Die für die Städte ausgewiesene Mietrendite lässt hier Rückschlüsse zu. Kann ein KfW-Kredit für den Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital aufgenommen werden? Festzinsgarantie eines kapitalmarktunabhängigen Festzinssatzes für einen festen Zeitraum. Spezielle Rückzahlungsmöglichkeit Möglichkeit der Kreditrückzahlung außerhalb der vereinbarten Rückzahlungsrate. Wenn keine Einigung zwischen dem Darlehensnehmer und dem Darlehensgeber erzielt werden kann, kann der Darlehensgeber die Darlehen kündigen.
Immobilienkauf: So erhalten Sie billige Darlehen mit wenig Eigenmitteln
Wieso nicht eine Wohnung erwerben, anstatt jedes Jahr mehr Mieten an den Grundbesitzer zu zahlen? Immerhin sind die Zinssätze für Hypothekarkredite zurzeit außergewöhnlich tief. Sind die Erträge richtig, übernehmen viele Kreditinstitute auch den gesamten Anschaffungspreis, teilweise auch die anfallenden Mehrkosten. Im Moment ist es verführerisch, eine Liegenschaft mit wenig Eigenkapital zu erwerben, anstatt über Jahre hinweg mehr zu sparen.
Noch nie waren die Zinssätze für Baudarlehen so tief. Daher können viele die monatlichen Raten auch für höhere Credits aufbringen. Innerhalb weniger Jahre können Liegenschaften noch kostspieliger sein als heute. Bis dahin könnte das Zinsniveau wieder steigen. Nichtsdestotrotz sollten sich nur Bauträger und Hauskäufer, die über ein gutes und vor allem gesichertes Ergebnis verfügen – und zumindest die Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Maklergebühren selbst bezahlen können – voll finanzieren.
Auch bei niedrigen Zinssätzen bleiben Finanzierungen mit niedrigem Kapital eine delikate Sache. Derjenige, der den gesamten Anschaffungspreis bezahlt, weil das eigene Kapital gerade für die zusätzlichen Kosten ausreicht, muss eine 30 bis 50 Prozentpunkte erhöhte monatliche Rate aufbringen. Weil ein Sicherheitsreserve für den Falle fehlen sollte, dass der Besitzer sein Eigenheim nach einigen Jahren wiederverkauft.
Es besteht dann ein hohes Verlustrisiko, dass der Erlös aus dem Verkauf nicht zur Begleichung der Verbindlichkeiten ausreichen wird. Die Kreditinstitute sind sich der Gefahren der vollständigen Finanzierung bewusst. Desto weniger Eigenmittel der Auftraggeber hat, desto genauer wird geprüft, ob die Liegenschaft ihren Kaufpreis verdient und ob das Ergebnis langfristig für die vergleichsweise hohen Kreditraten ausreichend ist.
Aber vor allem können Kreditinstitute das erhöhte Wagnis mit erheblichen Zinszuschlägen ausgleichen. Die Verzinsung ist umso größer, je größer der Darlehensanteil des Einkaufspreises ist. Einen besonders hohen Betrag erhalten Kreditinstitute, wenn der Kredit 90 vom Hundert des Anschaffungspreises ausmacht. Bei einer Kreditaufnahme in Höhe von 180.000 EUR mit einer Zinsbindungsfrist von 20 Jahren fordert die Hausbank einen Effektivzinssatz von 2,15 Prozentpunkten (Stand: 11. April).
Wenn er den Einkaufspreis vollständig auf Kredit finanziert, steigt der Zins auf 3,22 Prozentpunkte – für den gesamten Kreditbetrag und nicht nur für den Mehrbetrag. Bei nur 20.000 EUR mehr Kredit muss der Käufer also allein im ersten Jahr 2.467 EUR mehr zahlt. Das zusätzliche Darlehen kosten den Käufer also mehr als 12 Prozentpunkte im Jahr!
Es wird besonders kostspielig, wenn der Auftraggeber die anfallenden Zusatzkosten auf Kredit zahlt. Die Höhe der vom Kunden zu zahlenden Beträge richtet sich im Wesentlichen nach der Bonitätseinschätzung der Banken. Es ist nicht empfehlenswert, mehr zu verschulden, als die Immobilie ist.
Eine solche Finanzierungsmöglichkeit besteht jedoch bei einigen Kreditinstituten und Brokern, sofern die Erträge stimmen und der Käufer den höheren Zinsanteil anerkennt. Oft werden die Mehrkosten mit einem normalen Ratendarlehen bezahlt – oft zu einem Zins von mehr als 7 Prozentpunkten. Die Effektivzinssätze für verschiedene Finanzierungsformen werden von uns genannt: Bei 10 und 20 Jahren fester Verzinsung und einem Darlehensbetrag von 80, 90 und 100 Prozent des Kaufpreises.
Darüber hinaus benennen wir die Dienstleister, die mit der Kreditwürdigkeit des Auftraggebers auch ein Darlehen in einer Größenordnung von 110% des Anschaffungspreises gewähren, d.h. auch die Anschaffungsnebenkosten kofinanzieren. Beispielhaft sei hier das Risikopotenzial genannt, das der Kunde eingeht, wenn er sein Eigenheim mit wenig oder gar keinem Kapital finanziert. Zudem besteht die Gefahr der Überverschuldung, wenn der Darlehensnehmer sein Eigenheim nach z.B. fünf Jahren wiederverkauft: Der Darlehensnehmer muss sein Eigenheim verkaufen:
Ein Diagramm veranschaulicht die durchschnittliche Verzinsung, die der Darlehensnehmer für den Teil der Finanzierungen zu entrichten hat, der 80 oder 90 Prozentpunkte des Grundstückskaufpreises ausmacht. Aufgrund des Effektivzinssatzes für das Gesamtdarlehen, den die Kreditinstitute abrufen, ist es in der Praxis nicht ersichtlich, dass dieser Darlehensanteil äußerst aufwendig ist.