Darlehenszinsen werden zusammengefasst und zusammen mit eventuell anfallenden Darlehensgebühren zu Zinsen und Gebühren ausgegeben. Kalkulieren Sie Ihr persönliches Baufinanzierungsbeispiel und sondieren Sie die finanziellen Rahmenbedingungen. Dabei handelt es sich um einen Mietkauf, der oft als kurzfristiger Kredit von Versandhändlern, über Homeshopping oder Teleshopping angeboten wird. Wenn jedoch Eigenkapital vorhanden ist, benötigen Sie nicht den gesamten Kaufpreis in Form eines Darlehens. Jedes Darlehen, einschließlich Zinsen, muss innerhalb eines bestimmten Zeitraums, der Laufzeit, an die Bank zurückgezahlt werden.
Eigenheimfinanzierung – Berechnungsbeispiel
Allerdings können viele private Haushalten nicht genau berechnen, wie kostspielig die Finanzierungen sind und ob ein eigenes Haus überhaupt erträglich wäre. Sollen diese Erträge ermittelt werden, müssen zunächst alle laufenden Erträge mit den Aufwendungen verglichen werden. In den meisten Fällen liegen die Einkünfte aus abhängiger oder selbständiger Erwerbstätigkeit und eventuell die Kinderzulagen und das Zusatzeinkommen innerhalb der Einkommensspanne.
Die Bilanz der laufenden Ein- und Auszahlungen ist dann letztlich das zur Verfügung stehende Kapital, das für die Beurteilung der Nachhaltigkeit der nachfolgenden Kreditrate von entscheidender Bedeutung ist. Bekommt der Kreditnehmer zum Beispiel einen Nettomonatslohn von 2.500 EUR und die laufenden Kosten belaufen sich auf 1.200 EUR pro Kalendermonat, ergäbe sich ein freies Nettoeinkommen von 1.300 EUR.
Meist findet der Interessent zunächst eine Liegenschaft und berechnet dann, ob die damit verbundene Fremdfinanzierung akzeptabel ist. Man könnte natürlich auch zunächst feststellen, welche monatlichen Kreditraten noch im Bereich sind, und auf dieser Grundlage extrapolieren, welcher maximale Kreditbetrag möglich ist. Es müssen drei Größen für die Kalkulation bekannt sein, und zwar der Darlehensbetrag, die Summe der Gebäudezinsen und die vom Darlehensnehmer gewählte Anfangsrückzahlung.
Als Berechnungsbeispiel ist anzunehmen, dass die Firma Mostermann an einem Wohnhaus mit einem Preis von 250.000 EUR Interesse hat. Dazu kommen zusätzliche Kosten in Gestalt einer Maklerprovision, der Grunderwerbssteuer und der Notargebühren, die sich auf zehn vom Hundert des Kaufpreises belaufen. Dadurch erhöht sich der Anschaffungspreis um 25.000 EUR an Anschaffungsnebenkosten, die natürlich auch mitfinanziert werden.
Allerdings muss die Unternehmerfamilie nicht den gesamten Betrag von 275.000 EUR bezahlen, sondern es können noch 65.000 EUR Eigenmittel in die Förderung einfließen. Der in die Immobilienfinanzierungen einzubeziehende Baudarlehensbetrag muss daher 210.000 EUR ausmachen. Der Ausgangswert für die Kalkulation der Monatskreditkarte ist daher zunächst ein Kreditbetrag von 210.000 EUR.
Jetzt gibt es zwei weitere Kennziffern, die bekannt sein müssen, und zwar den vom Darlehensgeber geschätzten Zins und die Erstrückzahlung. In diesem Beispiel bekommt die Fam. Mustermann den Hypothekarkredit zu einem Zins von zwei Prozentpunkten. Das Zinsniveau ist so gut, weil das Paar über eine tadellose Kreditwürdigkeit und über Eigenmittel von mehr als 20 % des Gesamtbedarfs an Finanzierungen verfügen.
Wegen der geringen Zinslast setzt die Gastfamilie auf eine vergleichsweise höhere Anfangsrückzahlung, die bei rund vier Prozentpunkten liegt. Die Verzinsung und Rückzahlung erfolgt somit zu einer jährlichen Gebühr von sechs Prozentpunkten, natürlich auf Basis des Darlehensbetrages von 210.000 EUR. Dies entspricht einer Jahresrate von 12.600 EUR, was einer Darlehensrate von rund 1.050 EUR pro Kalendermonat entspricht.
Weil das verfügbares Familieneinkommen bei 1.300 EUR bekannt ist, bewegt sich der errechnete Kreditzins noch vollständig in diesem Bereich, so dass der Kreditzins auch als erträglich zu betrachten ist. In dem Beispiel entschied sich die Fam. Mustermann für einen festen Zinssatz von zehn Jahren, der natürlich nicht mit der Gesamtlaufzeit des Hypothekarkredits oder der eigentlichen Finanzierungen übereinstimmt.
Mit einer Rückzahlung von vier Prozentpunkten, wie im Beispiel ausgewählt, ist eine Gesamtlaufzeit von rund 20 Jahren zu erwarten. Durch die kontinuierliche Tilgungsabrechnung erhöht sich der Tilgungsanteil an der Monatsrate im Zeitablauf, so dass das Darlehen gegen Ende der Laufzeit rascher zurückgezahlt werden kann.
Tritt bei der vorherigen Kalkulation das Risiko auf, dass die Kreditquote über dem verfügbaren Erwerbseinkommen liegt oder mindestens das Limit erreicht, gibt es unterschiedliche Wege, die Finanzierbarkeit trotzdem nachhaltig zu sichern. Möglicherweise könnte die Unternehmerfamilie ein wenig mehr Kapital in die Finanzierungen bringen, so dass der Finanzierungsbedarf in Gestalt des Hypothekarkredits niedriger ist.
Mit einem Finanzierungsbetrag von 210.000 EUR würde eine um ein Prozentpunkt verringerte Anfangsrückzahlung die monatlichen Kreditzinsen um 175 EUR reduzieren. Eine dritte Variante ist natürlich, dass sich der Kreditnehmer nach einer anderen Liegenschaft umsieht, um den Anschaffungspreis und die Anschaffungsnebenkosten zu senken.
Dies würde natürlich auch zu einer geringeren monatlichen Last in Gestalt der Kreditzinsen beitragen.