Zu den unzureichenden Bonitätskriterien kommen Merkmale der Immobilie, die dazu führen können, dass Banken einen Kredit zur Baufinanzierung ablehnen. Besicherung bei der Vergabe von Krediten oder Darlehen beim Kauf eines Hauses. Wer einen Kredit aufnehmen will, wird mit dem Wort Sicherheit konfrontiert. Besicherung, weil sich die Bank damit absichert, falls ein Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen kann. Es soll die Verbraucher vor Überschuldung durch Überschuldung schützen.
Lass dich nicht dazu zwingen, ein Haus zu kaufen, du wirst einen Darlehen finden.
Viele Menschen kommen gerade auf die Idee, ein Haus zu erstehen. Allerdings muesse man keine Scheu haben, keine Banken zu suchen, um die Finanzierungen zu uebernehmen, sagte er. „Solange die Bonität gut ist, erhalten auch Käufer von Immobilien einen Kredit“, sagt der Finanzfachmann der Konsumentenzentrale Baden-Württemberg. „Welche Hausbank sagt das, „Nein danke, wir haben unsere Renditeziele bereits erreicht“, wenn ein Klient einen Kredit aufnehmen will?“
Nichtsdestotrotz haben viele Kreditinstitute angesichts der Finanzmarktkrise und der Diskussion um Konjunktur – und Inflationsrisiken wesentlich mehr Immobilienkredite gewährt als sonst. Nach Nauhausers Einschätzung können die Kreditinstitute nur ungern Darlehen gewähren, weil sich die Zinssätze ändern werden. „Es gibt nichts, was die Kreditvergabe der Bank verhindert, auch wenn die Zinssätze 2012 signifikant gestiegen sind.“
Nicht die Furcht vor einem Anstieg der Hypothekarzinsen im neuen Jahr sollte ausschlaggebend für die Kaufentscheidung sein „Kaufen oder nicht? Wieviel Kapital kann investiert werden? Man sollte auch aus Gründen der Vernunft auf keinen Fall mehr als 70 prozentig über die Hausbank aufbringen. Der Kauf eines Hauses überwiegend auf Zeit ist ein erhebliches, oft unterschätztes Wagnis: „Wenn ich 20 prozentig Kapital habe, nach fünf Jahren umziehen muss, aber der Immobilienwert um 20 prozentig gefallen ist, dann habe ich mein ganzes Vermögen verloren“, ermahnte Mauhauser.
„Ein kreditfinanziertes Objekt ist viel risikoreicher als die Investition von Eigenmitteln in Aktienfonds.“ Beim Kauf eines Hauses oder einer Ferienwohnung sollten Sie sich bewusst sein, dass Ihr Kapital dort nicht ohne Risiko investiert ist. Gegenüber dem Kreditnehmer ist die Hausbank in einer guten Position: „Wenn Sie Ihre Rate nicht mehr zahlen, müssen Sie damit rechnen, dass die Hausbank den Auftrag auflöst und das Gebäude gewaltsam versteigert.
Es ist vorstellbar, dass einige Kreditinstitute zuvorkommender als andere sind.
Sicherheit bei Kreditgewährung oder beim Hauskauf
Wer einen Darlehensvertrag abschließen will, wird mit dem Begriff Collateral angesprochen. Besicherung, weil sich die Hausbank damit für den Falle sichert, dass ein Darlehensnehmer seine Forderungen nicht mehr begleichen kann. Prinzipiell werden zwei verschiedene Sicherheitenarten unterschieden, nämlich personengebundene und physische Sicherstellung. Personenschutz heißt, dass eine Person dahinter steht; bei materiellen Sicherungen wird der Kreditbetrag durch Sachwerte ausgeglichen.
Nebenabreden bedürfen wie alle anderen Kreditverträge der Schriftform. Nachfolgend werden die wesentlichen Arten von Darlehenssicherheiten genauer erörtert. Bei Vereinbarung persönlicher Wertpapiere sind entweder der Darlehensnehmer selbst, ein Gesamtschuldner oder ein Garant für die Tilgung verantwortlich. Wenn ein Darlehensnehmer selbst haftbar ist, erfolgt dies oft in Versicherungsform, der Wechsel zur Eigentumssicherung ist hier reibungslos.
Eine Mitschuldnerin ist eine natürliche oder juristische Personen, die einen gleichberechtigten Darlehensvertrag mit einem zweiten Darlehensnehmer abschließt. Beide Parteien sind in diesem Falle für die gesamten noch ausstehenden Schulden haftbar. Hier kann die Hausbank wählen, welchen der beiden Debitoren sie im Falle eines Zahlungsausfalls „übernimmt“. Achtung: Bei Verheirateten verfällt die Mitschuld bei einer Ehescheidung nicht von selbst, sondern kann nach Absprache in eine Ausfallgarantie umgerechnet werden.
Im Falle von Garantien wird erneut zwischen Garantiegeber und Regulierer sowie Ausfallbürgschaften unterschieden. Wenn Sie als Garant und Zahlungspflichtiger haften, kann die Hausbank Sie unverzüglich zur Begleichung des Darlehens auffordern, und zwar ungeachtet dessen, ob der tatsächliche Schuldner bezahlt hätte oder nicht. Im Falle einer Ausfallbürgschaft kann der Garantiegeber nur dann zur Tilgung verwendet werden, wenn der tatsächliche Darlehensnehmer entweder in Verzug und nicht in Reichweite ist oder klar ersichtlich ist, dass er nicht in der Lage sein wird zu bezahlen.
In § 98 des Heiratsgesetzes ist festgelegt, dass eine Mithaftung nur in eine Ausfallbürgschaft, nicht aber in einen Bürgen und Zahlungspflichtigen verwandelt werden kann. Begründung dieser Regelung: Da eine Scheidung nur das interne Verhältnis regeln soll, d.h. das zwischen den Ex-Eheleuten, soll dem Ehegatten, der nicht mehr unmittelbar von der Sache lebt, für die das Darlehen in Anspruch genommen wurde, die Chance eingeräumt werden, nur im Fall der Nichtzahlung haftbar zu sein.
Dies ist der Fall, wenn ein Garant entweder unter moralischem Zwang und/oder ungenügend über seine Verantwortung informiert wurde. Die beanstandete Garantie kann dann für ungültig erklärt werden, d.h. der Garantiegeber muss nicht bezahlen. Dies gilt nicht für Garantien im Zusammenhang mit einem Grundpfandrecht, d.h. wenn ein Ehegatte zusammen mit dem gemeinschaftlich erwirbt.
Wechseldokumente sind Dokumente, die eine Einzelperson dazu verpflichten, einen gewissen Kreditbetrag an eine gewisse Personen oder Einrichtung (in diesem Falle die Bank) selbst zu bezahlen oder von einer anderen Partei zu einem gewissen Termin bezahlen zu lassen. 2. Daher wird der Wechselschein, in der Regel ein spezieller Blankowechsel, vom Darlehensnehmer und der für das Darlehen haftenden Partei unterzeichnet.
Als Sicherheit bezeichnet man Sachen, die von der Hausbank zur Rückzahlung von Forderungen im Verzugsfall genutzt werden können. Da Löhne und Vergütungen nach dem Verbraucherschutzgesetz nicht unmittelbar als Sicherheit übertragbar sind, wird hier nur das Grundpfandrecht ausgenutzt. Häufiger ist die Möglichkeit der offenen Kreditvergabe, bei der der Arbeitgeber über die Kreditvergabe seines Arbeitnehmers unterrichtet wird.
Mit dieser Offenbarung stellt sich die Gesellschaft eine Verpfändung sicher, was bedeutet, dass alle anderen Kreditgeber untergeordnet werden. Für den Darlehensnehmer günstiger ist die stillschweigende Zeichnungszusage, bei der keine Bekanntgabe gemacht wird und die Hausbank auf den vorrangigen Zugang verzichten muss. Die Akzeptanz dieser Option ist abhängig von der Kreditwürdigkeit des Anleihenehmers.
Der Darlehensvertrag enthält jedoch in der Regel eine Klausel, die der Hausbank das Recht zur Offenlegung der Pfandrechte gibt. Die Kreditversicherung ist eine spezielle Lebensversicherung, die auch weitere Gefahren wie z. B. Erwerbslosigkeit oder schwerwiegende Krankheiten absichern kann. Sie sind eine übliche und übliche Art von Sicherheiten, da sie den Kreditinstituten im Falle eines unvorhergesehenen Zahlungsausfalls des Darlehensnehmers die Aufbewahrung ihres Geldes sicherstellt.
Die Restschuldversicherung wird für den Darlehensbetrag geschlossen und tritt in Kraft, wenn der Darlehensnehmer während der Darlehenslaufzeit erwerbslos wird, ernsthaft erkrankt oder stirbt. Mit einer Lebensversicherung ist der Todesfall des Versicherten mit einer gewissen Höhe, in der Regel dem Darlehensbetrag, mitversichert. Der Versicherungszeitraum ist von der Darlehenslaufzeit abhängig und kann daher auch der Hinterbliebenensicherung zugute kommen.
Die Versicherung kann auf drei verschiedene Weisen als Sicherheit für Darlehen genutzt werden: Im Falle einer Pfandverpfändung wird die Hausbank als Begünstigter registriert, alle Rechte und Verpflichtungen verbleiben jedoch beim tatsächlichen Garantienehmer. Die ursprüngliche Versicherung bleibt während der Laufzeit des Darlehens bei der Hausbank. Im Falle der Übertragung tritt der Garantienehmer alle Rechte und Verpflichtungen an die Hausbank ab, die den Versicherungsvertrag auch von den Prämien befreien oder auflösen kann.
Ein Grundpfandrecht ist eine besondere Form des Pfandrechtes, bei der ein Grundstück (d.h. eine Immobilie) des Darlehensnehmers, eines Gesamtschuldners oder eines Garantiegebers zur Sicherstellung der Darlehenssumme hinterlegt wird. In der Regel wird dann auch die zu finanzierende Liegenschaft mit dem Grundpfandrecht belaste.
Das gebräuchlichste Formular ist die Maximalhypothek, bei der die Höhe des Pfandrechtes 20 bis 30 Prozentpunkte über dem Darlehensbetrag ist. Die Grundpfandrechte müssen im Kataster registriert werden und alle entstandenen Gebühren müssen vom Darlehensnehmer getragen werden. Es ist auch eine hybride Ausgestaltung möglich, bei der das Grundpfandrecht in geringerem Umfang eingeräumt wird und auch andere Immobiliensicherheiten wie Lebensversicherung oder Sparhefte mitverwendet werden.
Das Sparbuchpfand ist eine interessante Art der Kreditsicherung, wird aber in der Realität kaum genutzt. In den meisten Fällen stellen Dritte ihr Sparkonto zur Unterstützung des Kreditnehmers zur Verfuegung. Beim Pfand wird das Sparkonto bei der Hausbank aufbewahrt; die Hausbank muss dem Zugang zum Kreditsaldo zugestimmt haben.
Bei Ratenkauf oder Leasing ist der Sicherungsvorbehalt sehr weitverbreitet. Die Verkäuferin oder die Finanzierungsbank bleibt bis zur vollen Zahlung Eigentümerin der Waren, räumt aber dem Besteller ein Benutzungsrecht ein. Wünscht der Darlehensnehmer die Herausgabe von Sicherheit, muss die Hausbank prinzipiell einwilligen. Ähnlich wie bei einem neuen Kredit wird die Lage umgeschätzt.
Je geringer die Gesamtwirkung auf die Veränderung der Sicherheiten ist, desto größer ist die Bereitschaft zur Genehmigung der Sicherheiten. Eine Veränderung der Sicherheit ist z.B. erforderlich, wenn ein Garantiegeber von der Pflicht befreit werden will. Für eine Freistellung oder Veränderung von Sicherheiten fallen jedoch zum Teil sehr hohe Kommissionen an.