Noch ein Grund: Der Eigentümer kann seine Wohnung nicht weiter finanzieren, z.B. wegen Krankheit oder längerer Arbeitslosigkeit. Es bleibt dann ein wichtiger Punkt, was passiert, wenn die Immobilie mit der Finanzierung verkauft wird? Wenn Sie jedoch Ihr Darlehen kündigen müssen, bevor Sie Ihr Sonderkündigungsrecht ausüben können, ist häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. In den meisten Fällen wurde die entsprechende Immobilie durch eine Baufinanzierung oder ein Immobiliendarlehen finanziert. Die drei Beispiele beleuchten die Dunkelheit:
Gibt es eine Vorfälligkeitsgebühr für einen Hausverkauf?
Potentielle Kunden kommen und gehen, Vermittlungsgebühren entstehen und vor allem gibt es eine gewissen Unsicherheit: Wie rasch läuft der Hausverkauf ab? Die meisten Eigenheimverkäuferinnen und -verkäufer haben in diesem Kontext ihre Hausbank in den Hintergrund gedrängt. Die Finanzierung der entsprechenden Immobilien erfolgte in den meisten Fällen über eine Bau- oder Immobilienfinanzierung. Wenn das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt ist, kann der Geldgeber eine unliebsame Überaschung erleben:
Für den Verkauf des Hauses wird eine Vorauszahlungsgebühr erhoben! Im folgenden Beitrag erfahren Sie, warum für den Hausverkauf Zinsen für die vorzeitige Rückzahlung anfallen und wie Sie die Ausgleichszahlung vermeiden können. Wenn Sie ein Kredit zur Eigenheimfinanzierung aufnehmen, schliessen Sie einen Immobilienkreditvertrag mit der Hausbank Ihrer Wahl ab. Aus rechtlicher Sicht handelt es sich dabei um ein „grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen“.
Ohne Hedging leihen die Institute solche Summen nicht aus – sonst wäre das Verlustrisiko, den geliehenen Betrag nie zurückzubekommen, erheblich zu hoch. Der Darlehensnehmer überträgt als Sicherheiten so genannte „Hypotheken“ an das Finanzinstitut. Die Überweisung ermöglicht der Hausbank den Verkauf oder die Zwangsversteigerung der Immobilie, wenn der Kredit vom Kunden nicht zurückgezahlt wird.
Wegen der großen Kreditbeträge schließen Kreditinstitute und Darlehensnehmer in der Regel lange Laufzeiten ab – 20 oder 30 Jahre sind keine Ausnahme. Verkauft der Hauseigentümer sein Haus innerhalb der Vertragsdauer, ersetzt er den Mietvertrag dementsprechend früher. 490 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gewährt Hauseigentümern das Recht, den Mietvertrag aus gewissen Grunden aufzulösen.
Die Darlehensnehmerin kann einen Kreditvertrag abschließen, bei dem der Kreditzinssatz festgelegt ist und das Kreditvolumen durch eine Land- oder Schiffshypothek besichert ist [….]. Die Darlehensnehmerin muss dem Kreditgeber den Verlust erstatten, der dem Kreditgeber durch vorzeitige Beendigung entstanden ist (Vorfälligkeitsentschädigung).
Dies gilt auch bei Vorfälligkeitsentschädigungen für Hausverkäufe. Eine elegante Lücke sorgt für die fehlerhafte Stornierung. Wurde Ihr Hypothekenvertrag zwischen Nov. 2002 und Jun. 2010 abgeschlossen, liegt Ihre Fehlerwahrscheinlichkeit bei fast 80%. Falls die Hausbank in Ihrem Auftrag eine fehlerhafte Kündigungsregelung verwendet hat, können Sie das Kreditverhältnis Jahre später kündigen.
Anders als bei einer Kündigung aufgrund eines Verkaufes können Kreditinstitute im Falle eines Widerrufs keine Schadensersatzansprüche geltend machen. Für den Eigenheimverkäufer gibt es jedoch einen Haken: Die Bank akzeptiert den Rücktritt in der Regel vorerst nicht. Sie müssen in dieser Lage auf einen verständigen und toleranten Abnehmer warten. Alternativ können Sie den Darlehensvertrag zunächst wie gewohnt ersetzen und den Kauf abschließen.
Bei unrichtigen Widerrufsbelehrungen für Ihre Baufinanzierungen ist die Hinzuziehung eines Juristen unerlässlich – die meisten Verfahren werden vor einem Schiedsrichter erörtert. Die Entwicklung am BJH spricht für sich hinsichtlich der Erfolgschancen der Schuldner vor den Gerichten. Bislang haben die Kreditinstitute immer eine außergerichtliche Einigung mit den Klägerinnen erzielt, bevor eine Gerichtsentscheidung getroffen wurde.
Der Umgehung der vorzeitigen Rückzahlung beim Hausverkauf liegt das Sicherungsrecht an Immobilien zugrunde, das der Hausbank als Sicherheiten übertragen wurde. Eigenheimverkäufer können das Überschriebene Sicherungsrecht umtauschen. In der Praxis geschieht dies so, dass der Darlehensnehmer gleichzeitig mit dem Kauf der Immobilie eine neue Immobilie erwirbt. Die Finanzierung erfolgt über den Verkaufsbetrag und das entsprechende Darlehen.
Das Grundpfandrecht der Altimmobilie überträgt die Hausbank dem Erwerber oder seiner Hausbank. Eine Neuanlage erspart Ihnen die Vorfälligkeitsgebühr für den Hausverkauf. Im Jahr 2004 urteilte der Bundesgerichtshof in einem Beschluss, dass die Hypothekenbank den Pfandwechsel annehmen muss, wenn der Immobilienwert annähernd gleich ist:
Nur in Ausnahmefällen kann der Erwerber das Kreditvolumen vom Veräußerer abheben. Der Bankkunde hat jedoch keinen Anrecht auf diese Regel, sie ist ausschließlich vom Wohlwollen des Kreditinstituts abhängig. Jedoch ist es ratsam, diese Möglichkeit mit potentiellen Kunden und der Hausbank zu erörtern. Vor allem, wenn der Anbieter ein gewinnbringender Bankkunde ist, kann er nachgeben.
Bietet Ihnen die vorzeitige Rückzahlung einen Steuervorteil? Zunächst muss die Liegenschaft, für die das Kredit abgeschlossen wurde, gemietet werden. Daher können Sie die vorzeitige Rückzahlung für einen Hausverkauf nicht als einkommensbezogene Kosten in Abzug bringen: