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Grundstücksdarlehen
Wenn es um den Erwerb oder den Aufbau einer eigenen Liegenschaft geht, reichen selbst lange Einsparungen in der Regel nicht aus. Mit dieser Anlageform ist es nicht nur nötig, sondern oft auch vernünftig, einen Immobilien-Kredit aufzulegen. Immobilienkredite oder Baufinanzierung sind Sonderkredite, die in der Regel für relativ große Beträge und dementsprechend lange Laufzeit vergeben werden.
Neben der Höhe und Dauer des Kredits unterscheidet sich das Baukreditgeschäft in anderer Weise von den üblichen Krediten: Bei Ratenkrediten wird in der Regel nur über das Entgelt des Darlehensnehmers gesichert, bei Immobiliendarlehen oder Baukrediten ist es erforderlich, das Entgelt über die Liegenschaft selbst zu sichern. Ist der Darlehensnehmer während der Dauer des Baukredits nicht mehr in der Lage, die ausstehende Forderung zu bezahlen, hat die Hausbank in der letzten Phase das Recht, die Liegenschaft im Wege der Zwangsvollstreckung zu veräußern und das ausstehende Kreditvolumen auf diese Weise zu tilgen.
Immobiliendarlehen werden von Kreditinstituten, Versicherungsgesellschaften und Wohnungsbaugesellschaften mit einer so genannten zweckgebundenen Vergabe gewährt – dies heißt jedoch nur, dass der aufgenommene Betrag in den Erwerb oder den Neubau einer Liegenschaft angelegt werden muss. Dem Kreditnehmer steht es daher prinzipiell offen, den Baudarlehensbetrag auch in ein Anlageobjekt, das neue Haus oder eine Wohnanlage zu legen.
So ist es zum Beispiel für jeden, der eine Modernisierung, Renovierung oder einen Umbau seiner Liegenschaft beabsichtigt, oft besser, einen simplen Modernisierungsdarlehen oder Ratenkredit in Anspruch zu nehmen. Darlehensnehmer werden bei der Suche oder Erstberatung mit vielen Fachbegriffen konfrontiert, die zunächst etwas beunruhigend sind. Sie sollten sich auf dem Weg zu Ihrem Baudarlehen ehrlich die Frage stellen, welchen Kreditbetrag Sie eigentlich von der Hausbank einfordern.
Hilfreich ist dabei, das gesamte eigene Kapital, das Sie in die Liegenschaft oder für den Erwerb oder die Nutzung des Gebäudes anlegen wollen, zusammenzufassen und den anfallenden Anschaffungspreis gegenüberzustellen. Hinweis: Denken Sie an die Kosten, die Ihnen mit dem Wohneigentumsprojekt entstehen – Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühren sowie Nebenkosten für Umbauten und Umzüge addieren sich rasch zu einem erheblichen Teil.
Im Gegensatz zu einem gewöhnlichen Baudarlehen oder Ratenkredit muss der Darlehensnehmer bei der Kreditaufnahme über die Laufzeit der so genannten Sollzinsenzusage bestimmen. Während der Laufzeit dieses Festzinssatzes bezahlt der Konsument das zum Vertragsabschluss mit der Hausbank vereinbarte Zinssatzniveau – unabhängig davon, wie sich die aktuellen Bedingungen für solche Kredite am Kapitalmarkt ändern.
Anhand dieser Angaben und einiger anderer Merkmale und Angaben über die Liegenschaft und den Darlehensnehmer selbst kann die Hausbank ein erstes Immobilienkreditangebot mit einem vorl. Der Effektivzinssatz spiegelt jedoch nur die tatsächlich angefallenen Baukosten wider und ist daher für den Vergleich unterschiedlicher Immobiliendarlehen besser geeignet als der Fremdkapitalzinssatz.
Ein Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsangebote ist jedoch nur dann zweckmäßig, wenn alle anderen Finanzierungsparameter, d.h. Darlehensbetrag, Zinsbindungsdauer und Tilgungsgeschwindigkeit, gleich sind. Falls auch Bearbeitungsgebühren oder Maklergebühren anfallen, sollte diese Zusatzkostenposition in den Vergleich von Immobilienkrediten miteinbezogen werden. Bei der Inanspruchnahme von Immobilienfinanzierungen ist es neben einem besonders vorteilhaften Zins oft zweckmäßig, auf Grund der Langfristigkeit des Angebots besondere Konditionen zu erwägen.
So hat der Kreditnehmer die Chance, die verbleibende Restverschuldung und die Restlaufzeit zu verringern und damit auch die gesamten Kreditkosten zu mindern. Um das Baudarlehen einer veränderten Ertragssituation entsprechend zu gestalten, kann auch der Tilgungssatz kostenlos geändert werden – wer seinen Finanzierungsspielraum während der Laufzeit erweitert, sollte auch das Baudarlehen entsprechend ausrichten.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich die Finanzlage des Darlehensnehmers während der oft zwanzig Jahre ändern wird, daher kann es sinnvoll sein, einen Darlehensgeber zu bestimmen, der solche Veränderungen in der Tilgungsgeschwindigkeit kostenlos vornimmt. Bankkredite, die zur Grundstücks-, Haus- oder Wohnungsfinanzierung eingesetzt werden können, haben viele verschiedenen Namen: Das Produktportfolio von Kreditinstituten, Sparkassen und Versicherungsgesellschaften reicht von Baufinanzierungen über Baudarlehen bis hin zu Immobilienkrediten.
Alle diese Angebote sind in der Regel ein und dasselbe Produkt: ein zweckgebundener Kredit, den der Konsument nur für den Erwerb oder den Neubau einer Liegenschaft nutzen darf. Die Finanzierung dieser Art beginnt oft bei 50.000 EUR. Kleinkredite, die in der Regel bis zu einem Höchstbetrag von 50.000 EUR gewährt werden und auch als Immobilien- oder Bauspardarlehen gelten, sind in der Regel gewöhnliche Teilzahlungskredite.
In der Regel kann der Käufer über das geborgte Kapital aus diesen Krediten kostenlos disponieren und so neben kleinen Umbauten oder Verschönerungen z.B. auch neue Einrichtungsgegenstände oder die Umzugskosten übernehmen. Hausbesitzer nutzen dieses Gerät, um kleine oder große Modernisierungen, Sanierungen oder Umbauten an ihrem Grundstück durchzuführen. Wie ein Baudarlehen wird diese Form des Baukredits in der Regel zweckgebunden gewährt – eine Besicherung durch Grundschulden oder Hypotheken ist für dieses Darlehen jedoch nicht erforderlich.
Jeder, der ein Darlehensangebot der KfW-Bank in Anspruch nehmen will, bekommt ein günstiges Angebot, mit dem der Erwerb oder die Errichtung eines eigenen Hauses in Verbindung mit einem anderen Kredit zu sehr günstigen Konditionen mitfinanziert wird. Im Rahmen des Wohneigentumsprogramms der Förderung bekommen die Konsumenten einen geförderten Kredit, mit dem sie eine selbst genutzte Liegenschaft erwerben können. Weil das geförderte Förderdarlehen der KfW-Bank jedoch nur bis zu einer gewissen Höhe ausgezahlt wird, ist eine weitere Kreditaufnahme von Immobilienfinanzierungen in der Regel unvermeidlich.