die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung eines Immobiliendarlehens bei Festhypotheken.
Damit ist es zum einen möglich, ein Immobiliendarlehen frühzeitig zu tilgen, wenn das verpfändete Objekt lastenfrei veräußert werden soll. Andererseits können Sie ein Immobiliendarlehen frühzeitig tilgen, wenn Sie das Vermögensobjekt als Sicherheiten für ein anderes Darlehen brauchen, das Ihnen die Hausbank nicht bereitstellen kann. Ersetzen Sie das Immobiliendarlehen vorzeitig: Der wirtschaftliche Schaden, den die Hausbank durch die vorzeitige Rückzahlung des Immobiliendarlehens erleiden muss, ist jedoch zu kompensieren.
Mit einer langfristigen Laufzeit ist es meist mit hohem Aufwand verbunden, einen Immobilienkredit frühzeitig zurückzahlen zu wollen. Übersteigt die Zinsbindungsfrist zehn Jahre, kann das Kreditverhältnis zehn Jahre nach der letzen Vertragsanpassung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten beendet werden, ohne dass eine Vorauszahlung fällig wird.
Terminkredite statt vorzeitiger Tilgung des Immobiliendarlehens müssen nicht einmal das Immobiliendarlehen frühzeitig zurückzahlen, wenn sie sich vorteilhafte Zinssätze verschaffen wollen. Stattdessen wird die Option eines so genannten Forward-Darlehens angeboten.
Umschuldungen von Immobilienkrediten und Darlehen
Anhand eines konkreten Fallbeispiels aus dem Umfeld der Neuplanung von Immobilienkrediten lernen Sie in diesem Beitrag schrittweise, wie der Ablauf einer Kreditrestrukturierung abläuft und wie sinnvoll er sein kann. An dieser Stelle werden die Ausgangssituation für die Antragstellung und den Abschluss des Immobiliendarlehens und die anschließende Entschuldung aufgelistet. Nachfolgend sind die wesentlichen Einflussfaktoren für die Kreditvergabe und die Bedingungen des Darlehens aufgelistet.
Zum Zeitpunkt der erstmaligen Aufnahme des Darlehens in Höhe von 124.000 EUR wurden nach diesen Vorgaben 4,25 % Nominalzins und 604,50 EUR monatliche Tilgungsraten vereinbart. Beantworten Sie die Fragen, ob ein neuer Kurs gewünscht wird oder ob der bisherige Kurs aufrechterhalten wird. Verbleibt der Altsatz, wird die Frist in der Regel gekürzt, da der Zinssatz für das fortlaufende Kreditgeschäft niedriger ist.
Achtung: Soll ein Bankwechsel erfolgen, d.h. soll das Darlehen von einer anderen Hausbank abgewickelt werden, muss natürlich die neue Hausbank ansprechbar sein. Zusätzlich werden dann alle oben angeführten Bonitätsbeurteilungen nochmals durchgeführt, was die Bedingungen verändern kann. Den weiteren Prozess, d.h. die Ablösung des Darlehens durch die Hausbank der Hausbank wird von den Instituten selbst durchgeführt.
Fazit der Neuplanung des Immobiliendarlehens: In unserem Falle wurde die Hausbank nicht verändert, sondern nur die Tatsache herangezogen, dass die Zinszusage des Originaldarlehens abgelaufen ist, wobei die zwischenzeitlich gesenkten Zinssätze beibehalten wurden. Im vorliegenden Falle etwa 2 Monaten, in denen die Zinssätze regelmässig überwacht wurden, um die Schulden zum günstigsten Termin umzuschulden.
Hier hat sich die Entschuldung definitiv ausgezahlt, man muss die Sache nur rechtzeitig in Angriff nehmen und hat natürlich ein wenig Erfolg mit der Entwicklung der Zinsen. Hier sank der Zins von 4,25% auf 2,31% und die Zinssätze wurden über 100 EUR pro Monat ermäßigt.