Bei eigengenutzten Immobilien ist in der Regel kein Kredit das beste Darlehen. die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens mit der finanzierenden Bank zu besprechen. Eine gute Nachricht für Kreditnehmer: Die luxemburgische Regierung ist dabei, eine Höchststrafe für die vorzeitige Rückzahlung Ihres Immobiliendarlehens in einem Gesetzestext festzulegen! Weitere Informationen und das Recht auf vorzeitige Rückzahlung sollten helfen. Die Kosten eines Immobilienkredits hängen jedoch nicht nur von den Zinssätzen, sondern auch von anderen Kosten ab.
Pauschalbetrag für vorzeitige Darlehensrückzahlung nicht zulässig
Bei vorzeitiger Kündigung Ihres Immobiliendarlehens kann Ihre Hausbank eine sogenannte Vorfälligkeitsgebühr erheben. Es darf jedoch keine pauschale Bearbeitungsgebühr für die Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung erheben. Wenn Sie Ihr Eigenheim z. B. vor dem Ende der Zinsbindungsfrist veräußern müssen, können Sie Ihr Immobiliendarlehen unter Umständen frühzeitig auflösen. Als Gegenleistung kann Ihre Hausbank von Ihnen Ersatz für den durch die vorzeitige Rückzahlung entstandenen Schäden einfordern.
Für die Ermittlung der Kosten berechnet die Postbank ihren Kundinnen und Kunden neben der tatsächlichen vorzeitigen Rückzahlung eine einmalige Bearbeitungsgebühr von 300 Euro. Pauschalgebühren für die Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung sind auch als Schadenersatz zu klassifizieren. Die Festsetzung einer pauschalierten Vergütung ist unzulässig, wenn Sie als Kunde der Sparkasse nicht zumindest die Gelegenheit erhalten, einen geringeren Schadensnachweis zu führen (OLG Frankfurt/Main, Urteile vom 17. April 2013, 23 U 50/12).
Vor der Zahlung einer vorzeitigen Rückzahlung sollten Sie sich an eine Verbraucherberatungsstelle oder einen auf diesen Bereich spezialisierten Rechtsanwalt wenden. Wenn Sie bereits gezahlt haben, können Sie die Höhe der Summe von der Stiftung Warentest gemeinsam mit den Verbraucherzentren in Berlin und Berlin prüfen und prüfen. ( (Gegen eine Bearbeitungsgebühr von zur Zeit 70 €; siehe www.test.de).
Frühzeitige Rückzahlung von Festhypotheken oft nicht zulässig
Im Falle von Immobilienverkäufen werden die Bankkredite in der Regel vom Veräußerer zurückgezahlt, so dass die Liegenschaft grundbuchlich frei übertragbar ist – mit den bestehenden Grundpfandrechten wäre sie in der Regel unveräußerlich. Eine Rückzahlung der Kredite wird – nur – als Vorbedingung für die Freigabe der Grundpfandrechte im Kataster erachtet. Kreditbearbeiter verwechseln sich immer öfter, wenn sie der Repatriierung ohne Notwendigkeit zugestimmt haben und fordern vom Kreditnehmer eine – oft zu geringe – Strafe für die vorzeitige Rückzahlung.
Eine Kreditvereinbarung kann vom Kreditnehmer (DN) weder (regelmäßig) vertragsgemäß gekündigt werden, noch kann sie außergewöhnlich einfach deshalb gekündigt werden, weil das finanzierte Objekt verkauft wurde – das hat auch der Bundesgerichtshof bekräftigt. Seit 2002 ist in § 490 Abs. 2 Nr. 2 HGB nur noch eine Ausnahmeregelung vorgesehen: „Der Kreditnehmer kann einen Kreditvertrag, bei dem der Zinssatz festgelegt ist und der Kredit durch ein Pfandrecht an einem Grundstück oder Schiff abgesichert ist, vorbehaltlich der Zeiträume des § 488 Abs. 3 S. 2 fristlos auflösen, wenn seine schutzwürdigen Belange dies erfordern und sechs Monaten seit dem völligen Erhalt des Kredits verstrichen sind.
Eine solche Verzinsung besteht vor allem dann, wenn der Kreditnehmer eine andere Verwendung des als Sicherheit für das Darlehen zur Verfügung gestellten Objektes benötigt. Die Darlehensnehmerin muss dem Kreditgeber den Verlust erstatten, der dem Kreditgeber durch vorzeitige Beendigung entstanden ist (Vorfälligkeitsentschädigung). „Es handelt sich jedoch nicht um ein wirkliches Sonderkündigungsrecht, sonst könnte die BayernLB keine Entschädigung einfordern.
Er habe nur ausgeführt, dass der Kreditnehmer in seiner Handlungsspielraum nicht dadurch unzumutbar eingeschränkt werden dürfe, dass er am Immobilienverkauf dadurch verhindert werde, dass eine grundbuchliche Übertragung nicht möglich sei, weil das Grundstück nicht rückzahlbar sei. Der Bundesgerichtshof hatte jedoch auch damals keinen Antrag auf ausserordentliche Auflösung des Kredits gestellt, da der Bundesgerichtshof hier nicht vom Prinzip der „Pacta Sunt servanda “ abgewichen sei, sondern nur eine Vertragsänderung im Sinn einer vorgezogenen Rückzahlung zugelassen habe.
Dies nur, wenn der Verweigerer ein „berechtigtes Interesse“ hat und es nachweisen kann. Kann jedoch kein rechtmäßiges Recht nachgewiesen werden, weil die kreditgebende Stelle den Kauf in keiner Form verhindert, sondern die Belastungen im Kataster auch ohne Darlehensrückzahlung frei gibt, erlischt jeder Darlehensrückzahlungsanspruch.
Allerdings könnte die Hausbank auch einfach die Zahlung des korrespondierenden Betrags auf ein Sicherheitskonto (oder Sperrkonto) fordern, für das in der aktuellen Lage des Verweigerungsmittels noch Zins zu entrichten wäre, nachdem immer grössere Bankguthaben mit Negativzinsen unterlegt sind. Der Wunsch nach einer vorzeitigen Rückzahlung eines Festzinsdarlehens konzentriert sich oft auf die Erwartung, das Darlehen anderswo billiger zu machen, und es steht der Hausbank dann offen, einen Auflösungsvertrag bis zur Unmoral zu schließen und sich eine Vorfälligkeitsentschädigung zusagen zu lassen. 3.
Es handelt sich nicht, wie in den selteneren Ausnahmefällen, um eine Kompensation mit einem gerechtfertigten Kundeninteresse – die von den Gerichten ausgearbeiteten Regelungen über Vorfälligkeitsentschädigungen gelten daher nicht. Natürlich kann sich die Hausbank einfach verweigern, das Guthaben überhaupt zurück zu nehmen. Jurisprudenz sichert den (zukünftigen) Profit der Hausbank, der bei ordnungsgemäßer Ausführung des Vertrages eintritt.
So lange niemand die Praxis der Nationalbank einem gerichtlich begründeten Verfahren einschließlich einer finanzmathematischen Darstellung der Risikoberechnung vorlegt, kann kein Schiedsrichter dazu auch nur anspielend Stellung nehmen. Wenn jedoch kein legitimes Zinsinteresse an der Rückzahlung des Darlehens vorliegt, weil die Banken eine andere Möglichkeit anbieten, kann sie restriktive Entscheidungen über Vorfälligkeitsentschädigungen unberücksichtigt lassen, wenn die Repatriierung trotzdem auf freiwilliger Basis erfolgt.
Wenn die Bank der dringenden Erweiterung eines vorhandenen Darlehens nicht zugestimmt hat, kann eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens gefordert werden. Dasselbe gilt, wenn ein Grundstückseigentümer (nach Ehescheidung oder Tod von Verwandten) in einer größeren wirtschaftlichen Notlage ist, die auf andere Weise nicht vermieden werden konnte, aber gelegentliche Zahlungsverzögerungen mit der Aussicht auf Verbesserung nicht ausreichen.
Ist in Einzelfällen ein begründetes Kreditinteresse nicht glaubhaft zu machen, erlischt auch der gesetzliche Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung. Benötigt die Hausbank für die Herausgabe einer Grundpfandrechte eine andere Kreditsicherung, z.B. für ein Sicherheitskonto, so steht es ihr ebenfalls offen, der Hausbank eine neue Kreditsicherung zur Verfügung zu stellen, d.h. im Gegenzug die Kreditsicherheit erfolgreich aufzubessern.
Daraus lässt sich kein berechtigter Zinssatz ableiten, dass vom gesperrten Konto weniger zu verzinsen ist als für das Kreditgeschäft zu bezahlen ist. Ein Rückzahlungsanspruch aufgrund von Zinsgutschriften durch Refinanzierung besteht nach der Rechtssprechung auch nicht. Der Zinsverlust der Hausbank würde auch bei vorzeitiger Rückzahlung durch Strafe an die Hausbank weitergegeben, so dass die Differenz zur weiteren Zahlung der Darlehenszinsen bei gleichzeitigem Anlegen des geforderten Betrags zu einem wesentlich niedrigeren Zinssatz in keiner Weise ein „berechtigtes Interesse“ der Hausbank ist, das im Verhältnis zum Bankinteresse an der Vertragserfüllung beachtet werden müsste, also nicht besteht.
Wird die Grundschuld im Kataster freigegeben, z.B. durch Sicherheitsleistung ohne Rückzahlung des Darlehens, oder bietet die Hausbank eine andere Möglichkeit an, entsteht in keinem Fall ein Recht auf vorzeitige Rückzahlung des Darlehens aus Anlass des Verkaufs der Liegenschaft. Dies hindert die Hausbank in keiner Weise daran, die Liegenschaft zu verwerten. Auch ist die BayernLB nicht zu gutem Willen gehalten.
Nimmt er dennoch das Darlehen des Auftraggebers zur frühzeitigen Rückzahlung an, so ist er nicht auf den Vorschussschaden nach den anwendbaren Vorschriften begrenzt, sondern kann durch diese Vereinbarung mit dem Insolvenzverwalter etwas nachfragen. In jedem Fall wäre es für die Hausbank ein teurer Fehler, wenn der Kundenberater davon ausgehen würde, dass die Hausbank die Rückzahlung des Darlehens in Unwissenheit über die rechtliche Situation immer zulassen muss.
Das niedrige Zinsniveau der Europäischen Zentralbank führte im Gegenzug zu einem Anstieg der Immobilienpreise und damit zu verstärkten Kauf- und Verkaufszahlen. Sollte sich die Finanzierungsbank des Anbieters in allen entsprechenden Ausnahmefällen einfach geweigert haben, den Rest der Kreditschuld zurückzuziehen, würde auch die Kreditstatistik der Europäischen Zentralbank viel besser aussehen und die Zinssätze müssten nicht auf einem niedrigen Niveau bleiben.