Wie Bekommt man Kredit für Hauskauf

Ein höheres Eigenkapital verbessert die Zinskonditionen des Hauskaufkredits und zeigt der Bank, dass der Kreditnehmer zuverlässig planen kann. Bei der vorausschauenden Einsparung vor dem Hauskauf kann man sich nicht nur einen günstigen Kredit sichern. „Das erste, was man wissen muss, ist, dass ein Wohnungsbaudarlehen ein Darlehen ist, das in Bezug auf die zu zahlenden Zinsen günstiger ist als beispielsweise ein Autokredit. Grund dafür ist, dass die geldgebende Bank ein geringeres Risiko hat. Mit anderen Worten, die Bedingung, dass die Kunden am härtesten verhandeln sollten, da der Tarif jeden Monat daraus berechnet wird. Marge Immobilien Kreditvergleich Infografiken Ebenso große Unterschiede in der Marge.

Kauf eines Hauses oder einer Wohnung: Wie Sie sich eine Wohnung kaufen können

Welche Wertpapiere benötigen Sie für einen Kredit? Keines davon: Das Kostspieligste ist dasjenige, was nahezu jeder Käufer eines Hauses von einer Hausbank, einer Wohnungsbaugesellschaft oder einer Versicherungsgesellschaft ausleiht. Und wer einen Kredit von 200.000 EUR zu 5 Prozentpunkten erhält und in immer gleichbleibenden monatlichen Raten von 1000 EUR zahlt, ist am Ende nicht 200.000 EUR los, sondern hat weit mehr als das Zweifache – gut 440.000, davon 240.000 EUR zahlt.

Dabei erläutern wir die Fallen und Fallen der Hypothekarkreditvergabe und liefern Ihnen wertvolle Hinweise für eine Beratung bei der Banken. Von der Wohnungssuche bis zum Relocation Management hilft Ihnen dieser Leitfaden dabei. Wofür ist die Banken- und Bausparkassenfinanzierung geeignet? Wer nicht viel Geld einnimmt, nicht gewinnt oder die Lotterie erbt, der kann einfach antworten: Ja.

Der hohe Zinssatz ist derjenige, der beim Hausbau oder Hauskauf eine enorme Menge an Krediten aufnimmt. Die Anleger – letztendlich Sparende, die ihr Kapital zur Hausbank gebracht haben – wollen sich gegen Inflationsgefahren und einen möglichen Konkurs des Schuldners mit Interesse absichern und dafür belohnen, dass sie ihr Kapital über Jahre und Jahrzehnte nicht verbraucht haben.

Doch für Sie als Darlehensnehmer ist die Situation nicht so schlimm, wie es sich anhört. Auch wenn man die ganze Zeit über jeden Tag den gleichen Betrag an die Banken zahlt, wird sie immer kleiner: Zum einen reduziert die Teuerung das Schuldengewicht – einer ihrer wenigen Vorzüge. Zum anderen wird bei der konventionellen Finanzierungen ein immer kleinerer Teil des Gelds für Zinsen ausgegeben, dafür aber ein immer höherer Teil für die Rückzahlung, was für Sie einträglich ist. Sie ersparen Zinsen – und was Sie weniger an Finanzanlagen haben, haben Sie auch weniger Verschuldung – also mehr an Netto-Immobilienvermögen.

Für die Kreditvergabe benötigen Kreditinstitute einen bestimmten Betrag an Eigenmitteln. Sie muss in der Regel 20 vom Hundert der gesamten Aufwände ausmachen. Hat man also 40.000 EUR am oberen Rand, kann das Einfamilienhaus 200.000 EUR betragen – nein, es darf maximal 190.000 EUR betragen. Weil zum Kaufpreis wenigstens fünf vom Hundert der Anschaffungsnebenkosten hinzukommen.

Letztendlich ist es für die Banken nicht von Bedeutung, wie sich das Beteiligungskapital des Schuldners zusammensetzt. Für das Finanzinstitut gilt: Das Kreditvolumen ist signifikant niedriger als der Verkehrswert der projektierten Objekt. Erst dann kann die Hausbank erwarten, dass sie im Falle eines Zwangsverkaufs das geliehene Kapital zurückerhält. Wo finde ich den richtigen Kredit?

Kernstück nahezu jeder Immobilienfinanzierung ist der Immobilienkredit einer Hausbank – auch wenn Sie das Kapital teilweise nicht unmittelbar von ihr, sondern über einen Kreditmakler beziehen. Der Zinssatz ist für einen bestimmten Zeitraum fixiert, z.B. für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre (Festzinssatz). Diese setzen sich aus den zu Anfang fälligen Zinsen und einem Rückzahlungsbeitrag zusammen, der auch am Anfang bestimmt wird.

Zum Beispiel einen Kredit in Höhe von 100.000 EUR. Eine Verzinsung von fünf Prozentpunkten bedeutet 5.000 EUR pro Jahr. Die feste Rückzahlung von in der Regel einem Prozentsatz des ursprünglichen Darlehens beläuft sich auf 1.000 EUR. Jährlich gehen 6000 EUR an die Hausbank – und damit 500 EUR pro Jahr.

Ein solches Darlehen wird als annuitätisches Darlehen betrachtet („Annuitäten“ heißt „gleiche Raten“). Die Rückzahlung reduziert nach und nach Ihre Verschuldung – einschließlich der Zinsen, die Sie aufwenden. So wird die Rückzahlung im Laufe der Jahre immer schneller. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird das Darlehen in der Regel prolongiert.

Sie können geringer, aber auch wesentlich größer sein als die vorherigen – und damit auch die monatlichen Raten. Was ist die Berechnung der monatlichen Gutschrift? Der zweite limitierende Punkt für Ihr Darlehen ist die Monatsrate.

Diejenigen, die über 1000 EUR pro Monat verfügen, können einen Zins von fünf bis 200% beantragen. Tausend Euros von der Hausbank. Ausschlaggebend für den höchstmöglichen Immobilienpreis ist letztlich der niedrigere der beiden Grenzwerte, die sich aus Ihrem Eigenmittel und den für Sie erschwinglichen maximalen Substraten errechnen.

Was kann man tun, um die Zinssätze zu reduzieren? Zum Schluss zeigt man der vertrauenswürdigen Hausbank das billigste Anbieter. Bei Finanzintermediären und Diskontbanken Kredite beantragen, die im Netz leicht zu beschaffen sind. Schauen Sie sich die Bedingungen der Bänke an. Zum Beispiel, erhalten Sie einen besseren Zins, wenn Ihr Darlehen ist nur 60 % des Wertes der Immobilie statt 80 %.

Ähnlich verhält es sich, wenn die Kredithöhe steigt – oft werden z.B. Kredite ab 100.000 EUR etwas günstiger. Sie haben natürlich wenig kurzfristigen Einfluss auf die Kredithöhe und das Kapital. In manchen Fällen überschreitet man jedoch eine Obergrenze, ab der die Zinssätze tiefer liegen. Einigen Sie sich auf eine größere Anfangsrückzahlung als das normale 1% des Kredits.

Manche Kreditinstitute gewähren einen kleinen Zinsabschlag für „schnelle Rückzahlungen“. sich mit der Hausbank auf einen verhältnismäßig kurzen festen Zinssatz für das Kreditvolumen einigen, z.B. fünf statt zehn Jahre. Dies ist der erste Weg, um das meiste Kapital zu sparen: Bei einem 150.000-Euro-Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren können über 100 EUR pro Kalendermonat günstiger sein als bei einem Kredit mit einer Laufzeit von fünfzehn Jahren.

Wenn Sie das Objekt verfrüht veräußern, kommen Sie in der Regel besser aus dem Darlehen raus als mit einer längeren Zeit. Wenn Sie dazwischen z. B. durch Vererbung oder ein erhöhtes Gehalt einen Teil Ihrer Forderungen zurückzahlen, können Sie nach fünf Jahren weitere Zinserträge einsparen.

Ausgerechnet heute sind die Zinssätze noch tief. Die meisten Fachleute erwarten jedoch eine Teuerung in den kommenden Jahren. Sollte diese Vorhersage eintreten, werden auch die Zinssätze ansteigen. Wer sich jedoch die guten Bedingungen von heute über einen längeren Zeitraum sichert, ist der King unter den Finanziers.

Andererseits können Sie bei kurzen Zinsbindungen nach fünf Jahren auf einmal nicht mehr als 500 EUR pro Kalendermonat auszahlen. Bei der Gegenüberstellung von Darlehensangeboten sollten Sie niemals den Nominalzinssatz (Zinsen, die Sie für Ihr Kreditgeschäft pro Jahr bezahlen müssen) betrachten, sondern immer den Effektivzinssatz (der auch die Bearbeitungs- und Maklergebühren der Banken enthält); dieser spiegelt die Geldbeträge realitätsnäher wider.

Hinzu kommen z.B. Schätzungskosten, Provisionskosten, wenn Sie das Darlehen nicht sofort aufrufen, oder Aufschläge für die Zahlung von Teilbeträgen. Versucht immer, den Kredit so gering wie möglich zu gestalten, um kostspielige Zinssätze zu ersparen. Ist der finanzielle Handlungsspielraum groß genug, ist es besser, mit der Hausbank zwei statt einer anfänglichen Rückzahlung von einem Prozentpunkt pro Jahr zu stimmen – und wenn möglich drei.

Das ist eine Binsenwahrheit, aber viele Käufer von Eigenheimen nehmen sie nicht in Betracht: Die geringsten Zinszahlungen werden immer von demjenigen geleistet, der die geringsten Verbindlichkeiten hat. Und wie verhandelst du weise mit der Hausbank? Vor der Verhandlung eines Kredites mit der Hausbank sollten Sie sich gut vorbereiten. Vergleiche die Bedingungen mehrerer Kreditinstitute und achte auf zusätzliche Kosten, z.B. für die Bestimmung des Beleihungswertes – das ist der Betrag deiner Liegenschaft, von dem die Hausbank den maximalen Betrag deines Kredites abhängt.

Es ist wahrscheinlicher, dass die Hausbank Ihnen mit Zusatzkosten hilft als mit dem Verlangen nach niedrigen Sätzen. Sie können auch oft das Recht auf Sonderrückzahlung aushandeln, wenn die Hausbank es sowieso nicht aushandelt. Suchen Sie auch nach einer Bestimmung im Darlehensvertrag, die es der Hausbank erlaubt, ihren Kreditanspruch nur dann an eine andere Person zu veräußern, wenn Sie einwilligen.

Auf diese Weise schliessen Sie aus, was vielen Schuldnern in den vergangenen Jahren passiert ist: Auf einmal war Ihr Kreditor nicht mehr die bekannte Hausbank, sondern ein finanzieller Grashüpfer. Wichtiger Hinweis: Bitten Sie die Hausbank nicht als schüchternen Bettler um Bargeld, sondern als gleichwertigen Gesprächspartner.

Nicht jeder bekommt die Top-Konditionen, nur der ideale Kunde, der alle Voraussetzungen erfüllt: Die Zinssätze sind für die meisten Verbraucher gestiegen. Sie liegen jedoch oft noch unter dem Bankendurchschnitt. Diskontkreditvermittler erhalten Gelder von allen Kreditinstituten im ganzen Land. Sie entlasten auch die Kreditinstitute von viel Aufwand und Zeit.

Spezielle Wünsche werden nicht beachtet, kleine Darlehen werden oft nicht vergeben. Sonderwürste sind nicht beliebt, wie die Möglichkeit einer außerplanmäßigen Rückzahlung, eine Leihfrist von weniger als fünf oder mehr als fünfzehn Jahren. Einige Zwischenhändler lehnen solche Zusätze vollständig ab, andere fordern einen Aufschlag auf die Zinsen. Es muss in der Lage sein, den Vermögenswert abzuschätzen, den möglichen Kreditzins aus seinem Gehalt und seinen Lebensunterhaltskosten zu berechnen und mit der Last zu verrechnen, die sich aus der Höhe des Darlehens und der Zinsen errechnet.

Verschiedene Online-Anbieter bieten kleine Hilfsprogramme an, mit denen die unterschiedlichen Beträge berechnet werden können. In einem solchen Falle kann es die kostspieligste Form der Finanzierung sein – auch wenn der Zins geringer ist als bei einem Bankdarlehen. Der Grundgedanke des Sparens ist, dass viele zunächst in den Fonds einbezahlt werden.

Wer am meisten oder am raschesten einzahlt, erhält als Erster einen Kredit – und auch das gesparte Geld zurück. Jetzt zahlen sie ihren Kredit nacheinander zurück, und der nächste erhält einen. Die Kaution wird zurückerstattet, die Bausparsumme. Voraussetzung für ein Kredit ist immer, dass der Debitor einen Mindestsaldo hat.

In den meisten Fällen macht dies 40 bis 50 % der Vertragssumme aus. In welcher Rangfolge die Kredite bei den Abnehmern eingehen, hängt von der entsprechenden „Bewertungszahl“ ab. Manchmal fliesst der Kredit ein, manchmal die bisher gesammelten Zinsen. Bei einigen Kontrakten ist es jedoch möglich, das Kreditvolumen zu erhöhen. Dieser wird jedoch mit erhöhten Zinsen und Rückzahlungsraten gekauft.

Bei der Auszahlung des Kredits fügen einige Fonds ein zweites Mal eine Gebühr hinzu – die Kreditgebühr beläuft sich in der Regel auf zwei bis drei Prozentpunkte. Den ausgeliehenen Betrag plus Zins tilgen Sie dann. Die Zinssätze sind oft geringer als bei der Hausbank, jedoch ist Ihr monatlicher Zinssatz in der Regel größer.

Niedrigere Zinssätze, aber noch mehr? Das liegt daran, dass die Wohnungsbaugesellschaften jeden Monat enorm viel von ihren Kreditnehmern einfordern. Weil sich ihr Interessengebiet von dem der Bank unterscheidet. Sie sind glücklich über eine schleppende Rückzahlung und eine verlängerte Laufzeit – sie erhalten Zinserträge. Im Gegensatz dazu wollen die Wohnungsbaugesellschaften das geborgte Kapital so rasch wie möglich zurück, damit sie es ihren zukünftigen Abnehmern zur Verfügung stellen können.

Der Darlehensnehmer erhält dadurch einen hohen monatlichen Betrag. Aber wenn man sie heben kann, hat man einen Vorteil: man zahlt viel früher als bei der Hausbank.