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Hypothek Vorzeitig Ablösen

Viele Kreditnehmer erwägen im aktuellen Zinsumfeld einen vorzeitigen Rückzug aus ihrer Festhypothek, um eine neue Hypothek zu einem günstigeren Zinssatz aufzunehmen. Festzinskredite sind in der Schweiz sehr beliebt. Allerdings, wenn die Kreditnehmer haben, um die Hypothek vorzeitig zu kündigen, wird es teuer. Jeder, der eine Festhypothek vorzeitig kündigt, erhält von seiner Bank eine gesalzene Rechnung. Den Hypothekarkredit kündigen, aber wie?

Ist ein vorzeitiger Rückzug aus der Hypothek sinnvoll?

Viele Darlehensnehmer erwägen im derzeitigen Zinsniveau einen frühzeitigen Rückzug aus ihrer Fixhypothek, um eine neue Hypothek zu einem günstigen Hypothekarzinssatz aufzunehmen. Der Darlehensvertrag (sowohl für eine feste Hypothek als auch der Vertragsrahmenvertrag für eine Libor-Hypothek) ist ein fester Mietvertrag, der nur vorzeitig gekündigt werden kann, wenn die Gegenpartei entschädigt wird.

Die Ausstiegskosten, die so genannte vorzeitige Rückzahlungsstrafe, können den Vorteil schnell überschreiten. Möchte ein Darlehensnehmer die teure Festsatzhypothek, die tatsächlich noch mehrere Jahre läuft, vorzeitig verlassen, um vom derzeit niedrigen Zinssatzniveau zu profitieren, muss er vom Darlehensvertrag zurücktreten und die Hypothek auflösen. In extremen Fällen können Ehescheidung, Erwerbsunfähigkeit oder Todesfall eines Darlehensnehmers den erzwungenen Verkauf einer Immobilie und damit den frühzeitigen Austritt zur Folge haben.

Je nach Zins und Laufzeit kann die so genannte vorzeitige Rückzahlungsstrafe (auch als Exit-Kosten oder Strafe bezeichnet) sehr schnell Zehntausende von Francs ausmachen. Der Betrag der vorzeitigen Rückzahlung richtet sich nach der Abweichung zwischen dem bei Vertragsschluss ermittelten Hypothekarzinssatz und dem Zins, den das Kreditinstitut bei der Veranlagung des zurückgezahlten Darlehensbetrages für die verbleibende Laufzeit am Geldoder Kreditmarkt erwirtschaften kann.

In den meisten Fällen werden dem Auftraggeber neben der vorzeitigen Rückzahlung eine Bearbeitungsgebühr in Rechnung gestellt. Übrigens, die von der Hausbank kalkulierten Exitkosten sind eine Frage der Verhandlung. Bei offenkundigen Rechenfehlern oder allgemein bei einer unverhältnismäßig großen vorzeitigen Rückzahlung können sie sich an die interne Vergleichsstelle der BayernLB wenden. Wenn die Hypothek mehr als 12 Monaten andauert, ist es wichtig zu prüfen, ob sich ein frühzeitiger Rückzug aus der Hypothek auszahlen kann: um einen günstigen Hypothekarzinssatz festzulegen:

In den meisten Schweizer Bundesländern kann die vorzeitige Rückzahlung so weit wie möglich vom zu versteuernden Gewinn einbehalten werden. Die vorzeitige Tilgung hat auch den Vorteil, dass die komplette Hypothek (höheres Verhandlungsvolumen führt zu besseren Konditionen) auch auf dem aktuellen niedrigen Niveau nachhaltig refinanziert werden kann.

Eine Hypothek vorzeitig ersetzen – ist es das wert?

Aufgrund der historischen Tiefstände der Hypothekenzinsen müssen viele Besitzer derzeit überlegen, ob es sich trotz vorzeitiger Rückzahlung der Gebühren lohnen würde, ihre eigenen Zinssätze zu ersetzen, um von den gesunkenen Zinsen zu partizipieren. Wenn Sie eine vorzeitige Rückzahlung in Betracht ziehen, müssen Sie sich bewusst sein, dass es sich um einen Darlehensvertrag handeln kann, von dem beide Parteien – der Klient und das Geldinstitut – nicht vorzeitig zurücktreten können, ohne die andere Seite zu vergüte.

Im konkreten Fall heißt das, dass bei vorzeitiger Rückzahlung einer Hypothek der Verlust der Zinserträge der Hausbank erstattet werden muss. Diese Rendite berechnet sich aus der Zinsdifferenz zwischen dem Hypothekarzinssatz und dem Wiederanlagezinssatz und wird auf das Gesamtvolumen und die Restlaufzeit der Hypothek hochgerechnet. Zum Beispiel, wenn Sie eine 7-jährige feste Hypothek mit einem Umfang von 600 Franken haben.

zu einem Zinssatz von 2,76% und beabsichtigt, diesen im Rahmen einer vorzeitigen Tilgung im Monatsdezember 2016 zu tilgen, da der Zinssatz nur noch 1,42% beträgt – dann sind der Hausbank die verlorenen Zinserträge geschuldet: 2,76% – 0% (aktueller Wiederanlagezinssatz) = 2,76% für jedes Jahr, das vor Ablauf der Laufzeit geändert wird: in diesem Beispiel ein Jahr.

Dies entspricht 2,76% mal 600’000 Franken = 16’560 Franken, und auch das Finanzinstitut muss eine Abwicklungsgebühr bezahlen. Ungeachtet dieser vorzeitigen Rückzahlung – auch „Strafe“ oder “ Strafe “ genannt – kann es sich auszahlen, die eigene Hypothek vorzeitig zu tilgen. Das betrifft vor allem, je größer die Laufzeit der Hypothek und je größer die Differenz zwischen Ihrem vertraglichen Zinssatz und dem derzeitigen Marktzinssatz.

Hypothekarkreditnehmer sollten dies ebenfalls in ihre Kalkulation miteinbeziehen. Die Hypothek endet in unserem Beispiel am 30. Nov. 2017 – eine Forwardhypothek könnte jedoch bereits im Dez. 2016 geschlossen werden. Hierbei wird die Hypothek ein Jahr vor Ende der Vertragslaufzeit entweder mit demselben oder mit einem anderen Finanzpartner getilgt.

Ihre Verzinsung würde dann auch schon im Dezember 2016 festgelegt. Obwohl es eine Prämie auf den Regelzinssatz als Risikoausgleich für den Finanzpartner geben würde, die zwischen 0,3 und 0,6 % liegen könnte, wäre man gegen plötzliche Zinserhöhungen abgesicher. Schaut man sich jedoch die Entwicklung der historischen Zinssätze der vergangenen 15 Jahre an, so waren solche Zinserhöhungen nicht die Norm – ganz gleich, welche Bezeichnung man vorgibt.

Im Leitfadenbeitrag haben wir für Sie Hinweise zur Rückzahlung einer Hypothek aufbereitet. Inwieweit sich eine frühzeitige Rückzahlung der eigenen Hypothek lohnen kann, bleibt offen. Die Höhe des Zinssatzes richtet sich vor allem nach den vertraglich vereinbarten und laufenden Zinssätzen sowie der Laufzeit der Hypothek. Egal, ob Sie die Hypothek vorzeitig ersetzen, eine Forward-Hypothek aufnehmen oder den Finanzpartner wechseln: Eines ist sicher: Vergleich und Verhandlung sind obligatorisch!