Das Papier von Justiz- und Verbraucherschutzminister Heiko Maas (SPD) stellt fest: „Die Vorfälligkeitsentschädigung für Immobilienkredite ist gesetzlich nicht begrenzt. Kaufinteressenten kommen und gehen, Maklergebühren fallen an und vor allem gibt es eine gewisse Unsicherheit: Wie schnell läuft der Hausverkauf ab? Die Rechte bestehen entweder aus einer Grundschuld oder einer Hypothek. Dasselbe gilt für grundpfandrechtlich gesicherte Immobilienkredite. Weshalb die Immobilie nur dann übernehmen, wenn die bestehende Hypothek genau Ihren Bedürfnissen entspricht?
Mortgage – Rückzahlung und Stornierung eines Hausverkaufs
Beim Kauf einer eigenen Liegenschaft wird in der Regel ein Kredit von einer Hausbank zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen. Zur Übernahme des finanziellen Risikos durch das Finanzinstitut wird eine Hypothek oder Grundpfandrecht als Sicherung in das Kataster eintragen. Eine Hypothek ist auch sehr wichtig, wenn Sie das Objekt wieder veräußern wollen.
Für das Löschen des vorhandenen Eintrags muss der Kreditbetrag voll zurückgezahlt und eine Löschgenehmigung der finanzierenden Hausbank vorlagen. Wo ist der Vorteil einer Hypothek? Wenn Sie die Eigenschaften einer Hypothek und einer Hypothek vergleichen, sehen Sie, dass es nur wenige gesetzliche Abweichungen gibt. Der wesentliche Grund für die Abweichungen ist die finanzielle Verbindlichkeit.
Denn die Grundpfandrechte sind prinzipiell nicht an eine konkrete Inanspruchnahme geknüpft. In der Praxis wird die Grundpfandrecht jedoch in vielen FÃ?llen nur fÃ?r die gewÃ?nschte Finanzierung von Immobilien registriert. Demgegenüber gibt es Grundpfandrechte, die nur für gewisse Verpflichtungen (nämlich für Immobilienfinanzierungen) verwendet werden. Gegenüber den Grundschulden können Ansprüche jedoch durch eine Teilrückzahlung frühzeitig reduziert werden.
Ist es leicht, eine Hypothek zu kündigen? Um eine Hypothek oder Grundpfandrecht abzulösen und aus dem Kataster zu streichen, muss das aufgenommene Kreditvolumen dementsprechend zurückgezahlt werden. Wenn ein Teil des Darlehensbetrages bereits während der Vertragslaufzeit zurückgezahlt wurde, kann auch hier der Darlehensbetrag reduziert werden. Hat ein Hausverkauf noch eine Rest-Schuld, muss der beauftragter notarielle Begünstigte die Streichung aus dem Kataster anordnen.
In der Regel genehmigt die Hausbank die Löschung aus dem Grundbuch, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass der verbleibende Darlehensbetrag auf das Bankkonto übertragen wird, damit eine exakte Abrechnung stattfinden kann und das Kreditkonto saldiert wird.
Vorauszahlung Wenn Sie Ihr Objekt zu schnell verkaufen, werden Sie streng geahndet.
Es gab jedoch Probleme mit der Hausbank, als das Ehepaar kürzlich sein gemeinsames Haus in einem Stadtteil von Hamburg veräußerte und den noch bestehenden Hypothekarkredit aufgab. „Auch wenn das Schuldscheindarlehen 2017 ausgelaufen wäre, mussten wir neben der verbleibenden Schuld von 147.786 EUR eine vorzeitige Rückzahlungsstrafe von 14.260,78 EUR zahlen“, sagt der 53-jährige Ausbilder.
Jährlich sind mehrere zehntausend Grundbesitzer dazu verpflichtet, ihr Eigentum zu veräußern und den Baukredit früher als mit der Hausbank vereinbar. Neben der Last der Schläge des Schicksals und der eventuellen Belästigung während des Verkaufs gibt es auch eine kräftige Banknote als Strafe für die frühzeitige Rückzahlung des Darlehens. Diese so genannte Frühtilgungsstrafe wird für die betroffenen Schuldner immer teurer: Immerhin fehlen den Kreditinstituten für den restlichen Teil der Vertragslaufzeit Zinserträge.
Da der Marktzinssatz in den letzten Jahren stark gesunken ist – letzte Handelswoche forderten die Kreditinstitute zum ersten Mal weniger als ein Prozentpunkt für Hypothekarkredite mit zehnjährigen Festzinsen – generieren die Haushalte mit einer Neuinvestition zu jetzigen Bedingungen signifikant weniger. Deshalb fordern sie seit Jahren eine Begrenzung der Bankkompensation. Damit würde die EU-Initiative der Großen Koalition die seit Jahren in anderen Ländern Europas übliche Chance geben, die Vorauszahlungsstrafe auch für die deutschen Immobilienkäufer zu beschränken.
Das Hypothekendarlehen wird während der Vertragslaufzeit nicht zurückgezahlt. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung dieser Finanzierung ist die Vergütung für die Kreditinstitute besonders hoch, da bis dahin keine Rückzahlungen geleistet wurden. „Da sie ein Darlehen und ein Sparbuch arrangieren, können die Kreditinstitute doppelt kassieren.“ Die Zeitung von Justiz- und Verbraucherminister Dr. Heiko Mas (SPD) schreibt: „Die vorzeitige Rückzahlung von Immobilienkrediten ist rechtlich nicht begrenzt.
Festhypotheken mit einer Dauer von mehr als zehn Jahren können vom Kreditnehmer bereits nach 120 Monate ohne Anspruch auf Abfindung beendet werden. In ihrer Erklärung zur Implementierung der EU-Richtlinie hatte die Bundesbank, der oberste Interessenverband der Kreditinstitute, deutlich gefordert: „Keine Begrenzung der Vorfälligkeitsentgelte“. „Das Hauptargument der Fusion der Bundesbanken, Volks- und Raiffeisenbanken, Pfandbriefe und des Bundesverbandes der Volksbanken und Raiffeisenbanken: Die vorzeitige Rückzahlung ermöglicht Immobilienfinanzierungen mit langfristigen Festzinsen.
Darüber hinaus profitiert die Mehrheit der Käufer von der vorzeitigen Rückzahlung, sagt Frau Dr. Helga Binder vom Bundesverband Deutsche Hypothekenbanken. „Wenn die Entschädigungen beschränkt blieben, müssten die Kreditinstitute die Zinssätze für Annuitätenkredite erhöhen.“ Aufgrund des gesunkenen Zinsniveaus hat dieses Verfahren jedoch zu einem immer stärkeren Anstieg der Entschädigungsansprüche der Kreditinstitute beigetragen. „In den Jahren 2007 und 2008 lag die mittlere Frühtilgungsgebühr noch bei rund vier Prozentpunkten des eingelösten restlichen Kapitals, im Jahr 2014 waren es durchschnittlich elf Prozent“, so der Leiter der Konsumentenzentrale Bremen, der sich mit der Abwicklung befasste.
Im Extremfall hätte die von den Kreditinstituten verlangte Abfindung gar 30 v. H. der ausstehenden Kreditsumme betragen. Erst auf den zweiten Blick zeigt sich, dass fallende Zinssätze die vorzeitige Rückzahlung erhöhen: „Wer einen vor Jahren gewährten Immobiliendarlehen über eine Schuldverschreibung oder einen Hypothekenpfandbrief refinanzierte, muss nun wesentlich mehr Zins bezahlen, als er bei der Gewährung eines neuen Darlehens erreichen kann“, sagt Dr. med. Michael Vög vom Kölner institut der Deutschen wirtschaft (IW).
Mit dem Kauf des Hauses im Frühjahr 2008 haben die beiden ein zehnjähriges Darlehen zu einem Zins von 5,1 Prozentpunkten aufgenommen. „Um Käufer für 10-jährige Hypothekenpfandbriefe zu gewinnen, mussten die Kreditinstitute den Anlegern eine Verzinsung von 4,65 Prozent des PEX-Pfandbriefindex anbieten.
Dagegen sind die Leitzinsen für 10-jährige Immobiliendarlehen heute auf durchschnittlich 1,45 Prozentpunkte gesunken. „Eine vorzeitige Rückführung des zurückgegangenen Kapitals auf eine wesentlich geringere Rendite als die Verzinsung des Pfandbriefs“, so Vogtländer. „Wenn es keine Vorauszahlung geben würde, müsste die Wirtschaft zur Absicherung ihres Verlustrisikos einen höheren Zinssatz nehmen“, sagt Günther Vörnholz von der Bochumer EBS.
„Der Zinssatz für die langfristigen Hypothekarkredite beträgt dort mehr als 3,4 Prozent.“ „Umgekehrt würde dies dazu führen, dass Grundbesitzer eine Entschädigungszahlung von der Hausbank bekommen müssen, wenn sie das Kreditvolumen bei einem Zinsanstieg frühzeitig zurückzahlen“, sagt Frank-Christian J. D. M. D. M. S. A. G. B. M. S. A., Vorstandsvorsitzender der Gesellschaft. „Die Banken können das Guthaben dann doch wieder zu erhöhten Zinssätzen bezahlen.“
„Die Zeitung ist besser für die Bank als für den Kreditnehmer“, schließt er. Konsumentenschützer setzen sich daher für eine faire Regulierung der Vorfälligkeitsentgelte – und für deren Abgrenzung ein. „Das würde die Schuldner daran hindern, bei fallenden Zinssätzen ihr altes Guthaben durch ein billigeres Neugeschäft zu ersetzen“, sagt er. Allerdings ist die Kappenhöhe umstritten.
HansJoachim Dürbel vom Analystenhaus Finnland hat eine Untersuchung zur Durchführung der EU-Richtlinie erarbeitet und kommt zu dem Schluss, dass die Geldbuße auf „zehn vom Hundert des Rückzahlungsbetrages“ beschränkt werden sollte. „Ein Cap von einem Prozentpunkt der verbleibenden Schulden würde ausreichen“, sagt er. „Ein Konkurrenzkampf um die Kundschaft würde es den Kreditinstituten schwer machen, die Zinszahlungen durchzusetzen.“
„Abschließend hat der Verband in seiner Erklärung zur Implementierung der EU-Richtlinie den mittleren Weg eingeschlagen – und verlangt eine Obergrenze von fünf Prozentpunkten. Das hätte für die Hamburgische Messe nur 7389,30 EUR bedeuten müssen – also fast 52% der 14 260,78 EUR, die wirklich überwiesen wurden.