Häufig benötigt Ihre Bank einen bestimmten Betrag an Eigenkapital als Sicherheit, bevor sie einen Kreditantrag genehmigt. Viele Bauherren oder Immobilienkäufer benötigen ein Darlehen von der Bank, um ein Eigenheim zu erwerben. Doch die Banken sind nicht unbegrenzt großzügig. Ein Klassiker in der Immobilienfinanzierung ist ein Hypothekendarlehen bei einer Bank, das durch eine Grundschuld gesichert ist. Das so genannte Hypothekendarlehen bietet in der Regel günstige Zinssätze für das Wohnungsbaudarlehen.
Vorteil der Baufinanzierungen ohne Eigenmittel
Oftmals benötigt Ihre Bank einen Teil des Eigenkapitals als Sicherheiten, bevor sie einen Darlehensantrag genehmigt. Aber auch Baufinanzierungen ohne Eigenmittel sind unter Umständen möglich. Im Falle einer Komplettfinanzierung entstehen jedoch gegenüber einem Eigenkapitaldarlehen erhöhte Zinssätze. Je mehr Kapital Sie beisteuern, desto kleiner ist das Kreditrisiko für Ihre Bank und desto tiefer ist der Zinssatz, den Sie erhalten.
Eine Eigenkapitalquote von 20 bis 40 Prozent wird bei der Finanzierung von Bauvorhaben üblicherweise erreicht. Dementsprechend haben die Kreditinstitute in der Regel einen Zinssatz von 60 oder 80 % des Beleihungswerts. Kreditinstitute und Hypothekenbanken stellen in solchen FÃ?llen unter gewissen Bedingungen nicht nur den vollen Finanzbetrag, sondern teilweise auch die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und die Maklerkommission zur VerfÃ?gung.
Zugleich besteht nicht die Gefahr, dass er sein gespartes Kapital für z.B. steigende Grundstückspreise oder steigende Zinssätze verliert. Doch nicht jeder erhält eine Baukostenfinanzierung ohne Eigenmittel. Falls Sie aus Mangel an Eigenmitteln noch nicht bereit sind, mit dem Hausbau oder der Suche nach einer Immobilie zu beginnen, kann ein Baukreditvertrag sinnvoll sein. Durch diese solide Variante der risikoreichen und kostspieligen Komplettfinanzierung sparen Sie Zeit, um das notwendige Kapital einzusparen.
Für die Finanzierung von Bauvorhaben war lange Zeit ein Eigenmittel von 20 bis 40 % des Beleihungswertes der Liegenschaft erforderlich. Doch das ist riskant: sowohl für Ihre Bank als auch für Sie selbst. Wer eine vorteilhafte Hypothek mit attraktivem Zinssatz sucht, für den ist ein Annuitätenkredit mit Eigenkapitalkomponente und Monatsraten am besten geeignet.
Im Regelfall bezahlen Sie monatlich eine Rate, die aus einem Zinsanteil und einem Rückzahlungsanteil besteht. Wenn Sie ein mittelgroßes bis großes Vermögen haben, können Sie ein Darlehen mit voller Rückzahlung aufnehmen. Wer weder über Eigenmittel noch über ein besonders gutes Ergebnis verfügte und dennoch davon träumte, ein eigenes Haus zu besitzen, sollte einen Vertrag zum Bausparen in Betracht ziehen. 2.
Maximaler Kreditbetrag: Wie die Bank das Kreditlimit errechnet
Bei den meisten Bauunternehmern oder Immobilienkäufern wird ein Kredit von der Bank benötigt, um ein eigenes Haus zu erstehen. Allerdings sind die Kreditinstitute nicht grenzenlos großzügig. In der Regel verwenden sie eine von drei nachgewiesenen Verfahren, um die Kreditfähigkeit ihrer Kundschaft und damit die Höhe des maximalen Kreditbetrages zu eruieren. Auf diese Weise errechnet die Bank die Kreditfähigkeit.
Für die Ermittlung der maximalen Kredithöhe haben die Institute unterschiedliche Verfahren erarbeitet. Grundlage dafür sind die Summe aus Eigenkapital, Ertrag, Zinsen und Rückzahlung sowie die Unterhaltskosten. Dabei wird auch der Werterhalt der Immobilie berÃ?cksichtigt: Die Kreditvergabe der deutschen Kreditinstitute wird meist mit bis zu 90 Prozent vom Immobilienwert angesetzt, sagt Mark Russell P. Ronny, GeschÃ?ftsfÃ?hrer des Immobiliendienstleister Plant-Home.
Die Bank berücksichtigt in einer Methodik den Aufwandsanteil, d.h. die Belastungen des Kreditnehmers durch die Kreditzinsen im Vergleich zu den Erträgen. Geblieben ist die Höchstsumme der monatlichen Kreditrate. Die Bank kann diese ihrerseits für die Ermittlung des Kreditlimits verwenden. Ergibt die Rechnung zum Beispiel, dass die monatliche Rate 1.000 EUR nicht überschreiten darf, ergibt sich folgender maximaler Darlehensbetrag: Bei einem Zins von zwei Prozentpunkten und einer Anfangsrückzahlung von zwei Prozentpunkten würde die monatliche Rate für ein 300.000 EUR-Kredit 1.000 EUR sein.
Die Kreditinstitute tragen auch der Tatsache Rechnung, dass der Zins für Anschlussfinanzierungen in einigen Jahren steigen könnte. Sie erwarten daher einen rechnerischen Zins, damit sich der Kreditnehmer auch nach dem Auslaufen des Festzinssatzes einen höheren Kreditzins erlauben kann. „Die Zinssätze variieren von Bank zu Bank.“
Die Kunden können als Benchmark eine Rente, also Zinsen und Rückzahlung, von sechs Prozentpunkten erwarten“, sagt er. Ein weiteres Verfahren, das von einigen Kreditinstituten zur Berechnung der maximalen Kreditsumme verwendet wird, ist die Berücksichtigung der Monatsüberschüsse. Als Faustregel gilt: Das Reineinkommen mal 110 führt zum größtmöglichen Kreditbetrag.
Die monatlichen Nettoeinnahmen bestehen nicht nur aus den Nettolöhnen, sondern z. B. auch aus Mieterträgen, Familienleistungen, Hinterbliebenenrenten oder Kapitaleinkünften. Hätte zum Beispiel eine 4-köpfige Gastfamilie ein Netto-Einkommen von 3.000 EUR, würde dies einen maximalen Kreditbetrag von 330.000 EUR (3.000 EUR mal 110 EUR) ergeben. Gleiches trifft auf diese Vorgehensweise zu: In Tiefzinsphasen können Kreditinstitute in Zukunft eine höhere Rente in ihre Berechnungen einbeziehen, so dass der Höchstbetrag unter bestimmten Voraussetzungen geringer sein kann.
Für Selbständige und Freiberufler mit unregelmäßigem Arbeitseinkommen berücksichtigen die Kreditinstitute nicht das Monatseinkommen, sondern das Jahresentgelt. Bei der Festlegung der Höchstgrenze für Selbständige berücksichtigen die meisten unserer Kreditgeber die Erträge der vergangenen zwei bis drei Jahre, allerdings nach verschiedenen Kriterien“, sagt Dipl.-Ing. Dr. med. Ingo Bukholzer. „Manche Bankinstitute rechnen mit dem geringsten Gewinn der vergangenen drei Jahre“, fügt er an.
„Und nicht alle Kreditinstitute investieren die Selbstständigen, weil sie ihre Bonität hinterfragen. Einige Kreditinstitute weisen Selbständigen oft nur das Sieben- bis Neunfache ihres üblichen Jahressatzes zu. Danach erhält ein Freelancer, der in den letzten drei Jahren ein Durchschnittsnettoeinkommen von 36.000 EUR erzielt hat, ein Kredit zwischen 252.000 EUR und 324.000 EUR ausschließlich auf rechnerischer Basis.
Berücksichtigt man eine höhere Rente für die Folgefinanzierung, würde dies auch zu einem geringeren maximalen Kreditbetrag führen. Bei den Anschaffungskosten von Immobilien werden häufig die Anschaffungsnebenkosten unterschätzt: Sie müssen berücksichtigt werden – ungeachtet der von der Bank verwendeten Berechnungsmethode für das Kreditlimit: Der Grundstücksübertragungssteuersatz beträgt 3,5 bis 6,5 Prozentpunkte des Erwerbspreises, je nach Land variieren die Vermittlungskosten in der Regel zwischen null und 7,14 Prozentpunkten, und rund ein bis 1,5 Prozentpunkte müssen für den notariellen und grundbuchlichen Eintrag neu geplant werden.