Der Bausparvertrag steht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist für Ihre Finanzierung zur Verfügung und deckt einen Teil der zu refinanzierenden Restschuld ab. Ist eine vorzeitige Kündigung eines Bausparvertrages möglich? Gibt es eine Vorfälligkeitsentschädigung für das Bauspardarlehen? Über die Darlehenstilgung kann nach der Darstellung der Fakten wenig gesagt werden, da Sie die Darlehenskonditionen, z.B. die Zinsbindungsfrist und die Darlehenslaufzeit, nicht beschrieben haben. Dies gilt natürlich auch für Bauspardarlehen, die zur Erstfinanzierung des Immobilienerwerbs verwendet wurden.
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Bei klassischer festverzinslicher Baukreditfinanzierung werden mit der Hausbank so genannte Festzinsperioden abgeschlossen. Dies ist der Zeitabschnitt, für den der Zins des jeweiligen Darlehens fest ist. Der Darlehensnehmer muss daher bei der Beantragung eines Darlehens über die Wahl der Zinsbindungsfrist nachdenken. Bindefristen von 5, 10 oder 15 Jahren sind bei den finanzierenden Kreditinstituten gebräuchlich.
Festzinsperioden sind sicherlich eine Spezialität der Baufinanzierungen. Bei konventionellen Festzinshypotheken – zum Beispiel klassische Konsumentenkredite – richtet sich die Zinsbindungsdauer nach der Kreditlaufzeit. In diesem Fall endet die festgelegte Zinsbindung, wobei ein korrespondierender Restbetrag offen ist. Zum jetzigen Zeitpunkt muss sich ein Darlehensnehmer um die weitere Finanzierung seines Kredits bemühen.
Wenn die Bindungsdauer eines Baukredits abgelaufen ist, kann eine Folgefinanzierung ohne weiteres stattfinden. Weil ein Providerwechsel auch nach Ablauf der Zinsbindung ohne Probleme möglich ist. Ein Konditionenvergleich kann insbesondere bei langfristiger Finanzierung, zu der auch die Finanzierung von Bauvorhaben zählt, Cash einsparen. Bei einem Bankwechsel oder der Aufnahme eines neuen Darlehens zur Rückzahlung des bestehenden Darlehens wird auch auf die sogenannte Umterminierung verwiesen.
Die Umterminierung eines Darlehens ist wie oben dargestellt einfach und günstig, wenn der feste Zinssatz des jeweiligen Darlehens bereits erloschen ist. Sie sind zu diesem Zeitpunkt nicht mehr an einen Vertrag mit dem Originalkreditgeber gebunden. Nur die rechtzeitige Begleichung des ausstehenden Darlehensbetrages muss geleistet werden. Im Falle einer erfolgten Neuplanung wird diese jedoch von der neuen Bank durchgeführt.
Bei einer Umterminierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können Ihnen lediglich Entgelte für die Übertragung oder ggf. Übertragung einer Grundpfandrechte auferlegt werden.
In solchen FÃ?llen benötigen die Banken jedoch eine VorfälligkeitsentschÃ?digung, die den Verlust von ZinsertrÃ?gen ausgleichen soll. Der Betrag der vorzeitigen Rückzahlung hängt in der Regel von der Zinsänderung während der Darlehenslaufzeit und der restlichen vertraglich festgelegten Zinsbindung ab. Auf jeden Fall sollten Sie sorgfältig überprüfen, ob sich eine Restrukturierung während der Zinsbindung für Sie auszahlen wird.
Weil die Bedingungen des verwertbaren Wettbewerbsangebots in der Regel wesentlich besser sein müssen als die der bisherigen Finanzierungen. Der so genannte Terminkredit eröffnet jedoch die Chance, sich auf die beabsichtigte Restrukturierung der Schulden einzustellen. In der Praxis ist dies ein Dokument, dessen Abschluss vor der Kreditvergabe erfolgt. Diese Art von Krediten erlaubt Ihnen also eine bestimmte Lieferzeit bis zur Vertragsverlängerung.
Jedoch sind die Bedingungen eines Forward-Darlehens bereits festgelegt und basieren auf dem Zinssatzniveau zum Auszahlungszeitpunkt. Abhängig von der Bank sind bis zu 60 Monaten Lieferzeit möglich. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Banken die derzeitigen Zinsbedingungen natürlich nicht 1:1 im Kontext eines Forward-Darlehens bereitstellen. Als Darlehensnehmer „kaufen“ Sie die Möglichkeiten einer Nachfinanzierung über ein Forward-Darlehen mit dem oben genannten Aufschlag.
Aber ein solches Kreditangebot bringt große Sicherheit. Eine besondere Rechtslage besteht hinsichtlich der Neustrukturierung der Schulden während der Zinsbindung. Der Darlehensnehmer kann also sein Geld immer nach 10 Jahren zurückzahlen – ohne dass eine vorzeitige Rückzahlung droht. In § 489 kann jeder Darlehensnehmer eines Baukredits den Vertrag nach einer 10-jährigen Laufzeit gesondert kündigen, sofern die ursprünglich zugesagte Laufzeit der Darlehenszinsen mehr als 10 Jahre betrug.
Wenn Sie z.B. eine 15-jährige Zinsbindung abgeschlossen haben, haben Sie nach 10 Jahren noch die Option der Umterminierung. Wenn es sich für Sie wirtschaftlich rechnet, sollten Sie von der Ersatzmöglichkeit Gebrauch machen. So kann z.B. ein Hypothekendarlehen mit einer 15-jährigen Zinsbindung einmal nach einer zehnjährigen Vertragslaufzeit getilgt werden. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können Sie Ihr Darlehen jedoch zu keinem späteren Termin nach dem 10.
Eine weitere Fremdfinanzierung oder -verschiebung nach Ablauf der Zinsbindung kann, wie oben dargestellt, auch für Sie mit finanziellen Nachteilen verbunden sein. Das gilt insbesondere dann, wenn das Zinssatzniveau an den Geldund Kapitalmärkten seit der ursprünglichen Kreditvergabe signifikant anstieg. Dann wird die Restfinanzierung des Darlehensbetrages aufwendiger.
Dies führt oft zu höheren zukünftigen Kreditzinsen. Die einzig mögliche Variante wäre eine Verlängerung der Leihfrist, was mit Nachteilen verbunden ist. Zur Reduzierung des Risikos steigender Zinssätze können Sie das oben genannte Forward-Darlehen nutzen. Damit sichern Sie sich einen bereits heute fixierten Zins für den weiteren Verlauf Ihrer Festzinsperiode und Ihre spätere Nachfinanzierung.
Aber es gibt noch eine andere Möglichkeit, die für eine effektive Risikoreduzierung geeignet ist – das Bauen. Der Bausparer hat bei vielen Sparen noch ein etwas staubiges Bild. Dennoch ist es ein Pluspunkt, von dem Darlehensnehmer einer Bau-Finanzierung erheblich profitiert – die Zinssicherung. Sobald die so genannte Kontingentierung erreicht ist, gewähren die Bausparer ihren Bausparern ein in der Regel vergleichsweise günstiges Darlehen.
Idealerweise wird der Zuteilungstermin des Bausparvertrags an das erwartete Ende der vertraglich festgelegten Zinsbindungsdauer des Bauspardarlehens angepasst. An einem Berechnungsbeispiel soll gezeigt werden, wie eine solche (Teil-)Umschuldung arithmetisch ablaufen kann. Die geschätzten Immobilienwerte belaufen sich auf 300.000 EUR, was eine vergleichsweise günstige Finanzierungsform ermöglicht: Effektivzins2,25 % p.a. Parallele zum Baukredit spart man in seinem Bausparvertrag mit einem ungenannten Bauträger.
Sie wollen nach der Zinsbindung einen Teil der nachfolgenden Restschulden mit diesem Kontrakt decken. Zusätzlich wird das Sparen Ihres Sparkontos mit einer jährlichen Wohnbauprämie von 90,11 (Höchstbetrag für gemeinsam veranlagte Ehepartner) subventioniert. Als rechnerischer Zuordnungstermin des Bausparvertrages gilt (annähernd) der Zeitraum der Zinsbindung Ihrer Bausparsumme – vorausgesetzt, der Bausparvertrag wird von Ihnen wie vorgesehen gespeichert.
Die Prognosewerte Ihres Bausparkassenkontos finden Sie hier: Der Bausparvertrag steht nach Ende der Zinsbindung für Ihre Finanzierungen zur Disposition und umfasst einen Teil der zu refinanzierenden Restschulden. Aber nicht nur Ihr Kredit in der Größenordnung von ca. 20.000 EUR kann zur Darlehenstilgung verwendet werden. Das Baudarlehen in der Größenordnung von ca. 30.000 (Differenz zwischen Bausparbetrag und Guthaben) kann – wenn erwünscht – auch für diesen Zweck verwendet werden.
Sind die Zinsen günstig, kann die traditionelle Bausparfinanzierung billiger sein als ein Bausparvertrag. Ist dies der Fall, können Sie auf Ihre Kreditforderung verzichtet und diese an anderer Stelle mitfinanzieren. Sie haben sich in jedem Falle bereits bei Vertragsabschluss die Aufnahme eines Darlehens zu einem festen Zinssatz von 2,75% pro Jahr abgesichert.
Steigen die Zinssätze nach Aufnahme eines Darlehens und die weitere Finanzierung der verbleibenden Schulden wird dadurch verteuert, kann das Darlehen der Bausparkasse daher sehr nützlich sein. Die zu finanzierenden Restschulden betragen in diesem Falle nur noch ca. 93.600 statt bisher ca. 143.600 €. Die Finanzierung von 50.000 EUR erfolgt dann weiterhin zu geringeren oder gar keinen Zinskosten (Guthaben auf Ihrem Bau- und Darlehenskonto).
Darüber hinaus sind bei einem bauspartechnischen Darlehen Sonderrückzahlungen in jeder beliebigen Größenordnung möglich.