Durch die höheren Kreditzinsen wird das eingesparte Eigenkapital verschlungen. Gleichzeitig bleibt eine höhere Restschuld nach zehn Jahren trotz niedrigerer Kredithöhe bestehen. Dies bedeutet, dass Immobilienkredite ohne Eigenkapital vergleichsweise günstiger sind, wenn das aktuelle Zinsniveau extrem niedrig ist. Aber ist es möglich, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen? Bau-Finanzierung ohne Eigenkapital – empfehlenswert beim Hauskauf?
Finanzierungen ohne Eigenkapital
Da nicht alle Kreditinstitute eine eigenkapitalfreie Finanzierungsmöglichkeit anbieten, entfallen bei der Wahl der jeweiligen Träger einige Institutionen mit besonders vorteilhaften Standard-Konditionen. Nach Möglichkeit sollten, wie von Fachleuten empfohlen, mindestens die anfallenden Kosten als Eigenkapital aufgebracht werden. „Wer beim nÃ?chsten Mal mit einem gÃ?nstigen Zins in die Finanzierungen startet, sollte diesen absolut dauerhaft fixieren lÃ?sst – sonst ist der wirtschaftliche Nutzen des frÃ?hen Immobilienerwerbes schon nach ein paar Jahren dahin.
Hinweis: Es gibt besondere Hypothekenrechner ohne Eigenkapital, die Kreditinstitute aufführen, die eine Eigenfinanzierung bereitstellen. Wenn Sie eine eigenkapitalfreie Finanzierungsmöglichkeit suchen, sollten Sie so gut wie möglich verschuldungsfrei sein. Allerdings muss ein noch laufendes Einzeldarlehen – zum Beispiel für ein Fahrzeug – nicht unbedingt ein Hemmnis für eine eigenkapitallose Finanzierungen sein.
Dabei wird sich jede einzelne Hausbank vor einer Bau-Finanzierung mit einer Umfrage bei der Schutzvereinigung für generelle Kreditsicherheit (Schufa) davon Ã?berzeugen, dass trotz des aktuellen Ratenkredits die BonitÃ?t des Bieter insgesamt richtig ist. In der Regel sollte die Gesamtlast von Hypothekarkrediten und anderen Krediten zusammen 40 v. H. des Monatsüberschusses nicht überschreiten.
Steht zum Zeitpunkt der Anschubfinanzierung kein Eigenkapital zur Verfügung, ist die oberste Regel, dass die fehlenden Kapitaldeckungen so rasch wie möglich aufzubringen sind. In der folgenden Übersicht ist dargestellt, wie sich der Eigenkapitalanteil an der gesamten Finanzierung bereits nach wenigen Jahren erhöht. Die Finanzierungsrechnung ohne Eigenkapital zeigt:
Bei einer hohen Anfangsrückzahlung wird sich die Eigenmittelquote bei einer 100-prozentigen Fremdfinanzierung im Zeitablauf an die einer traditionellen Eigenkapitalfinanzierung annähern. Neben der zusätzlichen Rückzahlung muss der Kreditnehmer jedoch erhöhte Zinssätze akzeptieren, so dass die monatlichen Kosten in der Beispielberechnung nahezu verdoppelt werden. Anschließend wird Eigenkapital für die Rückzahlung bereitgestellt.
Ein Haus ohne Eigenkapital kaufen – ist das möglich?
In Deutschland träumt man davon, ein eigenes Heim zu besitzen. Aber ist es möglich, ein Wohnhaus ohne Eigenkapital zu erstehen? Ihre eigenen vier Mauern – anstatt dem Hausherrn jeden Monat den Mietzins zu zahlen, mit dem dieser dann Ihre eigenen Monatsraten zahlt. Vor dem Hintergrund der steigenden Mieten und eines seit 2016 historisch niedrigen Leitzinses fragen sich viele, ob es sinnvoll ist, ein Heim zu erwerben.
Aber was tun, wenn nicht genügend Eigenkapital da ist? Kann man überhaupt eine Ferienwohnung oder sogar ein Wohnhaus mitfinanzieren? Denn viel Eigenkapital ist immer von Nutzen, aber nicht zwingend vonnöten. Denn laut einer finanziellen Teststudie übernehmen viele Kreditinstitute auch den gesamten Anschaffungspreis der Wunschimmobilie. Baufinanzierungsmakler Dr. Klein empfiehlt deshalb folgende Faustregel: „Wir empfehlen eine zusätzliche Eigenkapitalquote von mind. 20 Prozent“.
Desto weniger Eigenkapital der Käufer vorweisen muss, desto genauer untersuchen die Kreditinstitute, ob die Immobilien ihren Gegenwert haben und ob Sie mit Ihrem Ertrag die monatliche Kreditrate steuern können. Denn auch die Kreditinstitute wollen sich sichern und fordern deshalb oft zu hohe Risikozinsaufschläge. Dies bedeutet, je größer der Darlehensanteil des Kaufpreises, desto mehr Zinsen müssen die Käufer für ihr Immobilienfinanzierungsdarlehen aufbringen.
Der also mehr als 80 Prozent des Kaufpreises über Kredite finanziere, die mit 0,3 %-Punkten und einem höheren Zinszuschlag (rund ein Prozent) gerechnet werden müssten. Übersteigt der Kredit 90 prozentig den Kaufpreis, ist die Risikoprämie noch größer – und die Kreditinstitute erzielen damit viel Geld. Wenn Sie Ihr eigenes Haus vollständig refinanzieren wollen, sollten Sie daher eine hohe Rückzahlungsquote (vorzugsweise zwei Prozent) festlegen – und danach so rasch wie möglich für ausreichend Eigenkapital aufkommen.
Denn schon nach wenigen Jahren kann der Eigenkapitalanteil an der gesamten Finanzierungssumme steigen – und so kommt mit der Zeit die Eigenmittelquote der Vollfinanzierungen der traditionellen Startkapitalfinanzierung nahe. Der Clou: Mit einer erhöhten Rückzahlungsrate müssen Sie auch mehr Zins aufbringen. Dadurch könnte die Bonität monatlich um das Doppelte höher sein als bei herkömmlichen Finanzierungen.
Aber es gibt mindestens ein Signal am Ende des Stollens – denn die Monatsrate im Pensionsalter könnte dadurch unterdurchschnittlich sein. Wer jedoch noch ein aktuelles Darlehen hat, zum Beispiel für ein Fahrzeug, kann – wenn auch komplizierter und risikoreicher – eine Finanzierung ohne Eigenkapital suchen. Sie wird sich in diesem Falle bei der „Schutzgemeinschaft für generelle Kreditsicherung“ (Schufa) über ihre aktuelle Solvenz unterrichten.
Deshalb ist eine Kreditfinanzierung möglich, wenn die Gesamtlast der Hypothek und anderer Darlehen zusammen 40 v. H. des Monatsüberschusses nicht überschreitet. Vor dem Kauf einer Immobilie ist es empfehlenswert, bei Ihrer Hausbank oder auf deren Internetseite mit verschiedenen Hypothekenrechnern nachzusehen, wie ein monatlicher Kreditzins aussieht und wie lange es dauert, bis Sie ihn abbezahlt haben.
Beispiel Handelsblatt: Für einen Kredit von 240.000 EUR zu einem Zins von 3,5 Prozentpunkten, der nach zehn Jahren auf sechs Prozentpunkte ansteigt, zahlt der Kunde einen Zins von einem Prozentpunkt von gut 250.000 EUR. Also wäre das Gebäude erst 2050 verschuldungsfrei.
Der Monatsbetrag beläuft sich zu Anfang auf 900 EUR, mit einem eventuellen Mehrzinssprung. Es ist daher von großer Bedeutung, sorgfältig zu prüfen, ob Sie das Wagnis lieber auf sich nehmen oder letztendlich etwas mehr Eigenkapital einsparen möchten.