Hinweise zum Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung. Wenn Sie die Bedingungen für die Kündigung Ihres Kreditvertrags nach zehn Jahren erfüllen, darf die Bank die Kündigung nicht verweigern. Die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung des Kreditvertrages liegt grundsätzlich im Ermessen der Bank. Eine vorzeitige Kündigung bestehender Kredite ist gesetzlich relativ begrenzt: Die Unternehmerin beschließt, das Annuitätendarlehen vorzeitig zu kündigen.
Annuitätendarlehen: Korrekte Buchung von Zinsen, Rückzahlung und Abzinsung / 7 Auflösung eines Kredites – Verzugszinsen
Diese Kündigungsmöglichkeit ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt. Es ist zu berücksichtigen, dass Darlehen mit fester Verzinsung und möglicher Grundbuchsicherung schwierig zu kündigen sind. Die Unternehmerin beschließt, das Annuitätendarlehen vorzeitig zu kündigen. Die folgenden Bilanzwerte bestehen zum Kündigungszeitpunkt 31. März 2001 noch: Daher sind das aktive Skonto und die aktiven Finanzaufwendungen auf Null auszubuchen.
Vor allem jetzt, in der Tiefzinsphase, sollte über eine Neustrukturierung der Schulden nachgedacht werden. Zum Beispiel, wenn Sie ein Kredit vor Jahren zu einem Satz von 9% abgeschlossen haben, kann es sich mit einem neuen, niedrigeren Zinsen auszahlen. Auch bei vorzeitiger Rückzahlungsstrafe, die sich aus der Beendigung ergibt, kann sich ein Vorteil für die Zinsen errechnen.
Unabhängig davon, ob sich eine Umterminierung lohnt, sollten Sie sie von Ihrer Hausbank einzeln kalkulieren lassen. 2. Aber was ist mit dem kapitalisierten Abschlag bei einer Umterminierung? Der Abschlag ist auch hier außerordentlich abzuschreiben, das Gleiche trifft auf die abgegrenzten Finanzierungsaufwendungen zu. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass der Bundesfinanzhof[1] eine Wertberichtigung ablehnt, wenn der Abschlag aus ökonomischer Sicht eine Berücksichtigung des neuen Darlehens ist.
Endfälligkeitskredit
Inhalte dieser Seite: Wer sich für ein Tilgungsdarlehen entschließt, zahlt dabei nur die bis zum Ende seiner Laufzeit angefallenen Zinsen, der tatsächliche Wert wird jedoch erst am Tag der Fälligkeit vollumfänglich ausgezahlt. Um sicherzustellen, dass der Darlehensnehmer auch zum Endfälligkeitszeitpunkt in der Lage ist, seine Rückzahlung zu verfolgen, können die Kreditinstitute die Bereitstellung des Gesamtbetrags durch Investitionen sicherstellen.
Darüber hinaus fordern die Banken einen Zinszuschlag auf das Kreditvolumen, da dieser selbst ein deutlich erhöhtes Kreditrisiko hat. Nur zur Kapitalersparnis in einer Todesfallversicherung, einem Bausparvertrag oder einem Anlagefonds wird die Rückzahlung sistiert. Selbstverständlich ist der Status des Kredits während der gesamten Laufzeit des Vertrages gleich.
Bei vorzeitiger Kündigung des Enddarlehens, z.B. weil der Kreditnehmer die Zinsen nicht mehr leisten kann, weil er sein Kredit vorzeitig tilgen will, wird der Darlehensbetrag zum Kündigungstermin fälligkeit. Daraus resultieren Vor- und Nachteile bei dem Endfälligkeitsdarlehen.
Für den Kreditnehmer verbleibt die wirtschaftliche Last klein, da er die Zinsen nur während der Kreditlaufzeit zahlen muss, und wer nicht mit Gewissheit vorhersagen kann, dass das beabsichtigte Tilgungsinstrument eine höhere Verzinsung als die Kreditkosten erbringt, sollte die Hände davon nehmen. Höchste Biegsamkeit, da der Kreditnehmer bis zum Ende der Vertragslaufzeit weitere Anlagen vornehmen kann. 20 Jahre Kredite müssen sich auszahlen, was der Kreditnehmer nach 20 Jahren erwartet.
Die Zinssätze können je nach Vertragsart fix oder variable sein, und die Zinssätze der Kreditinstitute sind bei Endfälligkeitsdarlehen nahezu immer größer als bei Annuitätendarlehen. Die Verzinsung des Darlehens kann mit den Mieteinnahmen saldiert werden, und in vielen Fällen ist die Investition nicht gleichzeitig mit dem Tilgungsdarlehen geschuldet.
Der Kreditnehmer hat während der Dauer des Endfälligkeitsdarlehens die Option, sein gesamtes Freikapital zu jeder Zeit in eine Lebensversicherungspolice oder eine andere Form des Sparens einzudecken. Der Kreditnehmer kann die daraus resultierenden Einnahmen vor Ablauf der Kreditlaufzeit nutzen. So kann der Kreditnehmer auch einen größeren Betrag zwischendurch mitfinanzieren.
Demgegenüber wird das Endfälligkeitskapital dann wieder ausschliesslich aus den Einkünften aus der Todesfallversicherung gezahlt. Aus diesem Grund werden bei Hypothekarkrediten häufig Kredite mit endfälliger Laufzeit gewährt. Um z. B. eine bald kündbare Kapitallebensversicherung nicht kündigen zu müssen oder einen kurzfristig fälligen Bausparvertrag bei Endfälligkeit nutzen zu können, wird dieser Zeitabschnitt durch ein Endfälligkeitsdarlehen abgedeckt.
Ist dann der Baudarlehens- und Sparvertrag allokationsbereit oder die Kapitallebensversicherung ausläuft, wird er zur sofortigen Rückzahlung des bei Fälligkeit fälligen Kredits verwendet. Allerdings ist etwas Erfahrung für den Kreditnehmer erforderlich. Dieses Einkommen ist oft höher als die Verzinsung des Kredits. Allerdings ist der Grundtenor hier die Worte „vermieten“ und „sind“, was letztendlich nichts anderes heißt, als dass diese Kreditform nur für risikofreudige Investoren in Frage kommt.
Wer Spekulationen anstellt, muss nämlich auch damit rechnen, dass ein nicht unerheblicher Teil dessen, was für die Erlösung ausgegeben werden muss, ausbleibt. Weil niemand den genauen Auszahlungsbetrag für einen Fond oder eine Lebensversicherungspolice vorhersagen kann. Deshalb sollten die klassischen Finanzierungsformen wie Bausparen oder Annuitätendarlehen ausgewählt werden, eventuell in Verbindung mit laufenden Förderungen.
Beim Annuitätendarlehen beispielsweise wird das Kapital in fixen Monatsraten (bestehend aus einer Verzinsungs- und Tilgungskomponente) bis zur Endfälligkeit des Darlehens erstattet. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus sind Annuitätendarlehen als Standard in der Baubranche zurzeit den Endfälligkeitsdarlehen mit Sparen über Mittel oder Lebensversicherungen deutlich überlegen. Seit Jahren sinken die Erträge, so dass es schwierig ist, den Fälligkeitsvorteil einer Lebensversicherungspolice vorherzusagen, und bei Kapitalanlagen ist es nicht möglich, deren Entwicklung über einen Zeitraum von zehn bis 20 Jahren zuverlässig zu prognostizieren.
Der Tip: Profitieren Sie von den aktuell niedrigen Zinssätzen und entscheiden Sie sich für ein Annuitätendarlehen mit voller Rückzahlung während der Zinsbindungsfrist. Der Hypothekenrechner beweist, dass Sie 200.000 EUR über 20 Jahre zu Zinssätzen von weniger als zwei Prozentpunkten pro Jahr und einer Monatsgebühr von weniger als 1.000 EUR erwirtschaften: Sie haben die Wahl:
Ab wann werden Endfälligkeitsdarlehen verwendet? Gerade in diesem Falle kann ein Teil des Kredits ohne Rückzahlung in Anspruch genommen werden. Jedoch wird die Kapitalauszahlung bei der Rückzahlung verwendet. Diese Darlehensart wird auch als Vorfinanzierung bezeichnet. Beispielsweise wird ein Kreditbetrag in der Größenordnung von 35.000 EUR in Anspruch genommen, der dann als Endkredit aber erst in 6 Jahren zurückgezahlt werden soll.
Eine Zwischenfinanzierung wird auch nicht zurückgezahlt, so dass auch nach längerer Frist der Gesamtbetrag am Ende ausläuft. Der Kreditnehmer, der nicht auf spekulativer Basis handelt, öffnet in der Regel ein Sparbuch. Die vom Kreditnehmer eingezahlten Monatsraten werden dann zunächst gespeichert und am Ende der Kreditlaufzeit zur Rückzahlung des Kredits herangezogen.
Zur Rückzahlung des Kredits wird die Rückzahlung für ein Enddarlehen gleichzeitig durchgeführt. Kreditnehmer sollten sich nicht nur auf eine Festzinsgarantie für die ganze Dauer verlassen, sondern sich auch für ein gesichertes Sparkonto entscheiden. Zum anderen kann der Kunde die Gesamtdauer des Endfälligkeitsdarlehens gegenüber einem Annuitätendarlehen durch eine gekonnte und gewinnbringende Finanzanlage deutlich reduzieren.
Das liegt einzig und allein daran, dass die Verzinsung der Investition oft deutlich über der regulären Rückzahlung des Annuitätenkredits liegt. Auf der anderen Seite sollte sich jeder Kreditnehmer bewusst sein, dass jede Rückzahlung des Annuitätenkredits einen direkten Einfluss auf den Darlehenssaldo und damit auf die Verzinsung für die nachfolgende Verzinsung hat.
Dadurch erhöht sich der Rückzahlungsanteil eines Darlehens mit konstanter Rente im Zeitablauf. Umgekehrt ist die Verzinsung eines bei Fälligkeit fälligen Darlehens immer gleich. Wenn das Enddarlehen jedoch mit einem z. B. 4,5 %igen Satz refinanziert wird und die eingesparte Rückzahlung einen Zinsfuß von 5 % erzeugt, kann eine Endrückzahlung wieder rentabel sein.
Neben der Fondsgebundenen Rentenversicherung zählen die Rentenversicherung und die Anlagefonds zu den bevorzugten Anlagemodellen als Anlagestrategie. Die Darlehensnehmerin hat den gesamten Kreditbetrag über die ganze Dauer zu verzinsen, so dass diese Investition den Mehraufwand gegenüber der Rentenvariante auszugleichen hat.
Berechnungsbeispiel: Darlehensbetrag: 10.000 EuroZins: 4 % p.a. Rückzahlung: Abb. „Endfälliges Darlehen“: Es werden nur Verzugszinsen über die ganze Dauer gezahlt, die Rückzahlung findet in einer einzigen Rate am Ende der Dauer statt. Der Betrag der Zinszahlung wird daher nicht während der ganzen Dauer reduziert! Kredite mit einer kurzfristigen Rückzahlung sind daher dadurch gekennzeichnet, dass die verbleibende Verschuldung während der Kreditlaufzeit fortlaufend reduziert wird.
Der Grund: Die Ratenzahlung für ein laufendes Tilgungsdarlehen setzt sich aus einem Tilgungsteil und einem Zinsteil zusammen. Der anfänglich höhere Anteil der Verzinsung ist darauf zurückzuführen, dass immer nur die restliche Schuld verzinst wird. Obwohl die Kreditrate auch aus einem Zinssatz und einem Rückzahlungsanteil für ein letztes Kredit wird nur der Zinssatz während der Tilgungsphase gezahlt, aber der Rückzahlungsanteil wird gespeichert.
Das hat den Nachteil, dass die Fälligkeiten von Tilgungsdarlehen in der Regel geringer sind als die von Krediten mit fortlaufender Amortisation. Weil niemand exakt weiss, wann die Zuordnung zu einem Bausparvertrag vorgenommen wird und wie lange dann eine Zwischenfinanzierung erforderlich ist, sollte immer eine veränderliche Dauer berücksichtigt werden. Wofür sind Tilgungsdarlehen gut genug?
Ein Endfälligkeitskredit ist in der Regel nur für gemietete Liegenschaften sinnvoll, da der Kreditnehmer in diesem Fall seine Fremdfinanzierungszinsen mit den Erträgen aus der steuerlichen Anmietung und dem Leasing verrechnen kann. Diejenigen, die in ihrem eigenen Haus leben, sind jedoch nicht abzugsfähig, so dass die Auswahl eines Annuitätenkredits die beste ist.
Eine endfällige Darlehensfinanzierung, also eine Finanzierungen mit konstant hoher Zinslast, zahlt sich auch für den Bauherrn aus, wenn diese mit einem Bausparvertrag verbunden wird, um die Verzinsung für die Folgefinanzierung zu einem frühen Zeitpunkt zu gewährleisten. Das Gleiche trifft zu, wenn der Anleger die Finanzierungen mit einer Lebensversicherungspolice verbindet, um die Zinszahlungen für steuerliche Zwecke abzuziehen.
Ein endfälliger Kredit bringt auch für den Falle, dass bereits in der Vergangenheit Wertschriften investiert wurden, einen Vorteil, da dem Kunden die Rückzahlung der Monatsbelastung entfällt. Weil die Forderungen der für die Rückzahlung des Kredits zur Verfügung stehenden Mittel an die finanzierenden Banken abzutreten sind, ist es für Bauherrn mit Lebensversicherungspolicen besonders bedeutsam zu wissen, dass die aus der Risikoversicherung erwirtschafteten Überschüsse auch nach der Übertragung an die Banken weiterhin zollfrei sind.
Durch die Endfälligkeit dieser Kreditform hat der Kreditnehmer in erster Linie eine geringere Monatsbelastung, da die Kosten für die Rückzahlungen nicht mehr anfallen. Hauptnachteil eines Geschossdarlehens ist dagegen die große Abschlussrate – ein oft unkalkulierbares Wagnis. Auf der anderen Seite gibt es je nachdem, welcher Rückzahlungssurrogat (Bausparvertrag, Lebensversicherungen, Sparplan etc.) vom Kreditnehmer ausgewählt wird, gar die Chance, dass gewisse Spargelder vom Staat subventioniert werden.
Aus diesem Grund sollten Kreditnehmer immer eine außerplanmäßige Rückzahlungsmöglichkeit für ein Enddarlehen vorsehen. Im Übrigen können Sonderrückzahlungen bei variabler Verzinsung mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Jeder, der seinen Rückzahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt, wird sehr rasch auf Schwierigkeiten bei seiner Hausbank stoßen, die zur entsprechenden Fälligkeit der Forderungen ermächtigt ist.
Die Sonderkündigungsrechte sind in 490 bürgerlichen Gesetzen festgelegt. Gemäß 490 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch kann das Kreditverhältnis bei (drohender) Verschlechterung des Vermögens beendet werden. Dem Darlehensnehmer steht auch ein außerordentliches Rücktrittsrecht zu, wenn das geliehene Objekt zu anderen Zwecken verwendet wird und bei Bezahlung einer vorzeitigen Vertragsstrafe (§ 490 Abs. 2 BGB). Ein besonderes Rücktrittsrecht steht der BayernLB grundsätzlich zu, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers wesentlich verschlechtern, wenn er mit der Tilgung des Kredits in Rückstand ist (in der Regel mit zwei oder drei Raten) oder wenn sich der Wert der geleisteten Sicherheit wesentlich verringert hat.
Wenn sich beispielsweise eine Investition nicht wie gewünscht entwickeln sollte, kann der Kreditnehmer mehr bezahlen. Wenn auch dieses Bohrloch verschlossen werden muss, wird die Gesamtfinanzierung für die meisten Menschen nicht mehr akzeptabel sein. Im Falle eines bullet Darlehens muss der ganze Kreditbetrag zum Fälligkeitszeitpunkt ausbezahlt werden.
Das gleiche Phänomen würde auftreten, wenn der Marktzinssatz für ein Annuitätendarlehen 6,5 Prozentpunkte betragen würde. Jetzt müssen jedoch die Erträge aus der Rückzahlung für jedes bei Fälligkeit fällige Kreditvolumen gleichzeitig gespeichert werden. Wenn diese Rendite jedoch nur 5 % beträgt, wäre die Entscheidung für ein Endfälligkeitsdarlehen ein schlechter Deal. Bei einem Marktzinssatz von 4 Prozentpunkten könnte der Kreditnehmer allerdings auch Gewinne erzielen.
Bei einem endfälligen Kredit kommt es also nicht auf die Fragestellung „wenn und wenn ja, wann“ an, sondern ausschliesslich auf die aktuelle Marktverzinsung. Investoren oder Kreditnehmer sollten das Endfälligkeitsdarlehen jedoch nie zu spekulativen Zwecken in der Finanzierung von Immobilien verwenden, da niemand eine gesicherte Wertentwicklung ahnen kann. Kreditnehmer, die eine Lebensversicherungspolice als Rückzahlungsvehikel verwenden, müssen folgende Punkte beachten:
Die Kreditnehmer sind daher verpflichtet, eine entsprechende Deckungssumme für ein endfälliges Kreditgeschäft über eine Kapitallebensversicherung zu beschließen, so dass diese auch nach Abzug der Steuern für die Endfälligkeit srückzahlung des Kredits ausreichend ist. Wenn Sie Ihre Liegenschaft vermieten, können Sie Ihr Interesse als Investor auch für steuerliche Zwecke abziehen. Die verhältnismäßig höheren Zinssätze eines Geschossdarlehens können auch bei der Sanierung von Mietobjekten zu einem Steuervorteil führen.