Sie müssen hier entscheiden, wie Sie den Kredit für Ihr Haus weiterführen wollen. Bei der Anschlussfinanzierung gibt es zwei Varianten: die Prolongation des Darlehens und die Umschuldung der Finanzierung. Der Darlehensnehmer kann nach zehn Jahren sein Baudarlehen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten umplanen. Für die Berechnung einer Umterminierung einer Hypothek haben Sie mehrere Möglichkeiten. In den blauen Notizen neben den Eingabefeldern finden Sie Erklärungen und Hilfestellungen für den Anschlussfinanzierungsrechner für Immobilien, z.B. ein Haus oder eine Wohnung.
Umplanungskosten des Hauses oder der Ferienwohnung (Vorfälligkeitsentschädigung)
Durch die Umschuldung eines Wohnungs- oder Immobiliendarlehens können viele Tausende Euros eingespart werden, da die Zinssätze derzeit auf einem historischen Tiefstand liegen[1]. Andererseits können durch die Refinanzierung des Darlehens geringere Rückzahlungsraten gesucht werden, z.B. wenn sich Ihre Finanzsituation verschlimmert hat. Eine Schuldenrestrukturierung kann dann Haus oder Appartement schonen.
Allerdings schrecken viele Kreditnehmer vor den angeblich hohen Kosten einer Umschuldung des Immobilienkredites zurück. Warum diese Angst jedoch weitgehend grundlos ist, wie man am besten mit der Refinanzierung umgeht und was man beachten muss, wird hier erklärt. Wenn ein Haus- oder Immobiliendarlehen umgeschuldet wird, wird ein neuer Kredit abgeschlossen, um ein oder mehrere vorhandene Darlehen voll zu tilgen und damit zu substituieren.
Die Umschuldung hat zum Zweck, immer günstigere Kreditkonditionen für den Debitor (Kreditnehmer) zu erreichen. Je nach Kreditart variiert die Umschuldung der Darlehen. Der Vorauszahlungszuschlag (VFE) darf dann höchstens 1% des Darlehensbetrages ausmachen („0,5% bei einer Restlaufzeit von weniger als 12 Monaten“). Keine Kündigungsrechte: Dieses Recht besteht jedoch nicht, wenn das Darlehen durch ein „Grundpfandrecht“, d.h. eine eingetragene Grundpfandrechte oder Grundpfandrechte, gesichert ist.
Dann kann die Hausbank ein Kündigungsgesuch abweisen. Eine Umschuldung erfordert in diesem Falle immer die Genehmigung des Ausleihers. Die Refinanzierung eines Immobiliendarlehens ist in Abhängigkeit von den Kreditbedingungen und dem Firmenwert der Hausbank mit unterschiedlichen Aufwendungen verbunden. Wenn Sie z.B. Ihren Darlehensvertrag während einer festen Frist (der so genannten „Zinsbindungsfrist“) auflösen, hat die Hausbank ein Anrecht auf Schadenersatz (die so genannte „Vorfälligkeitsentschädigung“).
Denn die Hausbank musste die Festzinsverpflichtung, von der Sie als Darlehensnehmer während der gesamten Laufzeit des Vertrages profitierten, absichern (d.h. refinanzieren). Bei einer vorzeitigen Kündigung des Kreditvertrages kann die Hausbank nur dann einen „Zinsverlust“ erleiden, wenn der aktuelle Zins unter dem zu diesem Zeitpunkt in Ihrem Darlehensvertrag festgelegten ist.
Ein “ Refinanzierungsverlust “ kann auch dann eintreten, wenn die Banken die Umfinanzierung zu ungünstigeren Bedingungen als derzeit möglich durchgeführt haben. Bei der Neuplanung Ihres Hauses oder Immobiliendarlehens müssen Sie mit den drei nachfolgenden Kostenblocks rechnen: Finanz-Tipp: Für die Kosten-Nutzen-Berechnung der Umschuldung eines Haus- oder Immobiliendarlehens brauchen Sie nur einen Finanzierungs-Rechner, einen Vorfälligkeits-Rechner und die Kredit-Daten aus Ihrem Darlehensvertrag zur vorzeitigen Tilgung.
So können Sie relativ rasch berechnen, wie viel Sie bei einer Refinanzierung sparen können. Wann ist es sinnvoll, einen Immobilienkredit umzuschulden? Günstige Anschlussfinanzierung: Ihr Kreditvertrag endet nach der üblichen 10-jährigen Zinsbindung und eine andere Institution hat jetzt die besseren Bedingungen als Ihre Vorgängerin.
Zinsersparnisse: Sie wollen während der aktuellen Laufzeit vom aktuell niedrigen Zinssatz nützen, Ihr bisheriges Immobilienkredit durch die höhere Sollzinsverpflichtung ersetzen und damit bares Geld sparen. Eine höhere Kredithöhe erfordert jedoch immer einen neuen Darlehensvertrag – im Sinne des Verfahrens ist dies auch eine Umschuldung. Zur Wiedererlangung der Überblick und Koordination der Rückzahlungsraten empfiehlt es sich, alle Darlehen im Zuge einer Umschuldung zusammenzufassen.
Umwandlung von kurzfristigen in langfristigen Darlehen: Mit der Umwandlung von Fremdkapital in länger laufende Kredite können die Rückzahlungsraten reduziert und anstelle des variabel gleitenden Zinssatzes auch ein geringerer Soll-Zinssatz festgelegt werden. Hat sich jedoch Ihre finanzielle Stärke gesteigert (z.B. neue Arbeitsstelle, neue Lebenspartnerschaft, neue Projektpartner, die betroffenen Waisenkinder sind ins Erwerbsleben eingetreten und wollen sich daran beteiligen uvm.
Weil Sie bei der Refinanzierung Ihr altes Immobiliendarlehen effektiv durch ein anderes ersetzten, führt Ihre neue Hausbank in der Regel auch eine neue Marktwertermittlung der Liegenschaft durch. Dies ist notwendig, da es sich bei Immobilienkrediten in der Regel um “ durch Grundpfandrechte besicherte Kredite “ handelt. So kann die Hausbank eine Grundpfandrecht oder Grundpfandrecht auf Ihr Grundstück als Sicherheiten für das Darlehen abtreten.
Dies ermöglicht es ihr, die Liegenschaft im Insolvenzfall des Kreditnehmers zu veräußern, um die verbleibende Forderung des Kreditbetrages einzuziehen. Sie wären im Vorteil, wenn der Marktwert Ihrer Liegenschaft derzeit niedriger ist. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn große Renovierungsarbeiten anstehen, eine Beschädigung der Gebäudesubstanz eingetreten ist, sich die Position der Liegenschaft negativ geändert hat (neue Autobahn, ICE- und Stromleitungen, Ausbau von Flugplätzen und Industrieanlagen usw.) oder lokale Grundstückspreise gesunken sind (z.B. in strukturell schwachen Landstrichen).
Wird die von Ihnen als Sicherheitsleistung für das neue Darlehen zur Verfügung gestellte Liegenschaft nun niedriger als bisher eingestuft, entspricht dies einem erhöhten Bankrisiko. Neben dem Haus müssen sie dann entweder weitere Sicherheitsleistungen erbringen oder aufgrund des nun erhöhten Zinsrisikos für die Hausbank mit etwas erhöhten Zinssätzen kalkulieren.
Hier kann sich eine Höherbewertung in bar für den Darlehensnehmer auszahlen. Weil ein höheres Sicherheitsniveau ein geringeres Sicherheitsrisiko für die Hausbank darstellt – und das heißt für Sie letztlich bessere Bedingungen und tiefere Zinssätze. Die Kosten für die Umschuldung eines Haus- oder Wohnungsbaudarlehens sind verhältnismäßig niedrig und stehen oft in keinem Verhältnis zu den potenziellen Nutzen, die sich aus der Refinanzierung ergaben.
Der beste Weg zur Refinanzierung Ihres Immobiliendarlehens ist wie folgt: Falls Sie die Rückzahlungsbelastung bei der Umschuldung reduzieren möchten, empfehlen wir Ihnen ein unverbindliches Beratungsgespräch mit Ihrer Wunschbank. Wenn Sie sich über die allgemeinen Bedingungen informieren, besprechen Sie mit Ihrer Hausbank Ihren Wunsch nach einer Umschuldung und fordern Sie ein Angebot an.
Der Verzicht der Hausbank auf eine eventuelle Wertminderung aus Gründen des Goodwills kann für Sie etwas mehr als einen höheren Sollzins als bei der konkurrierenden Hausbank ausmachen. Sie sollten zunächst eine verbindliche Finanzzusage Ihrer neuen Haus- oder Wohnungsbaudarlehen bei Ihrer neuen Hausbank beantragen, bevor Sie Ihren aktuellen Darlehensvertrag auflösen.