Was ist aus Sicht potenzieller Bauherren ein Vorteil, wenn sie neben Bankkrediten auch private Kreditgeber suchen müssen? Wenn Sie als Beamter ein Hausdarlehen aufnehmen wollen, gelten ganz besondere Bedingungen. Baufinanzierungen beim Kauf oder Bau eines Hauses sind für Unerfahrene oft schwer zu überwachen. Aber wenn Sie über den Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital nachdenken, sollten Sie die Entscheidung gründlich abwägen. Von einem Hauskauf ohne eigenes Geld raten Experten ab, da es viele Risiken birgt.
Gutschrift für den Hauskauf: So richten Sie eine gesicherte und kostengünstige Hauskauffinanzierung ein
Und wer sich seinen Wohneigentumstraum verwirklichen und ein Darlehen für die Hauskauffinanzierung in Anspruch nehmen will, hat nur viele offene Punkte zu beantworten. Egal ob Hauskauf, Bauprojekt oder Wohnungskauf: Wer eine Liegenschaft erwerben will, kommt kaum ohne Baufinanzierungen aus. Allerdings gibt es nur wenige Kreditinstitute, die Hypotheken anbieten, die den ganzen Kaufbetrag abdecken.
Wem nicht nur 30 v. H. der Ankaufssumme auf dem Tageskreditkonto zur VerfÃ?gung steht, kann auch andere Finanzierungsquellen fÃ?r Eigenmittel, etwa Bausparvermögen, Arbeits- und Verwandtschaftsdarlehen oder Kapitallebens- und Pensionsversicherungen, die auf die Bank Ã?bertragen werden können, ausnutzen. Hypotheken sind sehr große Beträge und werden in der Regel über mehrere Dekaden zurückgezahlt.
Der Festzinssatz muss jedoch im Unterschied zu einem Ratendarlehen nicht von vornherein für die ganze Dauer fixiert werden. In den meisten Fällen wird mit dem Darlehensnehmer eine Zinsbindungsdauer von 5 bis 20 Jahren vereinbart. Der Festzinssatz ist je nach gewählter Länge zwar größer, aber die Rückzahlung ist sicher. Bei der Auswahl der Festzinssätze sollte das Zinssatzniveau entscheidend sein:
Im Falle einer fallenden Teuerungsrate kann ein Acquirer durchaus davon ausgehen, dass die Zinssätze für Hypotheken auf mittlere Sicht ebenfalls sinken werden. Andererseits werden bei steigender Teuerung auch die Zinssätze steigen. Fordert der Kapitalmarkt ein relativ hoher Zinssatz, aber zugleich ein sehr unbeständiges Gesamtbild, ist es ratsam, eine Hypothek mit variablen Zinssätzen abzuschließen.
Baufinanzierungen haben oft eine Laufzeit von 25 Jahren und mehr. Die Zinssätze sind in den wenigsten Ausnahmefällen über die ganze Laufzeit fixiert. Bei erstmaligem Ablauf der Zinsbindungsdauer muss in der Regel eine Folgefinanzierung für die verbleibende Restlaufzeit abgeschlossen werden. Die Darlehensnehmer haben die Möglichkeit, sie bei der Altbank oder bei einem Wechsel des Anbieters unterzubringen.
Für die Suche nach guten Angeboten sollten die Darlehensnehmer frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung tätig werden. In diesem Falle begnügt sich das Finanzinstitut jedoch mit einer notariellen Übertragung der Grundpfandrechte zugunsten der neuen Finanzierer. Zudem sind die Preise wesentlich günstiger. Bei der Folgefinanzierung besteht natürlich die Erwartung, dass die Monatsrate aufgrund der bereits geleisteten Rückzahlung in Zukunft unterproportional ist.
Steigt der Zinssatz in der Zwischenzeit, kann er aber auch anwachsen. Im Falle eines Aufwärtstrends am Finanzmarkt hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, sich eine Folgefinanzierung durch ein Forward-Darlehen zu den derzeit – wahrscheinlich günstigsten – Bedingungen zu verschaffen. In der Regel kann diese besondere Form der Baukostenfinanzierung mit einer Durchlaufzeit von bis zu 36 Monate geschlossen werden.
In einem instabilen Umfeld sollten jedoch Terminkredite zurückgezogen werden, da das Wohnungsbaudarlehen auch bei sinkenden Zinssätzen zu den festgelegten Bedingungen aufgenommen werden muss. Dies reduziert die verbleibende Verschuldung und das Kreditvolumen wird früher zurückgezahlt, was die Finanzierungskosten der Immobilien reduziert. Auch der Höchstbetrag variiert von Bank zu Bank, aber mehr als zehn vom Hundert der verbleibenden Schulden sind am Kapitalmarkt kaum zu finden.
Bei einigen Kreditinstituten ist es nicht möglich, den Rückzahlungssatz während der Festschreibungszeit zu verändern. In der Regel werden andere Kreditarten zur Unterstützung der Baukostenfinanzierung beim Hauskauf eingesetzt. In den Bereichen Hauskauf, Wohnungsbau und Sanierung werden von der Kreditinstitut für Wiederaufbau vielfältige Fördermaßnahmen angeboten. Bei einem Baukreditvertrag wird das Bausparen mit einem Kredit verbunden. Endfälligkeitsdarlehen werden in der Regel gegen eine der Bank zugeordnete Lebensversicherungspolice aufgenommen.
Die Verzinsung des Kreditnehmers an die Bank wird vom Lebensversicherer am Ende der Laufzeit geleistet. Vor allem bei Fremdvermietungen war dieses Model aufgrund der konstant guten Zinssätze und der damit verbundenen Werbekosten zunächst einmal von Interesse. Durch den Wegfall der Steuerprivilegien für Lebensversicherungspolicen und den äußerst tiefen Garantiezinssatz haben die endfälligen Kredite jedoch an Beliebtheit eingebüßt und sind auch bei Vermietung an Dritte kaum noch rentabel.
Zudem wird bei tiefen Kapitalmarktzinsen die Fälligkeitszahlung ungewiss. Als Alternative zur Lebensversicherung können z.B. auch Tilgungsdarlehen gegen Obligationen abgeschlossen werden. Auch in diesem Falle werden die Papiere übertragen und die Ablösung findet bei Ablösung des Anleihebetrags durch den Aussteller statt. Die Option kann nützlich sein, wenn der Zins der Schuldverschreibungen wesentlich höher ist als der Hypothekarzinssatz.
Als weitere Alternative bietet sich z. B. die Endfinanzierung an, der ein Sparprogramm in einem unbefristeten Immobilienspezialfonds gegenüber steht. Der Darlehensnehmer darf in diesem Falle jedoch nicht die Kündigung des Sparplans zwei Jahre vor Ablauf des Kredits versäumen, da die Beschränkungen für offene Investmentfonds eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren festlegen. Ein Haus kaufen oder vermieten?