Das kreditgebende Institut muss daher die Kündigung akzeptieren, wenn das durch das Darlehen finanzierte Haus verkauft wird. Die Bank hat Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung für einen Hausverkauf. Übrigens: Einige Anbieter dieser Kredite verlangen dennoch eine Mindestlaufzeit des Darlehens von beispielsweise drei Jahren, nur dann ist eine Kündigung möglich. Der Leiter der Beratungsabteilung der Comdirect, Jan Enno Einfeld, warnt: „Die Bank kann für den entstandenen Zinsverlust eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Im Falle einer vorzeitigen Kündigung eines Immobiliendarlehens bedeutet dies, dass Sie den gesamten vereinbarten Rückzahlungsbetrag gegen den Ihnen bereits ausgezahlten Darlehensbetrag zurückzahlen müssen.
Vorfälligkeitsentgelt für einen Hausverkauf
Ein Haus trotz Gutschrift verkaufen: Gibt es eine Entschädigung? Verständlich, einige Verkäufer zu Hause sind, dass sie nicht die einzige, die bestimmte Rechte über das Eigentum haben vergessen: Im Regelfall hat auch die Finanzierungsbank ein Mitspracherecht. Bei einem Hausverkauf werden in der Regel Zinsen für die vorzeitige Rückzahlung erhoben. In diesem Beitrag informieren wir Sie über den gesetzlichen Hintergrund der Vorauszahlungsstrafe für den Verkauf von Immobilien.
Entscheiden sich z.B. Kreditinstitut und Darlehensnehmer für eine Laufzeit von 10 Jahren, müssen sich beide daran orientieren. Der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer können das Darlehen nicht ohne weiteres kündigen. Wahlweise kann die Hausbank auch eine höhere Überweisungsgebühr verlangen: Die Entschädigungsgebühr kann von der geplatzten Person beliebig festgelegt werden – sofern die Höhe nicht mehr als das Doppelte einer richtig berechneten Vorfälligkeitsgebühr entspricht.
Das deutsche Zivilgesetzbuch (BGB) enthält jedoch eine besondere Regelung, die unter gewissen Voraussetzungen einen frühzeitigen Rücktritt vom Kaufvertrag erlaubt: Die finanzierende Hausbank muss die Auflösung annehmen, wenn das durch das Darlehen geförderte Objekt veräußert wird. Bei einem Hausverkauf hat die Hausbank Anspruch auf eine vorzeitige Rückzahlung. Im Gegensatz zur Frührückzahlungsgebühr muss die Kalkulation nach exakten Angaben erfolgen.
Darüber hinaus stellt sich die Hausbank durch die Übertragung eines Grundpfandrechts auf das finanzierte Grundstück sicher. Kommt der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nach, kann er das Gebäude veräußern oder versteigern. Aus diesem Grund werden Immobilienkredite im Gesetz als „grundpfandrechtlich gesicherte Kredite“ bezeichnet. Mit dieser Darlehensart erfolgt die Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung für den Hausverkauf nach sehr spezifischen Vorgaben.
Jeder Satz muss jedoch individuell errechnet werden. Insbesondere wenn ein gut ausgehandelter Sondertilgungsanspruch vorliegt, wird die Transfergebühr reduziert. Das exakte Berechnen der Entschädigungshöhe ist für Laie schwierig und umständlich. Eine Finanzexpertin kann die Forderungen der Banken prüfen und bei Bedarf abändern. Vermeiden Sie die Bezahlung durch Vorauszahlung bei einem Hausverkauf:
Natürlich denken viele Darlehensnehmer darüber nach, ob es nicht möglich ist, beim Verkauf ihres Hauses keine Gebühr für die frühzeitige Rückzahlung zu bezahlen. Allerdings sollten sich die Konsumenten darüber im Klaren sein, dass die frühzeitige Kündigung des Kredits aufgrund eines Hausverkaufs einen Verstoß gegen den Kaufvertrag bedeutet. Im Übrigen: Wurde der Kreditvertrag vor mehr als zehn Jahren abgeschlossen, hat der Darlehensnehmer ein Sonderkündigungsrecht – sofern der Kreditvertrag zwischenzeitlich nicht geändert wurde.
Wenn Sie von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, müssen Sie keine Vorfälligkeitsentgelte bezahlen. Dies ermöglicht es den Verbrauchern, ihr Darlehen Jahre nach Vertragsunterzeichnung zu kündigen. Falls Ihr Mietvertrag eine fehlerhafte Stornierungspolitik beinhaltet, können Sie Ihr Objekt ohne Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung auflösen. Bitte beachten Sie jedoch, dass es mehrere Wochen dauert, bis Ihre Bank den Widerspruch annimmt – viele Kreditinstitute weichen nur vor Gericht aus.
Alternativ kann das Darlehen gemäß 489 BGB gekündigt und die vorzeitige Rückzahlung mit der Gesamtsumme des Hausverkaufs bezahlt werden. Danach können Sie den Darlehensvertrag noch innerhalb der kommenden drei Jahre stornieren und die Zahlungen wieder einziehen. Selbst wenn Sie sich auf einen langen Prozess einstellen müssen: Sie ersparen sich die komplette Anzahlung im Falle eines Widerrufs – also mehrere Tsd EUR!
Vorsicht: Verzichte nicht auf dein Rücktrittsrecht bei der Bezahlung der vorzeitigen Rückzahlung! Häufig verbinden die Kreditinstitute den Tilgungsvertrag mit dem Verzicht des Kreditnehmers auf die Rechte durch Unterzeichnung. Weil der Auftrag in diesem Falle nicht gekündigt wurde, ist dies eine Möglichkeit, die Vorauszahlungsstrafe zu vermeiden. Im Falle eines Verkaufs der zu finanzierenden Immobilie ist die BayernLB jedoch entscheidungsbefugt.
Das Finanzierungsobjekt ist, wie bereits erwähnt, eine Sicherheit für das Darlehen. Die Hypothek auf das erste Grundstück geht an den Erwerber und das Grundpfandrecht auf den Neuerwerb an die finanzierenden Banken. Durch den Umtausch von Kautionen vermeiden Sie die Vorauszahlung für Ihren Hausverkauf. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) muss die Hausbank dem Umtausch zugestimmt haben, wenn die beiden Objekte in etwa den selben Gegenwert haben.
Ziehen Sie die vorzeitige Rückzahlung für den Verkauf eines Hauses als einkommensbezogene Ausgaben ab? Steuerlich gesehen gibt es keinen Grund für die kostspielige Ausgleichszahlung: Beim Verkauf eines Hauses können Sie die anfallenden Ausgaben nicht von der Mehrwertsteuer abziehen. Letztere ist nur bei einer Umbuchung eines Kredites zur Refinanzierung eines Mietobjektes möglich.