Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist bei Immobilienkrediten nicht gedeckelt. Verwenden Sie die Detailversion, wenn Sie Ihre Darlehensunterlagen zur Hand haben und die korrekte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen möchten. Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind die aktuellen Renditen der Pfandbriefe gemäß der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank zu verwenden. Der Early Redemption Fee (VFE), auch bekannt als Early Redemption Fee, ist eine Form des finanziellen Ausgleichs für kreditgebende Banken. Die Bank darf dann für die Zeit danach keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben.
Informationen und Praxistipps
Bei vorzeitiger Kündigung von Ratenkrediten mit fester Laufzeit vor Ablauf des Vertrages berechnen die Kreditinstitute immer eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dies ist in der Regel immer dann der Fall, wenn Sie Ihre finanzierten Immobilien veräußern oder Ihr aktuelles Immobiliendarlehen zu günstigen Konditionen umplanen wollen. Für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) steht den Instituten eine Vielzahl von Möglichkeiten zur Auswahl.
Um immer den Überblick über alle anfallenden Gebühren zu behalten – und unannehmbar hohen VFE-Forderungen Ihrer Hausbank abzulehnen – können Sie hier herausfinden, wie Sie Ihre Vorfälligkeitsentschädigung berechnen können und auf was Sie achten müssen. Anmerkung: Ein Value -at-Risk ist nur bei vorzeitiger Beendigung eines Festzinsdarlehens, d.h. eines Darlehens mit vertraglicher Festzinsbindung oder Festzinsperiode, zu zahlen.
Wenn jedoch kein fester Zinssatz für ein Immobiliendarlehen festgelegt wurde, gibt es keinen AHV. Weitere Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung erhalten Sie hier. Bei Konsumentenkrediten ist diese Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel auf 1% des Kreditbetrages limitiert. Im Falle von Immobiliendarlehen, die durch eine registrierte Grundpfandrechts- oder Grundschuldverschreibung gesichert sind, ist die Entschädigungshöhe jedoch nicht rechtlich limitiert, sondern nur auf die tatsächlich entstandene finanzielle Benachteiligung des Zahlungsempfängers beschränk.
Allerdings hat der Gesetzgeber die genaue Art der Schadensberechnung nicht festgelegt, sondern der geltenden Rechtssprechung (d.h. den Entscheidungen der Richter) überantwortet. Das Stichdatum für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung ist immer der Tag der Vorfälligkeit und nicht der Tag der Vertragsbeendigung. Der Marktzinssatz (als Prämie auf den Leitzinssatz der ESZB ) wird zu dem Moment angewendet, zu dem die betreffende Person den verbleibenden Kreditbetrag erhalten hat, um mit ihm weiter arbeiten zu können.
Die folgenden Werte werden in die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einbezogen: Der tatsächliche Verlust, den die Hausbank durch frühzeitige Rückzahlung erleidet, muss für jeden einzelnen Fall separat berechnet werden. Es gibt unterschiedliche Ursachen für Schäden und auch unterschiedliche Formeln zur Berechnung. Prinzipiell verursacht die frühzeitige Rückzahlung der Gelder einen finanziellen Verlust oder eine Beschädigung in zweierlei Hinsicht: „Zinsschaden“ bei der Wiederanlage des Geldes: Die Hausbank hat mit einer fixen Kreditlaufzeit und einer gleichmässigen Rückzahlung des Ihnen ausgeliehenen Gelds gerechnet.
Zahlt man nun sein Restguthaben sofort zurück, kann dies für die Hausbank einen Profit oder ein Minus darstellen. Wenn der aktuelle Zins über dem Satz zum Gewährungszeitpunkt liegt, kann Ihre Hausbank das vorgezogene Guthaben jetzt noch profitabler investieren und damit einen Refinanzierungserfolg erzielen.
Dementsprechend niedriger ist die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für Sie. Dann kann die Hausbank den zurückgezahlten Geldbetrag nicht mehr so profitabel wie bisher bei Ihnen anlegt. Für diese Abweichung zwischen dem ursprünglichen errechneten und dem heute nur mit einer aktuellen Neuinvestition zu erzielenden Ertrag berechnet Ihnen die Hausbank einen so genannten „Zinsverlust“.
„Margenverlust “ durch kürzere Vertragslaufzeiten (entgangener Gewinn): Wenn Sie den Darlehensbetrag frühzeitig tilgen, verliert die Hausbank während der verbleibenden Laufzeit den fixen Gewinn (die so genannte „Marge“) für ihre Leistungen. Der hieraus resultierende Verlust kann von der Hausbank auch als sogenannter „Margenverlust“ in der Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden. Davon muss die Hausbank jedoch die Risikoaufschläge von den Darlehenszinsen und deren Verwaltungsaufwand für die nun ablaufende Restnutzungsdauer abziehen.
Der Entschädigungsanspruch zielt darauf ab, einen eventuellen Schaden der Gesellschaft aufzufangen. Eine so genannte „Unterkompensation“ will die Hausbank natürlich um jeden Preis unterlassen. Dies wäre der Fall, wenn die Vorauszahlungsstrafe zu niedrig errechnet wird. Überkompensierung, d.h. wenn der entgangene Gewinn zu hoch auf Kosten des Darlehensnehmers kalkuliert wird, ist aber auch rechtlich verboten, da der Kreditnehmer durch den Verband nicht benachteiligt werden darf.
Die Banken haben nun zwei grundlegende Verfahren zur exakten Schadensberechnung: Sie kann den Kreditbetrag entweder erneut als Neukredit an einen neuen Kreditnehmer vergeben oder am Markt investieren, um den frühzeitig zurückgezahlten Kreditbetrag wieder anzulegen. Wenn sich die Hausbank für eine Reinvestition in eine neue Anleihe entschließt, wird der Nominalzinssatz Ihrer bisherigen Anleihe lediglich mit dem zugesagten Zins der neuen Anleihe aufgerechnet.
Der tatsächliche Verlust der Bankmarge und der Kalkulationsgebühren wird dann lediglich zu diesem puren Schaden durch die Verschlechterung der Zinssätze hinzugerechnet. Beschließt die Hausbank, den Betrag der Gelder frühzeitig am Markt zu reinvestieren, muss zunächst eine zuverlässige Verzinsung als Maßstab für den Zins ermittelt werden. Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung werden die individuellen Kreditraten, die in der Tat noch an die Hausbank hätten fliessen sollen, nun als „Cash Flow“ betrachtet, den die Hausbank in Einzelwellen bis zum Ende der Laufzeit schrittweise pro Monat erreiche.
Damit wird der vorgezogene Betrag insgesamt in Pfandbriefe investiert und der Cashflow mit entsprechenden Laufzeitverkürzungen abgebildet. Dies bedeutet, je später eine Kreditrate anfangs bei der Hausbank eintrifft, je kurzfristiger die Kreditlaufzeit ist, umso niedriger ist in der Regel der Zinssatz (Rendite).
Als dritte Rechenmethode wurde der PEX-Index abgeschafft: Der so genannte PEX-Index ist der Pfandbriefindex des Bundesverbandes Deutsche Pfandbriefbanken. Allerdings sind die PEX-Renditen aufgrund einer anderen Berechnungsbasis geringer als in der Hypothekenpfandbriefstatistik der Deutsche Bundesbank, so dass der errechnete Verlust für die Hausbank (und damit die Summe des VFEs für den Kreditnehmer) höher wäre.
Aus diesem Grund hat der EuGH die Nutzung des PEX-Index für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung für nicht zulässig befunden (BGH: 12 Abs. 1 Nr. 1 ZR 285/03). Sie sollten den Vorfälligkeitsanspruch Ihrer Hausbank immer genau prüfen. Sollte die Hausbank einmal bei der Kalkulation fehlerhaft gewesen sein, kann dies rasch mehrere tausend Euro einsparen.
Lokale Verbraucherzentren, Finanzdienstleister und Spezialanwälte für Wirtschaftsrecht unterstützen Sie kompetent bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Unter → stehen Ihnen eine Vielzahl von kostenlosen Vorfälligkeitsrechnern im Netz zur Verfügung.