Egal ob Neubau, Kauf oder Renovierung: Der Staat hilft ihnen oft mit günstigen Krediten und Zuschüssen. Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet ihre Fördermittel und Kredite zu attraktiven Konditionen an. Während dieser Zeit zahlen Sie nur Zinsen, was als Liquiditätsentlastung angesehen werden kann. In den tilgungsfreien Gründungsjahren zahlen Sie die Zinsen monatlich und nur auf den (tatsächlich in Anspruch genommenen) Darlehensbetrag. Im Rahmen der Förderung der Wohnungswirtschaft stellt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Mittel für die Schaffung von Wohnimmobilien, die Sanierung und Modernisierung von Wohngebäuden und die Nutzung erneuerbarer Energien zur Verfügung.
KfW-Kredite – Funktionsweise
Diese Kredite werden von der KfW nicht unmittelbar, sondern über weiterführende Banken vergeben. Um einen KfW-Kredit in Ihre Bauprojektfinanzierung einzubeziehen, reicht ein Vermerk in Ihrer Förderanfrage oder in einem Beratungsgespräch mit Ihrem Baufinanzierungsberater. Der Zinssatz der KfW-Förderprogramme liegt oft unter den marktüblichen Konditionen. Deshalb sollten die Chancen für jede Bau-Finanzierung sorgfältig erörtert werden.
Der Kunde konnte bereits Zinsen für seine Pläne vorbestellen. Wie die meisten Hypothekarkredite sind die KfW-Darlehen in der Regel mit einer Grundpfandrecht auf dem eigenen Grundstück gesichert. Aber auch unsere Finanzpartnerinnen und Finanzpartner geben Ihnen die Option, Ihr Projekt ab 25.000 EUR über ein KfW-Darlehen zu refinanzieren, wenn die Voraussetzungen für die KfW-Förderung erfüllt sind.
Bei der Beantragung eines Darlehens bei der KfW ist es für Sie unerheblich, ob die Zinsen zwischen dem Eingang des Antrags bei der KfW und dem Zeitpunkt der Annahme liegen: Sie bekommen immer den günstigsten Zinszahl. D. h., wenn der Zins am Tag des Bewerbungseingangs geringer ist als am Tag der Verpflichtung, bekommen Sie die Bedingungen des Bewerbungseingangs.
Liegt der Zins am Tag der Verpflichtung unter den Bedingungen am Tag der Anwendung, finden die Bedingungen am Tag der Verpflichtung auf Sie Anwendung. Bei KfW-Krediten können Sie von äußerst günstigen Zinsen vorteilen.
Vorzüge der Kreditvergabe der KfW: Niedriges Zinsniveau, Geldentlastung
Die KfW-Kredite zeichnen sich im Gegensatz zu herkömmlichen Annuitätenkrediten neben Karenzzeiten, günstigen Zinssätzen und Rückzahlungszuschüssen durch weitere besondere Merkmale aus. Das sollten Sie wissen, bevor Sie einen KfW-Kredit in Ihre Objektfinanzierung aufnehmen oder mit einem KfW-Kredit individuelle Restrukturierungsmaßnahmen durchführen. KfW-Kredite werden nie unmittelbar bei der KfW beantragte Kredite, sondern immer über eine so genannte „Passing Bank“.
So können Sie nicht nur das Hauptkreditvolumen zur Immobilienfinanzierung bei Ihrer Hausbank aufnehmen, sondern auch geeignete KfW-Darlehen. In der Regel müssen diese wie die Grundfinanzierung über das Kataster gesichert werden. Die KfW ist in diesem Falle jedoch nicht als Gläubiger, sondern als Emissionsbank registriert. Sie ist gegenüber der Kreditinstitut für Wiederaufbau für ihre Solvenz haftbar.
Der Hauptkredit steht an erster Stelle, da er in der Regel die höheren Restschulden hat. Der KfW-Kredit ist daher untergeordnet. Zum Schluss gibt es zwei Grundbuchdarlehen: Das Hauptkredit, in der Regel ein annuitätisches Kredit, der Gläubiger: die vorübergehende Banke. Der KfW-Kredit, in der Regel auch ein Annuitätenkredit, Gläubiger: auch die übergebende Hausbank. Bitte berücksichtigen Sie jedoch, dass häufig nur KfW-Darlehen ab einem Betrag von 30.000 EUR im Kataster einzutragen sind.
Im Regelfall lässt die KfW die Frage, ob ein Katastereintrag vorgenommen werden muss, der der KfW zur Rückzahlung des Darlehens verpflichtet ist. Ihr Kreditinstitut prüft daher, ob der Katastereintrag erforderlich ist oder nicht und ob dadurch Nachlaufkosten aufgrund von Notarkosten und Eintragungsgebühren anfallen.
Für normale annuitätische Kredite sind die Laufzeiten des Darlehensvertrags und die Dauer der Sollzinsenverpflichtung in der Regel gleich. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Zinszusage auswählen und z.B. die Zinssätze für die nächsten zehn Jahre festlegen. Das Vertragsverhältnis endet dann auch nach zehn Jahren. Etwas anders sieht es bei den KfW-Darlehen aus.
Die Darlehenslaufzeit und die Zinszusage definieren Sie hier separat. Zum Beispiel: Mit dem KfW-Darlehen 159 – Altersgerechtsgerecht Umauen können Sie sich für Laufzeiten von 4 bis 30 Jahren und feste Zinssätze von 5 oder 10 Jahren entscheiden. 4. Je höher die Laufzeiten und je niedriger der Festzinssatz, desto vorteilhafter ist der KfW-Zinssatz.
In Extremfällen wählen Sie eine Laufzeit von 30 Jahren und einen festen Zinssatz von 5 Jahren. Man schließt den Kontrakt, er fängt an zu verlaufen, und auch die erste Zinsverpflichtung wird ausgeführt. Der Festzinssatz ist nach den ersten 5 Jahren vorbei, aber der Darlehensvertrag existiert noch und muss von Ihnen prinzipiell betreut werden – allerdings zu den inzwischen am Markt üblichen Zinssätzen, die inzwischen durchaus angestiegen sein können.
Der Kredit hat eine Laufzeit von weniger als zehn Jahren – dann können Sie nur gegen Vorauszahlung aus dem KfW-Vertrag aussteigen. Die KfW-Darlehen können Sie zu jedem Zeitpunkt (übrigens auch vor Ablauf des Festzinssatzes) vollständig, aber nicht umsonst, tilgen. Vor der Rückzahlung des Darlehens müssen Sie eine Folgefinanzierung mit einer anderen Hausbank vereinbaren, um die verbleibende Schuld an die KfW zurückzuzahlen.
Wenn Ihr Kredit mehr als zehn Jahre in Betrieb ist, können Sie den KfW-Vertrag ohne Vorauszahlung auflösen: Sie können ihn sofort kündigen: Hier gilt das gesetzliche Kündigungsrecht nach 489BG mit einer Laufzeit von sechs Monaten und Sie können den Darlehensvertrag völlig kostenlos einlösen. Jetzt brauchen Sie auch eine Nachfolgefinanzierung. Das Darlehen mit der KfW wollen Sie weiterführen – aber dann müssen Sie die neuen Zinskonditionen der KfW einhalten.
In diesem Zusammenhang erhebt sich die Fragestellung, ob es zu risikoreich (Stichwort: Zinsrisiko) ist, sich mit solch langer Laufzeit an die KfW zu wenden. Aber da Sie jederzeit nach 10 Jahren kündbaren können und die Zinsen in der KfW in der Regel billiger sind, ist dieses Restrisiko begrenzt.
Das Zinsniveau der KfW ist jetzt billiger als bei normalen Annuitätenkrediten und wird auch in fünf Jahren noch relativ günstig sein. Schlussfolgerung: Es ist sinnvoll, lange Laufzeiten zu nutzen, um den Zinssatz niedrig zu halten. 2. Zugleich sollten Sie sich aber in Niedrigzinsphasen auch bei KfW-Krediten für die längste Zinsbindung entscheiden.
Häufig fragen uns unsere Auftraggeber, ob sie auch eine Folgefinanzierung mit der KfW vereinbaren können. Wenn Sie einen normalen, auslaufenden Annuitätenkredit haben und dafür eine Folgefinanzierung brauchen, dann haben wir ein paar Nachteile. Ihr KfW-Kredit hat eine unmittelbar bevorstehende Laufzeit, aber eine Laufzeit von mehreren Jahren:
Dann wird Ihr aktuelles KfW-Darlehen auch nach der ersten Zinsbindungsfrist von der KfW zu neuen Zinssätzen finanziert. Genaugenommen kann man hier nicht von einer Folgefinanzierung reden, weil kein Neuabschluss erfolgt, sondern von einer Verlängerung, da Sie den bisherigen Kontrakt auf der Grundlage von neuen Zinskonditionen fortsetzen. Es handelt sich um ein KfW-Darlehen, dessen Zinszusage und Laufzeiten zeitgleich ablaufen:
Eine Nachfinanzierung mit der KfW ist dann allerdings nicht möglich. Das vorhandene KfW-Darlehen muss zum jeweiligen Zeitpunkt durch ein reguläres annuitätisches ersetzt werden. Diese Sondertilgung wird von der KfW nur in sehr geringem Umfang angeboten und erfordert in der Regel eine vorzeitige Rückzahlung von Sondereffekten. Über die exakte Summe der vorzeitigen Rückzahlung informiert Sie die Speditionsbank, bei der Sie das KfW-Darlehen einmal beantragte.
Sie verwenden diese auch für die Abwicklung der außerplanmäßigen Tilgung. Sollte die Hausbank Ihnen den Rücknahmeplan nicht selbst aushändigen, müssen Sie ihn verlangen. Die neuen Angaben können Sie später für die Folgefinanzierung einplanen. Anders bei der Neubaufinanzierung: Hier zahlen Sie den Bauablauf stückweise und immer dann, wenn eine Bauphase wieder abgeschlossen ist.
Es ist jedoch zu beachten, dass KfW-Darlehen wie das Wohnungseigentumsprogramm (KfW 124) binnen 12 Monate vollständig gekündigt werden müssen. Dies ist der Zeitpunkt vom Vertragsabschluss bis zum Abruf des Darlehens. In dieser Zeit werden Ihnen von der Hausbank keine Zinsen für das Halten des Gelds auferlegt.
Bei Neubauten taucht oft die Fragestellung auf: Bezahle ich die Rechnung für einzelne Bauabschnitte zuerst mit dem Haupt- oder zuerst mit dem KfW-Darlehen? Es kommt darauf an, was Sie mit der vermittelnden Hausbank ausmachen. Background: Die vermittelnde Hausbank ist der KfW für ihre Solvenz verpflichtet.
Aus diesem Grund ist das KfW-Darlehen in der Regel grundbuchlich abgesichert, wobei hier nicht die KfW als Kreditgeber, sondern die übergebende Hausbank aufgeführt ist. Damit schliessen Sie zugleich auch das Hauptkreditgeschäft ab. Letztendlich gibt es zwei Ausleihungen für dieselbe Hausbank im Grundbuch: Das Hauptkredit steht an erster Stelle, da es in der Regel den höheren Betrag hat, das KfW-Darlehen an zweiter Position.
In der Regel entscheidet auch die Sicherungsreihenfolge im Kataster, welches der beiden Kredite zuerst gekündigt werden muss. Erst wird das Hauptkreditvolumen „geleert“, dann das KfW-Darlehen. Für weitere Sonderprogramme wie die KfW 159 – Altersgerechter Umauen muss der Darlehensbetrag dagegen einem besonderen Verwendungszweck zugeordnet werden, den Wiederaufbau. Damit ist es nahezu selbsterklärend, mit welchem Kredit sie gewisse Beträge bezahlen:
Ein Teil der KfW-Darlehen und -Beihilfen ist nur für einen bestimmten Zweck bestimmt. Sie können KfW-Fördermittel über das speziell eingerichtete Förderportal der KfW bewerben. Dagegen sind die Finanzierungen der KfW über die „vermittelnde Bank“ zu beantrag. Weil Sie die Beantragung der Mittel sowieso über eine Speditionsbank vornehmen müssen, ist es ratsam, die Hauptfinanzierungs- und KfW-Darlehen in einem Schritt aufzulösen.