Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, die Vorfälligkeitszinsen zu berechnen: die aktiv-aktive Methode. Die Sparkasse hat jedoch nicht nur Fehler in den Stornodaten gemacht, sondern kann auch bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Fehler machen. Dies würde jedoch dazu beitragen, die Kreditverschuldung und damit auch die Vorfälligkeitsentschädigung zu reduzieren. Einen Überblick kann immer ein Vorfälligkeitsrechner geben. Im Falle von Konsumentenkrediten wird bei vorzeitiger Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Die fünf Kniffe der Bank bei den Vorfälligkeitsentschädigungen
Der Vorschusszuschlag steht nicht in den Überschriften. Nach der erfolgreichen Lobbytätigkeit der Bank und der Aufhebung des lebenslangen Widerrufsrechts der Darlehensnehmer bei falscher Widerrufsbelehrung gewinnen die klassische Betrachtung im Falle einer frühzeitigen Auflösung des Darlehens wieder an Bedeutung. Fakt ist, dass deutsche Finanzinstitute im Unterschied zu ihren Konkurrenten in Europa die Schuldner beinahe ausrauben.
Das Entgelt für die vorzeitige Rückzahlung beläuft sich in der Bundesrepublik auf rund 11% und ist damit etwa sechsmal höher als zum Beispiel in Spanien. Bekanntlich werden die Finanzinstitute in diesem Land nicht gern im Hinblick auf die Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung betrachtet. Ist die Vorschrift für Ratenkredite, 1 Prozentpunkt mit einer Laufzeit von mehr als 12 Monate, eindeutig und überschaubar, dann ist sie für einen Laie für die Baufinanzierung nicht durchschaubar.
Bedauerlicherweise enthält das im Dez. 2015 beschlossene Wohnungseigentumsgesetz keine rechtliche Begrenzung der Vorfälligkeitsentschädigung, die von den Verbraucherschutzbehörden stark gefordert wird. Mit unserem Kalkulator erhalten Sie auf Basis der Tageszinsen die passenden Einzelergebnisse: Grundsätzlich ist die Vorfälligkeitsentschädigung keine unlautere Passage im Darlehensvertrag. Es gibt der Hausbank die selbe Sicherheiten, die der Darlehensnehmer erhofft.
Die einzige immer wieder auftauchende Fragestellung ist, wie die Finanzinstitute bei der Ermittlung der Ausgleichszahlung tatsächlich verfahren. Bei den Verbrauchergesprächen wird davon ausgegangen, dass bis zu 40 Prozentpunkte der Verzugszinsen zu Lasten der Kreditnehmer berechnet werden, wie die Hamburger Verbraucherschutzzentrale feststellte. Daher ist es durchaus lohnenswert, die Kalkulation der Banken in Zweifel zu ziehen und zu überprüfen, ob das Kreditinstitut nicht doch betrogen hat.
Das Geld, das auf einmal zur Verfügung stand, soll nun in Pfandbriefen angelegt werden. Tatsache ist auch, dass die Kreditinstitute das Ausmaß des durch die Anlage in Pfandbriefen verursachten Schadens zwar im Detail auflisten, es aber keine Verpflichtung gibt, die effektive Verwendung von Mitteln, die frühzeitig zurückgezahlt wurden, zu beweisen. Prof. Dr. med. Dr. Udo Reifner, Leiter des Institutes für Finanzdienstleistung in der Hansestadt Hamburgs, bemängelt nachdrücklich, dass Kreditinstitute den eigentlichen Schadensnachweis nicht erbringen müssen (Impulse, Stand 03.2015).
Das ist die Forderung der EU-Richtlinie über Ratenkreditnehmer. Natürlich wäre es eine Möglichkeit, wenn der Erwerber im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Liegenschaft lediglich den Darlehensvertrag des Veräußerers abschließt. Eine Vorschusszahlung entfällt in diesem Falle, da das vorhandene Kreditvolumen weiterhin ausbezahlt wird. Allerdings ist diese Variante für die Banken weniger einträglich.
Außerdem gab es den Umstand, dass eine Hausbank den Erwerber vorab als Kunde abweist. Unrein wird es jedoch, wenn er nach Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädigung durch den Veräußerer doch noch ein Gebot abgibt, wie es in der Frankfurter Wertpapierbörse vorkam. Wenn der Erwerber einen neuen Kredit bei der Hausbank aufnimmt, kann die Hausbank unter keinen Umständen behaupten, dass sie durch die Veranlagung der frei verfügbaren Mittel in Pfandbriefen einen Zinsausfall erleiden wird.
Die entgangenen Zinsen müssen in diesem Falle mit den Zinserträgen aus dem neuen Kredit verglichen werden. Die Zinsverluste sind wesentlich niedriger, so dass die Vorfälligkeitsentschädigung nicht vollständig ausgeglichen werden kann. Das heißt für die Einkäufer und Anbieter, dass die Frage der Vorfälligkeitsentschädigung Teil des Verkaufsgespräches sein sollte. Beides ist auf der sicheren Seite, wenn sich der Kunde vor Vertragsabschluss an die Hausbank des Kunden wendet und vorab eine Darlehenszusage erhält – von dieser kann die Hausbank nicht mehr widerrufen.
Sie können mit unserem Taschenrechner leicht und komfortabel die Vorfälligkeitsentschädigung errechnen. Ab dem Tag, an dem das Guthaben an die Hausbank zurückgegeben wird, hat das Institut ein Anrecht auf Vorfälligkeitsentschädigung. Der offene Kreditbetrag muss im Monat November umgerechnet werden. In einem solchen Verfahren entschied das Landgericht Muenchen ( (Az.: 262 Z 15455/ 13) zugunsten eines Ehepaares, die BayernLB musste 4.687,35 EUR an ueberzahlten Vorfälligkeitsentschaedigungen zurueckzahlen.
Erschwert wurde dies durch die Tatsache, dass die Zinssätze vom Berechnungszeitpunkt bis zur Tilgung der Restschulden gestiegen waren, so dass der Fehlbetrag der Banken noch geringer war. Heute ist es durchaus normal, dass ein Baukredit dem Darlehensnehmer das Recht auf außerplanmäßige Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung einräumt. Im Regelfall heißt es „bis zu zehn vom Hundert der verbleibenden Schulden einmal im Jahr“.
Doch bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung „vergessen“ die Kreditinstitute gern, diese mögliche Reduktion der Zinserträge durch die Option der Sondertilgungsrechte zu beachten. Auch wenn in der Vergangenheit keine außerplanmäßige Tilgung erfolgt ist, müssen die Kreditinstitute dies bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung mitberücksichtigen. Wäre der Kredit beim Kunden gewesen, wäre das Geld…. und der Ertrag der Bank geringer gewesen.
Diejenigen, die rascher zurückzahlen, müssen in den nächsten Jahren weniger Zins zahlen – diese Tatsache muss von den Kreditinstituten bei ihren Berechnungen berücksichtigt werden. Für ein Kredit von 300.000 EUR mit einer Laufzeit von fünf Jahren, einem Zins von vier Prozentpunkten pro Jahr und fünf Prozentpunkten außerplanmäßiger Tilgung pro Jahr beträgt die Vorfälligkeitsentschädigung 48.400 EUR ohne die außerplanmäßige Tilgung.
Berücksichtigt man die Sonderrückzahlung, sind es nur noch 36.600 EUR. Daher ist es auf jeden Fall lohnenswert zu prüfen, ob das Finanzinstitut hier seinen Beitrag geleistet hat. Bei Anzeichen eines Zinsanstiegs ist ein solches Kredit in jedem Falle lohnend, um auch in Zukunft günstige aktuelle Zinssätze zu haben.
Bei einem Terminkredit ist der Fang jedoch, dass der Darlehensnehmer ihn in jedem Falle abziehen muss. Bei Rücktritt vom Kredit muss er eine Nichtannahmezahlung leisten. Selbst wenn das Forward-Darlehen das Zinsrisiko reduzieren soll, besteht das Risiko, dass der Bauherr bei fallenden Zinssätzen einen teureren Kredit aufnehmen muss. Geblieben ist lediglich die vorzeitige Kündigung des Vertrages für Kredite mit einer Dauer von mehr als zehn Jahren.
Mit dieser Zinsbindungsfrist kann der Darlehensnehmer den Kreditvertrag nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne Vorauszahlung auflösen („Vorfälligkeitsentschädigung“, § 489 BGB). Die Kreditinstitute müssen bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung die künftigen Sonderkündigungsrechte des Debitors beachten und diese vom Zinsverlust einbehalten. Jurybegründung: Der Verlust der Hausbank ist „nur für den gesetzlich geschützten Zinserwartungszeitraum erstattungsfähig“.
Wenn sie nicht beachtet würden, wären die Konsumenten ungünstig und die Kreditinstitute würden zu viel Entschädigung erhalten. Die Phantasie der Bank, im Falle einer frühzeitigen Beendigung der Hypothek ein kleines Zusatzeinkommen zu erzielen, ist offenbar unbegrenzt. Die betroffenen Darlehensnehmer sind daher gut beraten, wenn sie die Vorfälligkeitsentschädigung durch Experten, z.B. in der Konsumentenberatung, kompensieren wollen.