Bekanntlich werden die Finanzinstitute in diesem Land nicht gerne im Hinblick auf die Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung betrachtet. „Künftige Sondertilgungsrechte werden bei der Berechnung der Vorfälligkeitszinsen im Rahmen der vollständigen Rückzahlung eines Darlehens nicht berücksichtigt. Der unverbindliche Kostenvoranschlag erfolgt am Ende des laufenden Monats. Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist es zunächst notwendig, die Zusammensetzung dieses Schadensersatzanspruchs zu klären: Sie wollen nur ihren Kredit kündigen – zum Beispiel, weil sie das Haus verkaufen oder in einen günstigeren Kredit umwandeln wollen.
Vorauszahlungsstrafe
Informieren Sie sich, was die neue EU-Hypothekarkreditrichtlinie für die Konsumenten im Hinblick auf vorzeitige Rückzahlungen bedeuten wird und wie die Bank den Betrag berechnet. Holen Sie sich wichtige Hinweise zur Vermeidung von Strafen bei vorzeitiger Rückzahlung. Ziel dieser Maßnahme ist es, einerseits die Standardisierung der Darlehensvergabe innerhalb der Europäischen Union zu verbessern und andererseits dem Schutz der Konsumenten mehr Bedeutung beizumessen.
Die Hypothekarkreditrichtlinie sieht unter anderem vor, dass Darlehensnehmer in den Mitgliedstaaten das Recht haben sollen, Immobilienkredite frühzeitig zu tilgen. Bislang sind Hauseigentümer, die ihre Finanzierungen frühzeitig zurückzahlen wollen, noch auf die Genehmigung der Hausbank angewiesen, es sei denn, sie können ein begründetes Kündigungsinteresse vorweisen. Ein Grundkündigungsrecht für durch Grundpfandrechte gesicherte Kredite mit festen Zinssätzen existiert daher nicht.
Die Rückforderung in Ihrem speziellen Einzelfall kann Ihnen z. B. von unabhängigen Sachverständigen des Ratgebers für Vermögensangelegenheiten e. V. in Rechnung gestellt werden wenn die Hausbank sich weigert, den Kreditbetrag zu erhöhen, sofern eine andere Hausbank den höheren Kreditbetrag erbringt. Über diese Sichtweise geht das OLG Nürnberg in einem Beschluss aus dem Jahr 2007 weit hinaus. Es erkennt auch ein begründetes Interessen des Darlehensnehmers an einer beabsichtigten Schuldensanierung, wenn der Darlehensnehmer so die Gefahr einer Insolvenz abwehren kann.
Die Kreditnehmer haben längstens ab dem 21. März 2016 das Recht auf frühzeitige Tilgung eines durch Grundpfandrechte besicherten Kredits. Die neue Regelung berührt nicht den Vergütungsanspruch der Kreditinstitute. Die Kreditwirtschaft rechnet damit, dass die deutsche Regierung im Zuge der Implementierung der Hypothekarkreditrichtlinie in ein konkretes Regelwerk zur Vorfälligkeitsentschädigung eintritt.
Allerdings sieht die EU-Hypothekarkreditrichtlinie auch vor, dass die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Konventionalstrafe, sondern als Ausgleich für die Vermögensschäden der Hausbank zu betrachten ist. Die Kreditinstitute müssen daher die Angemessenheit der berechneten Vorfälligkeitsentschädigung vorweisen. Die Berechnungsgrundlagen müssen sachlich überprüfbar sein. Ist aufgrund eines gerechtfertigten Zinses des Darlehensnehmers eine frühzeitige Beendigung möglich oder stimmt eine Hausbank der Tilgung des Kredits zu, so steht ihr die Vorfälligkeitsentschädigung als Schadenersatzanspruch zu.
Dies hat der BGH in einem Beschluss aus dem Jahr 2005 entschieden, Die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung ist somit an die Schadenersatzbestimmungen geknüpft. Das heißt für die Kreditinstitute, dass sie ihre Verluste verständlich nachweisen müssen. Liegt jedoch kein legitimes Kündigungsinteresse vor, hat die Hausbank die Option, die frühzeitige Beendigung des Darlehens gegen Entrichtung einer Vorfälligkeitsentschädigung anerkennt.
Der Vorfälligkeitspreis ist ein vereinbarter Betrag für den Leistungsverzicht der Kreditgeber. Der Betrag der Vorfälligkeitsentschädigung ist daher im Bereich der Unmoral uneingeschränkt verträglich. Dieses Limit übersteigt eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn sie das Zweifache der gesetzlich erlaubten Vorfälligkeitsentschädigung übersteigt.
Damit können die Kreditinstitute einen Aufschlag von 100 % auf den tatsächlichen Verlust berechnen, den sie durch die vorgezogene Rückzahlung des Darlehens erlitten haben. Je nach Unterschied zwischen dem vertraglichen und dem aktuellen Zins und der Dauer der Immobilienfinanzierung kann sich eine Umterminierung trotz Entrichtung einer Vorfälligkeitsentschädigung auszahlen. In der fortdauernden Jurisprudenz und der noch umzusetzenden EU-Hypothekarkreditrichtlinie wird die Vorfälligkeitsentschädigung als berechtigter Schadensersatzanspruch der Kreditinstitute angesehen.
Es ist aus Kreditnehmersicht oft unbegreiflich, dass eine Hausbank Schäden erleiden kann, wenn sie das geliehene Darlehen früher als geplant zurückerhält. Zu diesem Zweck müssen die Kreditvergabeverfahren der Kreditinstitute berücksichtigt werden. Im Regelfall leihen die Kreditinstitute kein eigenes Kapital, sondern stellen ihnen Mittel in Gestalt von Kundengeldern, d.h. Spareinlagen oder langfristigen Festgeldern, zur Verfügug.
Für die Kreditvergabe sind auch Schuldverschreibungen der Deutsche Bank oder der EZB erforderlich. Das heißt, die Kreditinstitute gehen selbst einen Kredit ein, um einen Kredit zu gewähren und damit Zins- und Tilgungsverpflichtungen einzugehen. Das Ergebnis im Darlehensgeschäft ergibt sich aus der Abweichung zwischen den Zinsen, die die Kreditinstitute selbst zahlen, und den gestiegenen Marktzinssätzen, die sie ihren Schuldnern in Rechnung stellen.
Refinanzierungsverträge werden häufig zeitgleich und damit zu ähnlichen Bedingungen wie Kredite im Endkundengeschäft abgeschloss. Gewährt eine Hausbank ein Kredit während einer Periode hoher Zinssätze, muss sie es auch zu höheren Zinssätzen umfinanzieren. Beendet ein Darlehensnehmer sein Kreditgeschäft in einer späten Tiefzinsphase und tilgt den Darlehensbetrag, so ist die Hausbank selbst zu den ursprünglichen hochverzinslichen Zahlungen an ihre Darlehensgeber weiterhin gebunden.
Für Kreditinstitute als Firmenkunden besteht keine Kündigungsmöglichkeit. Dies bedeutet, dass die Hausbank einen Refinanzierungsverlust erleidet, weil sie ab dem Rückzahlungszeitpunkt den ursprünglichen berechneten Zinsertrag verliert, während sie ihre eigenen Zahlungspflichten bis zum Ende der vertraglichen Vertragslaufzeit erfüllen muss. Hinzu kommt ein Ertragsausfall in Gestalt eines Zinsmargenverlusts, da die Kreditinstitute den Zinsertrag für die Gesamtlaufzeit eines Festzinskredits planen.
Allerdings gilt dieser Ertrag nicht ab dem Moment der frühzeitigen Kündigung. Die Zinsen passen sich daher regelmässig der allgemeinen Marktentwicklung an und erschweren es den Kreditnehmern, die Auswirkungen der Immobilienfinanzierungen über die ganze Dauer vorherzusagen. Der Refinanzierungsverlust der Kreditinstitute ist bei solchen Konstellationen niedriger. Darüber hinaus trägt die Bank selbst das Zinsänderungsrisiko.
Bei vorzeitiger Kündigung von variabel verzinslichen Krediten dürfen daher die Kreditinstitute keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens kommt es auch dann zu einer vorzeitigen Rückzahlung, wenn eine Hausbank das Kreditverhältnis während der Vertragslaufzeit auflöst. In der Regel kündigen Kreditinstitute die Rückzahlung, wenn die Darlehensnehmer mit ihren Zinsen und Tilgungen über einen längeren Zeitraum im Verzug sind.
Die Kündigung des Darlehens erfolgt in diesem Falle zwar nicht auf Verlangen des Darlehensnehmers, aber der Darlehensnehmer veranlasst dies durch sein Zahlungsmoral und ist somit auch zum Ersatz des entstandenen Schadens gegenüber der Hausbank angehalten. Allerdings haben Kreditinstitute in der Regel keinen Anrecht auf vorzeitige Rückzahlung, wenn sie ein Kredit auflösen. Stattdessen stehen die Bankverzugszinsen im Mittelpunkt, weshalb nur der Verzugszins einbehalten wird.
Hieran müssen sich die Kreditinstitute orientieren, wenn sie selbst einen Kredit frühzeitig auflösen. Erst wenn der Bankschaden nachweisbar größer ist als die Höhe der Rückstandszinsen, entsteht ein Recht auf Vorfälligkeitsentschädigung. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes ist die von einigen Kreditinstituten praktizierte Erhebung einer Vorfälligkeitsentschädigung und zusätzlicher Zahlungsverzugszinsen nicht zulässig.
Prinzipiell sollte die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung verständlich sein. Die Kreditinstitute sind bereits zur Offenlegung ihrer Berechnungsmethoden gezwungen, haben aber die Möglichkeit, zwischen zwei unterschiedlichen Berechnungsmethoden, der Asset-Liability-Methode, zu wählen. Lediglich die verbleibende Schuld zum Rückzahlungszeitpunkt des Darlehens bildet die Grundlage für die Errechnung. Die Kreditinstitute sind daher nicht befugt, die Vorfälligkeitsentschädigung auf der Grundlage des gesamten Darlehensbetrages zu berechnen.
Darüber hinaus hat die verbleibende Laufzeit Auswirkungen auf die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung. Bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung werden Schäden nach der Asset-Asset-Methode berücksichtigt, die der BayernLB entsteht, wenn sie den erhaltenen Restkreditbetrag wieder als Darlehen zu ungünstigeren Bedingungen gewährt. Je grösser die Abweichung zwischen dem ursprünglichen und dem gegenwärtigen Zins und je grösser die verbleibende Laufzeit des festen Zinssatzes, desto grösser ist der Schaden der Banken.
Im Rahmen der Asset-Asset-Methode ermittelt die BayernLB nicht nur die Zinsverschlechterung bzw. den Refinanzierungsverlust, sondern auch einen Zinsmargenverlust für entgangenen Gewinn. Diese ist in der Vorfälligkeitsentschädigung ausschliesslich in der Nettozinsmarge enthalten, da dem Verlust der Gesellschaft ein geringerer Administrationsaufwand und die künftige Eliminierung des Kreditrisikos gegenüberstehen. Für eine Veranlagung des in Hypothekenpfandbriefen erhaltenen Restkreditbetrages basiert die Aktiv-Passiv-Methode auf Fiktivwerten der Rendite aus dem Hypothekenpfandbriefgeschäft zum Auszahlungszeitpunkt.
Je geringer die Rendite für neue Hypothekenpfandbriefe zum Kündigungszeitpunkt ist, desto größer ist der Schaden für die Hausbank und damit die Vorfälligkeitsentschädigung. Um die Schuldner zu schützen, hat der BGH in seinem Beschluss vom 30. 11. 2004 entschieden, dass Kreditinstitute nur die Rendite des Sachkapitalmarktes zur Bestimmung ihrer Verluste verwenden dürfen.
Wie bei der Asset-Aktiv-Methode muss der so berechnete Schaden der Nationalbank durch Einsparung von Risiko und Verwaltungsaufwand reduziert werden. Bei vorzeitiger Beendigung eines Konsumentenkredits haben die Kreditinstitute daher auch Anrecht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. In diesem Falle basiert die Rechnung jedoch auf § 502 BGB und ist daher leicht verständlich.
Die Vergütung der Gesellschaft beläuft sich in diesem Falle auf 1 Prozentpunkt der verbleibenden Schulden. Liegt die verbleibende Laufzeit des Darlehens unter einem Jahr, wird die Vorfälligkeitsentschädigung auf 0,5 Prozentpunkte der verbleibenden Schuld ermäßigt. Sie erhalten von uns Hinweise, wie Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verhindern können: Sie können eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Vertragsabschluss verhindern, wenn Sie mit der Hausbank ein kostenfreies Sonderkündigungsrecht einräumen.
Auf der einen Seite steht das Recht auf eine frühzeitige Kündigung, auch wenn Sie durch Umschuldungen einen Vorteil bei den Zinsen erzielen wollen. Andererseits entlastet Sie die Hausbank vom Kontrakt, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben. In der Regel zahlen die Kreditinstitute für diese spezielle Vertragsgestaltung einen über dem Marktzins liegenden Teilbetrag. Eine solche Einigung kann jedoch gerade in Zeiten hoher Zinsen Sinn machen, wenn aus Kreditnehmersicht eine günstige Entwicklung der Zinsen vorhersehbar ist.
Bei einer vereinbarten Zinsbindungsdauer von mehr als zehn Jahren haben die Darlehensnehmer das Recht, das Darlehen nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten aufzulösen. In diesem Falle dürfen die Kreditinstitute keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Der 10-Jahreszeitraum startet mit der Vollauszahlung des Darlehens bzw. bei Anschlussfinanzierungen mit der Einigung über die neue Festschreibungsphase.
Bei Immobilienverkäufen ist die Hausbank zwar zur Vereinbarung einer frühzeitigen Kündigung des Darlehens gezwungen, hat aber dennoch das Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einem Schuldnerwechsel nimmt Ihnen der Erwerber der Liegenschaft auch die Fremdfinanzierung ab. Verfügt der Erwerber über eine gute Kreditwürdigkeit, sind die Kreditinstitute zur Anerkennung des Schuldnerwechsels gezwungen und haben nach einem Beschluss des Landgerichtes MÃ?
Wenn Sie nach dem Kauf der zu finanzierenden Liegenschaft eine weitere Liegenschaft kaufen wollen, können Sie Ihr früheres Kreditvolumen weiter für die Finanzierungen nutzen. Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2002 entschieden, dass auch Kreditinstitute einen Pfandwechsel anzuerkennen haben, wenn die neue Liegenschaft zumindest äquivalent ist. Weil das Kredit nicht gekündigt wird, sondern nur das Grundpfandrecht geändert wird, gibt es keine Vorfälligkeitsentschädigung für den Umtausch des Pfandes.
Seit dem Inkrafttreten der Informationspflichtenverordnung des Bürgerlichen Gesetzbuches im Jahr 2002 müssen Kreditinstitute eine Widerrufserklärung in ihre Darlehensverträge einbauen. Inhalte und Wortlaut der Widerspruchsbelehrung orientieren sich an einem gesetzlichen Modell, das die Kreditinstitute nach mehreren Entscheidungen des Bundesgerichtshofes beachten müssen. Nachdem das gesetzliche Regelwerk in den Jahren 2002 bis 2013 mehrfach verändert wurde, aber viele Kreditinstitute ihre Formvereinbarungen nicht fristgerecht aktualisiert haben, sind in einigen Kreditverträgen aus diesem Zeitraum falsche Kündigungsanweisungen vorzufinden.
So haben Sie die Option, Ihren Vertrag auch nach Jahren zu kündigen, wenn die Widerspruchsbelehrung einen Irrtum aufzeigt. Diese Tatsache wurde auch vom Europäischen Gerichtshofs in einem Beschluss im Jahr 2013 bestätigt: Ein Widerruf des Vertrages ist keine Aufhebung.