Möchten Sie Ihren Kreditvertrag gegen einen günstigeren eintauschen oder komplett ersetzen? Aber unter welchen Bedingungen können Hausbesitzer ihren alten Baukredit ersetzen? Ersetzen Sie alte und teure Kredite. Bei einer Umschuldung können Sie Ihr altes, teures Darlehen unter Umständen durch ein neues, zinsgünstiges Darlehen ersetzen. Erst in diesen Ausnahmefällen können Sie die Hypothek mit einer Laufzeit von sechs Monaten tilgen, in allen anderen Fällen nicht.
Refinanzierung: Rückzahlung von überteuerten Baudarlehen
Jeder, der nach dem Auslaufen des Festzinssatzes zur regelmäßigen Folgefinanzierung ansteht, kann sich darüber erfreuen. Gegenwärtig kann es jedoch Sinn machen, eine variabel verzinsliche Vereinbarung in eine Festzinsvereinbarung zu überführen, um das niedrige Niveau langfristig zu gewährleisten. Auch bei den festen Baudarlehen ist es aktuell lohnenswert, darüber zu reflektieren, wie man von dem vorteilhaften Zinssatzniveau profitiert.
Nach der Zinsbindung: Dies wird als Folgefinanzierung bezeichnet, wenn die verbleibende Restverschuldung eines Kredites nach Ende der Zinsbindung ausläuft. Gemäß dem Risikolimitierungsgesetz 2008 ist die BayernLB verpflichtet, den Bankkunden über die bevorstehende Verlängerung mindestens drei Monaten vor deren Auslaufen zu unterrichten. Verschlechtert sich die Kreditwürdigkeit, kann die Hausbank die Rückzahlung durch eine andere Hausbank verlangen.
Der Abstand zwischen dem ungünstigsten und dem besten Baudarlehensgeber mit 15-jähriger Laufzeit liegt aktuell bei rund 0,8 Prozentpunkten. Für ein Kredit von EUR 200.000 mit einer Rückzahlung von 2% beläuft sich die Restschulddifferenz nach Ende der Zinsbindungsfrist auf rund EUR 20.000. Sind Zinsbindungsdauer, Rückzahlungsbetrag oder monatliche Raten gleich, können die Differenzen im Gesamtzinsbetrag während der Festschreibungszeit und die danach verbleibende Verschuldung errechnet werden.
Bei der Neuberechnung der Effektivverzinsung soll nicht nur für die Laufzeit des Fixings, sondern für die gesamte Laufzeit des Kredits gerechnet werden. Weil der Zins nach dem Auslaufen des Festzinssatzes nicht vorhergesagt werden kann und verschiedene Zinsen zur Kalkulation verwendet werden können, ist dies ein Fiktivergebnis. Neben der Laufzeit des Fixings (je größer, desto länger) sind der Darlehensbetrag (Zuschläge für Kleinkredite) und der Wert der Sicherheiten durch Grundpfandrechte mitentscheidend.
Es ist zu fragen, ob die Hauptbank einen Risikozinsbeitrag auf den zwischenzeitlich durch die regelmäßige Rückzahlung des Darlehens überflüssig werdenden neuen Angebotszinssatz abgeschafft hat. Nicht zu unterschätzen ist die Gewährung eines Sondertilgungsrechtes während der Festschreibungszeit. In den meisten Fällen wird ein Jahresprozentsatz von fünf bis zehn Prozentpunkten des ursprünglich gewährten Darlehensbetrages festgesetzt.
Die Rückzahlung dieser Summen ist daher ohne Vorfälligkeitsentgelt möglich. Nach Ende der Zinszusage kann das Kreditverhältnis mit einer gesetzlich vorgeschriebenen Ankündigungsfrist von einem Monat beendet werden. Der Kreditnehmer kann bei Krediten mit einem festen Zinssatz von mehr als zehn Jahren das Kreditverhältnis ganz oder zum Teil nach zehn Jahren (nach voller Tilgung des Kredits) mit einer sechsmonatigen Kündigung auflösen.
Damit ist das variable Kreditvolumen zwar mit einer Frist von drei Monaten kündbar, aber zunächst mit höheren Aufwendungen verbunden. Durch eine vorzeitige Prüfung des Darlehensvertrages für solche Bestimmungen und gegebenenfalls eine Beendigung einen Monat vor Auslaufen des Festzinssatzes wird eine unerwünschte Verlängerung mit dem vorherigen Darlehensgeber verhindert. Weil die eingetragenen Grundschulden in notarieller Beurkundung an den neuen Kreditgeber abzutreten sind, fallen immer Notar- und Katasterkosten an.
In jedem Falle ist die Abtretungsvariante günstiger als die Stornierung der vorhandenen Grundpfandrechte und die Registrierung einer neuen Grundpfandrecht. Mit einer festen Laufzeit von zehn Jahren beträgt ein Kredit zurzeit weniger als drei Prozentpunkte. Auf die 15- bzw. 20-jährige Zinsbindungsfrist wird eine geringe Prämie von ca. 0,4 bzw. 0,6 Prozentpunkten aufgeschlagen.
Abhängig von der Höhe des Darlehens, der Laufzeit des Fixings und der Differenz der Zinsen kann es zu Einsparungen von mehreren Tausend EUR kommen. Beispielhaft ist dies dargestellt: 100.000 EUR, Zins 2,60%, Rückzahlung 3%, monatliche Ratenzahlung 466,67 EUR | Zinsaufwand für 10 Jahre: 21.780 EUR. EUR 100.000, Verzinsung 3,0%, Rückzahlung 3%, monatliche Ratenzahlung EUR 500,00 | Zinsaufwand für 10 Jahre: EUR 25.065.
Mit einem Darlehensbetrag von 200.000 EUR wären die gesamten Zinsersparnisse in diesem Falle bereits 6.570 EUR weniger Notar und Grundbuchamt 736 EUR = 5.834 EUR. Es besteht eine gute Chance, dass die Hausbank auch während der Zinsbindungsfrist zur Diskussion steht. Es ist nicht möglich, das Darlehen vor dem Auslaufen des festen Zinssatzes zurückzuzahlen.
Erst wenn die Liegenschaft verkauft wird, hat der Käufer einen Rechtsanspruch auf Rückzahlung des Darlehens. Bei einem Immobilienverkauf muss die so genannte Frührückzahlungsgebühr unter Einbeziehung der Erträge aus der Reinvestition, z.B. in Hypothekenpfandbriefe, berechnet werden. Schadenmindernde Einflussfaktoren wie die eingesparten Verwaltungs- und Risiko-Kosten und die Summe eventueller Sondertilgungsansprüche müssen in diesem Zusammenhang bei der Kalkulation beachtet werden.
Möchte der Kreditnehmer das Darlehen aufgrund der besseren Bedingungen oder einer Vererbung lediglich umplanen, steht es im freien Ermessen des Kreditinstituts, ob er dies überhaupt erlaubt und wie er die vorzeitige Rückzahlungsstrafe errechnet. Durch die stark gesunkenen Zinsen am Kapitalmarkt ist die vorzeitige Rückzahlung aktuell dementsprechend hoch. Auf Basis der Interpolation der Pfandbriefsätze vom 19. Dezember 2013 gemäß BGH-Urteil (AZ: AI: 285/03 vom 30. November 2004) resultiert daraus ein Zinsverschlechterungsverlust von 7.502,22 EUR.
In diesem Beispiel berechnet die Hausbank eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr von 200 EUR. Dabei werden Verwaltungskosteneinsparungen von über 67,76 EUR und Risikoeinsparungen von über 203,52 EUR berücksichtigt, um den Verlust zu reduzieren. Der zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigungsbetrag beträgt daher EUR 7.430,95. Der einfach zu bedienende Gebührenrechner von Interactive Instruments steht Ihnen kostenlos zur VerfÃ?gung, mit dem Sie die Größenordnung einer zweckgebundenen VorfälligkeitsentschÃ?digung bestimmen können.
Darüber hinaus bietet sich der Nachteil, dass der Baukredit mit einer Frist von sechs Monaten nach zehn Jahren auflösbar ist. Es kann sich lohnen, eine Verbraucherberatungsstelle oder einen Fachanwalt zu konsultieren, um den Kreditvertrag auf mögliche Ausstiege oder bei strittiger Berechnung der vorzeitigen Rückzahlung zu überprüfen. Die Bedingungen für das Folgekredit können erst kurz vor dem Auslaufen des Festzinssatzes festgelegt werden, die Zinsen können jedoch bis zu 60 Monaten im Vorhinein durch ein Forward-Darlehen abgesichert werden.
Wem es zurzeit nicht darum geht, mehrere tausend Euros in Vorfälligkeitsentschädigungen für eine frühzeitige Refinanzierung zu stecken, der kann sich heute noch ein langfristig angelegtes, niedrig verzinsliches Kreditvolumen für die Zeit der Folgefinanzierung absichern. Abhängig von der Laufzeit der Forward-Periode und der derzeitigen Zinssatzstruktur benötigen die Provider einen Zinszuschlag für die Bewilligung von Zinssicherheiten. Die Finanzmarktexperten rechnen momentan nicht mit einem starken Zinsanstieg, so dass die Prämien zurzeit recht niedrig sind.
Gegenwärtig gibt es oft keine Zuschläge bis zu einem Jahr im Voraus. Sogar die Krise des Euros und der Verschuldung ist noch lange nicht vorbei. Der Grund dafür ist, dass das Kreditvolumen zum festgelegten Kurs aufgenommen werden muss, auch wenn die Marktzinssätze nachgegeben haben. Diese können von den aktuell tiefen Zinsen nicht mehr partizipieren. Das Problem der vorgezogenen Tilgung von Krediten während der Festschreibungszeit und die teilweise willkürliche Berechnung der Strafe für die vorzeitige Tilgung wurden bereits angesprochen.
Abhängig vom Bedürfnis nach Sicherheit sollte ein angemessener fester Zinssatz ausgewählt werden.