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Beleihungswerte: Wie schätzen die Kreditinstitute meine Immobilien?
Bauherren, Interessenten oder Kreditgeber beurteilen den Immobilienwert auf verschiedenen Ebenen. Die Eigentümerin betrachtet ihre Liegenschaft durch die rosa Gläser und legt den Maximalwert fest, ein Interessent will so wenig wie möglich für die Liegenschaft zahlen und will den Kurs nach unten drängen, eine Finanzierungsbank richtet sich nach einem tragfähigen und unter dem Anschaffungspreis liegenden Wert: dem Kreditbeleihungswert.
Die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers (persönliche und ökonomische Verhältnisse) spielen bei der Vergabe eines Darlehens eine wesentliche Rolle, wobei die Zinsbedingungen und die Höhe des maximalen Darlehensbetrages im Wesentlichen durch das Bewertungsniveau der Liegenschaft als Kreditsicherheiten mitbestimmt werden. Bei der Bewertung von Liegenschaften gehen die Kreditinstitute so zurückhaltend wie möglich vor, da sie im Falle einer Liquidation (Zwangsversteigerung oder Zwangsversteigerung) mit erheblichen Rabatten kalkulieren. Der Darlehensnehmer wird bei der Vergabe eines Darlehens mit den Bedingungen Sicherungsobjekt, Sicherungswert, Beleihungsquote und Belehnungsgrenze in Verbindung gebracht.
Standort (Mikro-/Makrostandort), bauliche Beschaffenheit, Qualität der Konstruktion, Betriebskosten, Funktionsfähigkeit, Ausrüstung, Nutzungsmöglichkeit und Objektart entscheiden im Kern über den Immobilienwert. Die tatsächlichen Kaufpreise sind das Resultat von Angebots- und Nachfragesituation und werden auch maßgeblich von externen Einflüssen ( „Konjunktur, Inflationsängste, Finanzkosten etc.) und Gefühlen mitbestimmt. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnanlage in der Umgebung Ihrer Muttergesellschaft suchen, können Sie einen etwas erhöhten Preis für die richtige Wohneinheit in Kauf nehmen als ein Investor, der nur die Immobilienrendite als Kriterium hat.
Auch die Immobiliennachfrage wird durch die Marktlage mitbestimmt. In Niedrigzinsphasen steigen daher die Anforderungen und damit die Einkaufspreise der Objekte immer wieder. Kreditinstitute gewähren Darlehen an Privatleute und Unternehmen zur Immobilienfinanzierung. Durch die Vergabe von Krediten gehen Kreditinstitute ein Risiko ein, das sie auf ein Minimum beschränken wollen.
Im Falle notleidender Kredite haben die Kreditinstitute die Option, die Tilgung des Darlehens durch Zwangsvollstreckung der Immobilie zu erwirken. Weiteres Risikopotenzial ist, dass zum Zeitpunkt der Realisierung eine schwache konjunkturelle Lage vorliegt und somit eine niedrige Immobiliennachfrage zu Kaufpreissenkungen führen kann. Damit kein Kapital verloren geht, bemühen sich die Kreditinstitute, das Adressenausfallrisiko im Falle einer Krise so weit wie möglich durch eine vorsichtige Bewertung (Kreditvergabe) bei der Kreditgewährung zu vermeiden.
Als Belehnungswert wird der verminderte Betrag ausgewiesen. Im Normalfall geht die BayernLB davon aus, dass dieser Beleihungswert im Falle eines Nachverkaufs erreicht werden kann. Der Beleihungsbetrag richtet sich nach dem Belehnungswert und der Belehnungsgrenze des Gegenstands. Kreditinstitute, Versicherungsgesellschaften und Wohnungsbaugesellschaften dürfen nur bis zu einer gewissen Obergrenze als Sicherheiten leihen.
Das Beleihungslimit ist daher geringer als der Anschaffungspreis und hat Einfluß auf die Ausleihungshöhe. Das Beleihungslimit beträgt in der Regel zwischen 40 und 80 Prozent vom rechnerischen Belehnungswert. Der Betrag des Kredits im Vergleich zum Beleihungswert wird auch als Loan-to-Value-Ratio bezeichnen. Beträgt beispielsweise der Anschaffungspreis (Marktwert) einer Immobilie EUR 100.000, nehmen viele Kreditinstitute von diesem Betrag einen Risikodiskont von 10% in Abzug.
Daraus ergibt sich ein Belehnungswert von 90.000 EUR. Wenn der Darlehensnehmer nur ein Angebot von 54.000 EUR braucht, ist die Beleihungsquote 60%. Berechnungsbeispiel: Bis zu 60 % Beleihungsausläufe erhalten Top-Konditionen und bis zu 80 % gute Bedingungen von Kreditinstituten. Übersteigt die Kreditvergabe die jeweilige Kreditlimite, wird das Kreditgeschäft verweigert oder der Zins um eine Risikoprämie angehoben.
Weiterführende Infos zum Themenbereich Beleihungswerte finden Sie auf kreditcoaching.de.