Die Banken dürfen für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kein Geld verlangen. Wir sprechen über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und wann sie berechnet werden kann. Auch das Oberlandesgericht Frankfurt hat sich zu der Frage geäußert, ob eine Bank für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die der Kunde bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens an das finanzierende Institut zu entrichten hat, auf Antrag des Kunden Gebühren erheben darf. Im Gegensatz zu den Gebühren und laufenden Zinsen ist die Vorfälligkeitsentschädigung nur dann fällig, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen vorzeitig zurückzahlt. Sie berechnet die Vorfälligkeitsentschädigung im eigenen Interesse und darf daher die Kosten nicht an den Kunden weitergeben.
Gesetz Geldverurteilungen Bankimmobilien: Gebühr für Vorfälligkeitsentschädigung nicht erlaubt
Für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung dürfen Kreditinstitute kein Entgelt erheben. Dies hat das OLG für sich entschieden. Ein Entgelt für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung aus der frühzeitigen Kündigung eines Immobiliendarlehens ist nicht zulässig. Nun hat das OLG in zweiter Instanz entschieden (Az: 23 U 50/12).
Das Verbraucherzentrum Baden-Wuerttemberg hatte eine Klage eingereicht. Bislang hat die beschuldigte Hausbank ihre Kundschaft im Falle einer vorzeitigen Kündigung eines Immobiliendarlehens zur Zahlung aufgefordert. Neben der tatsächlichen Kompensation von Zinsverlusten berechnet das Finanzinstitut 300 EUR für die Ermittlung der Schadenshöhe. Laut Konsumentenzentrale Baden-Württemberg sind solche Gebühren bei vielen Kreditinstituten gängige Praxis bei der Schadenberechnung.
Diese variieren zwischen 0 und 400 EUR in den bei den Verbraucherschutzorganisationen zur Prüfung eingereichten Anträgen. Durchschnittlich berechnen die Institutionen rund 150 EUR.
Honorar für Vorfälligkeitsentschädigung nicht erlaubt
Für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung dürfen Kreditinstitute kein Entgelt erheben. Ein derartiges Entgelt, das bei verfrühter Liquidation eines Immobilienkredites anfällt, ist nicht legal, urteilte das OLG in zweiter Instanz Frankfurter am Rhein (Az: 23 U 50/12). Das Verbraucherzentrum Baden-Wuerttemberg hatte eine Klage eingereicht. Bislang hat die beschuldigte Hausbank ihre Kundschaft im Falle einer frühzeitigen Kündigung eines Immobiliendarlehens zur Zahlung aufgefordert.
Neben der tatsächlichen Kompensation von Zinsverlusten berechnet das Finanzinstitut 300 EUR für die Ermittlung der Schadenshöhe. Laut Konsumentenzentrale Baden-Württemberg sind solche Gebühren bei vielen Kreditinstituten gängige Praxis bei der Schadenberechnung. Diese variieren zwischen 0 und 400 EUR in den bei den Verbraucherschutzorganisationen zur Prüfung eingereichten Anträgen.
Durchschnittlich berechnen die Institutionen rund 150 EUR.
Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung – BGH-Urteil
Wir sprechen über die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung und wann sie errechnet wird. Wenn der Darlehensnehmer den Kreditvertrag verfrüht verließ, musste er dem Darlehensgeber die in der Folgezeit verlorenen Zinszahlungen leisten. Das Urteil des Bundesgerichtshofs findet auf alle Aufträge Anwendung, die solche Formklauseln über die Nichtanerkennung künftiger Sondertilgungsansprüche bei der Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung enthalten.
Konsumentenschützer gehen davon aus, dass auch Konsumenten, die bereits die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, von der Verfügung des Bundesgerichtshofs begünstigt werden. Der Bundesgerichtshof hat nämlich darauf hingewirkt, dass die Konsumenten letztlich die Sieger sind. Schliesslich, so der Bundesgerichtshof, können die Konsumenten nun die bereits bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung wieder einfordern.
Das Bundesgericht hat die Bestimmung zur Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung abgelehnt; die Konsumentenschützer waren mit dem Bundesgerichtsurteil zufrieden. Bei vorzeitiger Kündigung der Finanzierung hat der Mieter daher der Hausbank die entgangenen Zinszahlungen aufgrund der von ihr berechneten Vorfälligkeitsentschädigung zu erstatten. Eine vollständige Zinsvergütung wäre für die Hausbank jedoch nicht möglich gewesen, wenn eine Sondertilgung zugelassen worden wäre.
In einem zweiten Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung nicht erheben darf, wenn die Darlehensnehmer nicht zahlt. Anlass war das Verfahren der Kreisesparkasse BÖblingen, die zwei Kontrakte frühzeitig gekündigt und den Darlehensnehmern rund 90.000 EUR aus der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt hat (BGH bis Az. 1210/15).
Auch das OLG Oltenburg wurde angefochten und gegen die Sparbank entschieden, die sogar eine wesentlich größere Vorfälligkeitsentschädigung verhängte, als aufgrund der Vertragsklausel überhaupt vorgesehen war. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs können die Zinserwartungen der Banken nicht eingehalten werden, wenn im Kontrakt besondere Rückzahlungen erwähnt werden. Da die Konsumenten die ausstehenden Ansprüche der Kreisesparkasse nicht mehr erfüllen konnten, kündigte die Sparbank das Darlehen und beanspruchte zusätzlich zum Kreditwert auch die kalkulierte Vorfälligkeitsentschädigung.
Dies wurde von den Konsumenten getragen. Ob eine Hausbank, wenn sie den Kreditvertrag auflöst, neben dem ausstehenden Kreditbetrag auch eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern kann, wurde vom Bundesgerichtshof mit „Nein“ geantwortet. Der Bundesgerichtshof hat bereits 2013 in der Rechtssache Nr. 17/12/11 darauf hingewiesen, dass von der Hausbank bei einer Kündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden darf.
Konsumenten, deren Finanzierungen – durch die Banken – beendet wurden, haben somit das Recht, nach Ansicht des Bundesgerichtshofs eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung abzulehnen. Wenn der Konsument jedoch bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt hat, kann er diese nun – so der Bundesgerichtshof – von seiner Hausbank zurückfordern. Ist dies der Fall, hat die Hausbank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Es fallen keine weiteren Gebühren an, wenn eine mangelhafte Stornierungsanweisung im Auftrag zu erkennen ist oder wenn der Auftrag eine Zinsverpflichtung von zehn Jahren hat. Wie sich die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen hat, hat der Gesetzgeber und auch der Bundesgerichtshof nicht festgelegt. In vielen Faellen wird daher auch eine unverhaeltnismaessig hoehere Entschaedigung erhoben. Zwar hat der Bundesgerichtshof Richtlinien erlassen, welche Aspekte bei der Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen sind, diese verbessern die Lage jedoch nicht.
Beispielsweise muss im Zuge der Sonderrückzahlung eine Kostenreduzierung für den Konsumenten erfolgen (siehe dazu Bundesgerichtshof in der Rechtssache XI in der Rechtssache 388/14). Allerdings hat die Richtlinie des Bundesgerichtshofs immer wieder für Missfallen bei den Verbraucherschutzbehörden gesorgt, weil der Bundesgerichtshof nicht eindeutig definiert hat, wie die Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung aussehen muss.
2. Schritt: Mit Online-Rechnern erhalten Sie eine erste Schätzung, wie hoch die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sein wird. Überprüfen Sie dann den Brief der Hausbank. 4. Schritt: Wenn die Hausbank das Anschreiben oder den Antrag missachtet, sollten Sie sich an einen Pro-Rechtsvertreter wenden, der Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte mithelfen kann.
Solche Vergünstigungen bestehen natürlich nur, wenn die Hausbank vom Darlehensnehmer eine Gegenleistung erfährt. Zur Amortisation der Finanzierungen zahlt der Konsument seine Monatsraten. Beschließt der Konsument jedoch, den Darlehensbetrag vor Ablauf der Zinsbindung zurückzuzahlen, verpasst die Hausbank die im Voraus erhobenen Zinssätze.
Dadurch wird der Plangewinn der Hausbank mindert. Weil die Hausbank jedoch keine Verluste toleriert, errechnet sie die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Aufrechnung ist jedoch nicht möglich, wenn die Hausbank das Kreditgeschäft selbst beendet, wenn sich der Darlehensnehmer in Verzug befindet (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs in der Rechtssache ZI 103/15 vom 19. Jänner 2016).
Es gibt jedoch gegenwärtig Fälle, in denen Darlehensnehmer die Finanzierungen frühzeitig zurückzahlen können, ohne dass die Banken eine kalkulierte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Selbst wenn der Konsument eine 15- oder gar 20-jährige Zinsbindung vereinbart hat, kann der Kaufvertrag – ohne Vorfälligkeitsentschädigung – nach zehn Jahren beendet werden (geregelt in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Das Stichdatum ist das Zahlungsdatum; an dem Tag, an dem der Konsument den gesamten Kreditbetrag erhält, kann er – zehn Jahre später – das Darlehen fristlos beenden und muss keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Es ist zu bemerken, dass der Konsument eine Frist von sechs Monaten in Betracht ziehen oder einzuhalten hat.
Die Kündigung kann also erst nach zehn Jahren und sechs Monate erfolgen – ohne Mehrkosten. Stellt der Konsument einen Vertragsfehler fest, kann er den Darlehensbetrag zurückziehen und das Geld zurückzahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Tatsache ist, dass es dem Konsumenten während der Zinsbindungsfrist nicht möglich ist, die Finanzierungen zu kündigen.
Für die Hausbank ist es unerheblich, ob aus persönlichen oder geschäftlichen Gründen (z.B. Umzug). Der Kündigungsfristen betragen – im Falle einer außerordentlichen Kündigung – sechs Monaten; gemäß 490 Abs. 2 S. 3 HGB hat die BayernLB das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben. Das Entgelt für die vorzeitige Rückzahlung kann aus dem derzeitigen Zinssatzniveau, der Laufzeit der Finanzierungen und dem ursprünglichen Zinsfuß berechnet werden (BGH-Richtlinie).
Von 2009 bis 2013 wurde in 40 % aller Verträge eine Abweichung von über 10 % berechnet, in jedem achten Auftrag gar eine Abweichung von unglaublichen 30 %. Deshalb sollte man sich an Fachleute richten, die zum einen wissen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein kann und zum anderen wissen, wie solche Entscheide auch zu kritisieren und/oder zu beanstanden und zu bekämpfen sind.
Zunächst muss der Konsument die Höhe der empfangenen Vorfälligkeitsentschädigung überprüfen und die folgenden Aspekte berücksichtigen: Mit welchem Reinvestitionszinssatz wurde gerechnet und welche administrativen Kosten wurden bei der Kalkulation zugrunde gelegt? Inwieweit wurden die Risiko-Kosten von der Hausbank in Abzug gebracht und war der Hausbank bewusst, dass es auch eine außerplanmäßige Rückzahlungsmöglichkeit gegeben hätte (Richtlinie des Bundesgerichtshofs)?
Insbesondere die Möglichkeiten einer außerplanmäßigen Rückzahlung haben erhebliche Folgen für die Vorfälligkeitsentschädigung (siehe dazu das Bundesgerichtsurteil in der Rechtssache Nr. 388/14 vom 19. Jänner 2016). Tatsächlich ist es für den Konsumenten nicht möglich, selbst herauszufinden, ob die Vorfälligkeitsentschädigung korrekt errechnet wurde. Bei freien Computern, die im Netz verfügbar sind, können maximal annähernde Schätzungen selbst errechnet werden.
Dabei ist es besonders hilfreich, sich an Fachleute zu wenden, die über Erfahrungen bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung verfügen. Außerdem muss die Hausbank darüber in Kenntnis gesetzt werden, dass eine Neuberechnung vorgenommen werden muss, die zu einer Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung führen wird. Seit einiger Zeit verlangen Konsumentenschützer eine Obergrenze für Strafen bei vorzeitiger Rückzahlung.
Denn nur so können die (oft überhöhten) Kosten, die im Zusammenhang mit der vorzeitigen Rückzahlung entstehen, vermieden werden.