Es ist nicht immer sinnvoll, ein bestehendes Immobiliendarlehen bei einem Hausverkauf vorzeitig zu tilgen. Das Paar zahlt keine Vorfälligkeitsentschädigung für den Hausverkauf. Im Falle eines Hausverkaufs darf die Bank die Kündigung nicht verweigern, da das Darlehen ohne Immobilien nicht mehr hypothekarisch besichert werden kann. Bei Hausverkäufen kann die Vorfälligkeitsentschädigung sehr hoch sein, wenn: sehr attraktiv, aber zum einen muss die Bank einer vorzeitigen Kündigung ohne triftigen Grund wie Hausverkäufen oder Scheidung nicht zustimmen.
Immobilienverkäufe A-Z
Ab wann ist eine Gebühr für die vorzeitige Tilgung zu entrichten? Was ist das Maximum? Du möchtest dein eigenes Wohnhaus veräußern und hast trotzdem ein längerfristiges Darlehen auf dem Grundstück? Zuerst die gute Nachricht: Als Darlehensnehmer haben Sie das Recht, den Darlehensbetrag ganz oder zum Teil vor dem Ende der vertraglichen Laufzeit zu tilgen. Der Nachteil: Wird die Tilgung während einer festen Zinsperiode geleistet oder wird die festgelegte Frist nicht beachtet, kann eine vorzeitige Rückzahlungsstrafe bei der betreffenden Hausbank anfallen.
Für immobilienbesicherte Kredite (Hypothekendarlehen) kann zwischen der Hausbank und dem Darlehensnehmer eine Frist von bis zu sechs Monate oder bis zum Ende einer im Darlehensvertrag festgelegten Zinsbindungsfrist festgelegt werden. Bei vorzeitiger Rückzahlung und Nichteinhaltung der vereinbarten Kündigungsfristen kann die Hausbank eine Strafe für die vorzeitige Rückzahlung berechnen.
Er ist ein Ausgleich für den aus der Beendigung resultierenden finanziellen Nachteil der BayernLB und kann auch im Voraus zwischen den beiden Vertragspartnern abgestimmt werden. Das Rückzahlungsentgelt darf 1% des vorzeitigen Rückzahlungsbetrages nicht übersteigen. Den Verkauf eines Hauses gegen Vorkasse auszusetzen? Wenn Sie 10.000 oder 15.000 EUR für Vorfälligkeitsentschädigungen bezahlen müssen, fragen Sie sich, ob der Verkauf eines Hauses überhaupt sinnvoll ist.
Man sollte jedoch berücksichtigen, dass die Darlehenstilgung in Zukunft keine Zinsen erfordert und einen höheren Wert als die Höhe der vorzeitigen Rückzahlung einsparen wird. Ein zukünftiges Darlehen kann auch in einem Niedrigzinsumfeld vorteilhafter abgeschlossen werden. Dabei sollte sich die Entscheidungsfindung auf die Fragestellung konzentrieren, ob das Objekt gebraucht wird und welcher Kaufpreis erzielt werden kann.
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Vorauszahlungszinsen für Hausverkäufe – wie errechnen?
Vorfälligkeitszins entspricht dem Zinsverlust, den eine Hausbank durch vorzeitige Entlassung des Kreditnehmers aus dem Kreditvertrag erlitten hat. Der Zinsverlust tritt immer dann ein, wenn der bei Abschluss des Darlehens festgelegte Nominalzinssatz über dem Zinssatz zum Auslaufzeitpunkt liegt. Würde zum Beispiel im Jahr 2011 ein Kredit mit einem Sollzinssatz von 3,77% aufgenommen und der Zinssatz liegt aktuell bei 0,8%, müßte die Hausbank im Falle einer frühzeitigen Beendigung auf einen Großteil ihrer Erträge verzichtet werden.
Auf diese Weise werden die Zinsen für die vorzeitige Rückzahlung berechnet: Die Asset-aktive Methodik geht davon aus, dass die Banken das Darlehen aus der vorgezogenen Rückzahlung wieder ausleihen würden – im vorigen Beispiel 0,8%, also knapp 3 %-Punkte weniger als vorab. Im Rahmen des Aktiv-Passiv-Verfahrens wird dagegen davon ausgegangen, dass die Hausbank das erhaltene Kapital zum Kauf von Hypothekenpfandbriefen verwendet, um den Zinsverlust auszugleichen.
Hinweis: Bei der Ermittlung der Zinsen sind Sondertilgungsbeträge zu berücksichtigen, auch wenn sie noch nicht vollständig und über die ganze Zinsbindungsdauer gezahlt wurden. Diese wird nicht immer richtig kalkuliert und die Zinsen für die vorzeitige Rückzahlung sind dann wesentlich größer. Der Zinsaufwand für die vorzeitige Rückzahlung spiegelt den Zinsverlust der Gesellschaft wieder.
Auch andere Kostenbestandteile sind bei der Ermittlung der Frühtilgungsstrafe zu beachten, d.h. bei der Ermittlung der Gebühren, die der Kreditnehmer wegen vorzeitiger Beendigung an die Hausbank zu zahlen hat. Noch sind die Verzugszinsen um den Aufwand zu korrigieren: Im Beispiel wird gezeigt, dass insbesondere die Verzugszinsen die Verzugszinsen ausmachen. Allerdings muss die Hausbank das „Risikosparen“ (Bandbreite zwischen 0,01 und 0,1 Prozentpunkten pro Jahr) von den Zinserträgen abzugsfähig sein.
Bei vorzeitiger Kündigung ist die Hausbank jedoch zur Erhebung einer Bearbeitungspauschale von bis zu 300 EUR ermächtigt. Vorfällige Zinsen richtig errechnet? Schadenersatz prüfen zu lassen! Bei Hausverkäufen kann die Gebühr für die vorgezogene Rückzahlung sehr hoch sein: Früher haben die Kreditinstitute die Zinsen und Entschädigungen nicht immer richtig errechnet. Wollen Sie die Kalkulation prüfen?
Wegen des derzeit tiefen Zinsniveaus wäre die Neuplanung eines aktuellen Kredits mit einem höheren Zinssatz für viele Kreditnehmer sehr interessant, aber zum einen muss die Hausbank nicht auf eine vorzeitige Auflösung ohne triftige Gründe wie den Verkauf des Hauses oder die Ehescheidung verzichten. Andererseits ist zu prüfen, ob die Zinsersparnisse nicht durch die vorzeitige Rückzahlung der Zinszahlungen erodiert werden.
Sind die Zinsersparnisse größer als die Strafe für die Vorfälligkeit, rechnet sich eine frühzeitige Aufhebung. Dabei war ein Rücktritt bis einschließlich Juli 2016 möglich – mit dem erfreulichen Nebeneffekt, dass nicht nur die Kreditkündigung ohne triftigen Anlass möglich war, sondern auch keine vorgezogenen Rückzahlungszinsen gezahlt werden mussten.