Mit unserem Kreditrechner können Sie einfach und bequem einen Kredit berechnen. Darüber hinaus bieten einige inländische Finanzintermediäre ihre Dienste für ein Darlehen zur Finanzierung von Immobilien im Ausland an. Andernfalls besteht die Gefahr, dass Sie das Darlehen zu sehr verlängern und erst nach mehreren Jahrzehnten wieder schuldenfrei sind. Der Käufer muss beim Kauf einer Immobilie in der Regel einen Kredit aufnehmen. Allerdings gibt es Dinge, die ältere Menschen bei der Finanzierung einer Immobilie beachten sollten.
Baufinanzierungen A-Z
Was ist die Bausparrichtlinie? Mit der Richtlinie über Wohnungsbaudarlehen soll der Schutz der Verbraucher bei der Gewährung von Immobilienkrediten gestärkt werden. In Zukunft müssen die Institute die Kundschaft bei der Kreditgewährung besser informieren und die Finanzlage eines Kreditnehmers genauer als bisher untersuchen. Bei Kreditverträgen, die nicht nach den gesetzlichen Vorschriften geschlossen wurden, haben die Verbraucher ein Rücktrittsrecht, so dass die Kreditgeber bei der Kreditgewährung zurückhaltender sind.
Für Kreditverträge, die nach dem zwanzigsten Quartal 2016 abgeschlossen werden, gilt die Bausparrichtlinie. Bisher wurde nur die aktuelle Lage der Schuldner untersucht, aber die Direktive verlangt auch, dass die Kreditinstitute die künftige Einkommensentwicklung der Schuldnerinnen und Schuldner sowie die Frage in Betracht ziehen, ob die Schuldnerinnen und Schuldner die Kreditzinsen im Falle einer Pensionierung weiterhin verwenden können.
Darüberhinaus ist bei der Vergabe von Krediten das Fremdwährungsrisiko zu beachten, um einen Kreditnehmer vor Währungsrisiken zu schützen. Außerdem sind in der RL weitere detaillierte Bestimmungen enthalten, z.B. über den jährlichen Gebührenprozentsatz, Kopplungsgeschäfte etc. Infolgedessen müssen die Verbraucher vor Vertragsabschluß besser informiert und die Haftpflicht der Kreditinstitute weiter gestärkt werden.
Auf europäischer Ebene tritt die Direktive 2014/17/ЕU im Januar 2014 in Kraft. 2. Die Umsetzung der Direktive in nationales Recht sollte innerhalb von zwei Jahren erfolgen. Welche konkrete Relevanz hatte die Bausparrichtlinie in ihrer jetzigen Ausgestaltung? Der Schutz der Verbraucher ist das Ziel der Wohnungsbaudarlehensrichtlinie. Kreditinstitute haften, wenn sie die Kreditnehmer nicht über die mit dem Erwerb von Immobilien verbundenen Gefahren aufklären.
Die Kreditnehmer müssen sich über die Gefahren der Hypothekarkredite im Klaren sein. Seitdem haben die Kreditinstitute zu diesem Zwecke Prospekte mit „vorvertraglichen Informationen“ (VVI oder VV) herausgegeben, die der Auftraggeber zu unterzeichnen hat. Im Falle eines Kreditvertrages muss der Kreditmakler die Genehmigung zum Verkauf von Immobilienkreditverträgen gemäß Paragraph 35i haben. Wenn vorhersehbar ist, dass in Zukunft (z.B. bei Erkrankung, Ehescheidung, Familienwachstum oder Pensionierung) weniger Mittel für die Bedienung des Immobiliendarlehens zur Verfügung stehen, wird im Zweifel kein Kredit gewährt.
Seitdem werden Kredite mit einer Rückzahlungsrate von nur 1 bis 2% weniger häufig vergab. Die Kreditinstitute müssen Währungsrisiken selbst sichern und können das Kreditrisiko nicht mehr an den Schuldner weitergeben. Begründung: Seit Inkrafttreten der Verordnung hat ein Schuldner, der sein Geld in einer Nicht-Euro-Währung erhält, aber ein Kredit in EUR schließen möchte, das Recht, seinen Kredit in seine Hauswährung umzurechnen, wenn sich der Kurs der Darlehenswährung (Euro) und der Kurs der ausländischen Währungen auf Kosten des Schuldners um mehr als 20% ändert.
Wie hat sich die frühere Wohnungsbaudarlehensrichtlinie auf die Anschlussfinanzierung ausgewirkt? Auf die Anschlussfinanzierung hat sich das Recht in seiner früheren Version ebenfalls ausgewirkt. Wenn ein Kreditnehmer nach Ende der Zinsbindungsfrist keine Zinsabsicherung abgeschlossen hatte, mussten am Ende der Kreditlaufzeit Nachverhandlungen mit der Hausbank geführt werden. Hat sich die Hausbank entschieden, keinen Kredit zu vergeben, droht im schlimmsten Fall der Verkauf von Immobilien.
Mit der überarbeiteten Fassung der neuen Verordnung soll die Folgefinanzierung erleichtert werden. Welche Auswirkungen hat die Bausparrichtlinie auf die Pensionäre? Nur wenige Menschen finanzieren Immobilien, wenn sie das Renteneintrittsalter erreichen, aber die Bausparrichtlinie bedeutet, dass Renten bereits bei der Aufnahme von Krediten sehr wichtig sind. Unter der Annahme, dass ein Bewerber 45 Jahre ist und eine Immobilie erwerben möchte und das Kreditvolumen eine Dauer von 30 Jahren bis zum Zeitpunkt der vollständigen Rückzahlung hat, überprüft die Hausbank nun, ob die Pension für 10 Jahre im Pensionsalter, also etwa 65 Jahre, ausreichend ist, um das Kreditvolumen weiter zu befriedigen.
Bisher war es so, dass die Kreditinstitute trotz des geringen Ertrags in der Pension den Kredit abgetreten haben, letztendlich wird in der Regel zu Gunsten der Kreditinstitute eine Grundpfandrecht verbucht und für den Falle, dass der Schuldner die Zinsen nicht mehr befriedigen kann, hat die Kreditinstitute die Immobilie als Sicherstellung. Nach dem Inkrafttreten der derzeitigen Fassung der Verordnung muss die EIB sicherstellen, dass der Schuldner das Kreditgeschäft auch aus seiner Pension in Anspruch nehmen kann, ungeachtet der Möglichkeiten eines Zwangsverkaufs im Notfall und der Rückzahlung des verbleibenden Kredits über den Erstattungsbetrag.
Wie hat sich die gewerbliche Immobilienfinanzierung durch die neue Regelung geändert? Nach Expertenmeinung hat weder die ursprüngliche noch die verwässerte Version der Wohnungsbaudarlehensrichtlinie einen Einfluss auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung. Sind Altkreditverträge von der früheren Wohnungsbaudarlehensrichtlinie berührt? Besitzt der Kreditnehmer ein aktuelles Immobilienkredit mit Restschuldsicherung, z.B. durch einen Baukreditvertrag, ist er von der Regelung nicht berührt.
Die Kreditnehmer gingen nach der Inkraftsetzung der ursprünglichen Version der Direktive das Risiko ein, dass die Banken keine Folgefinanzierung leisten würden, wenn die neue Beurteilung der Ertragslage zu Lasten des Kreditnehmers gehen würde. Nach dem neuen Recht ist eine neue Kreditprüfung für die Folgefinanzierung jedoch nur dann notwendig, wenn der Nettokreditbetrag um mindestens zehn Prozentpunkte zunimmt.
Darüber hinaus kann das frühere Zahlungsmoral bei einer neuen Bonitätsprüfung durch eine andere Hausbank im Falle einer Schuldenumschuldung miteinbezogen werden. Welche Veränderungen an der Bausparkassenrichtlinie gibt es? Seit ihrer Verabschiedung im Jahr 2016 hat die Bausparrichtlinie bei Kreditinstituten und Konsumenten für erhebliche Unzufriedenheit gesorgt. Von den Kreditinstituten werden die unklaren Aussagen kritisiert; in vielen Fällen wurden die Richtlinien daher aus Vorsichtsgründen sehr rigoros durchgesetzt.
Dies hatte zur Folge, dass nach der Vorstellung des neuen Systems die potenziellen Käufer von Immobilien oft mit leeren Händen weggingen – vor allem die älteren Schuldner. Mit dem neuen Finanzaufsichtsänderungsgesetz, das im Juli 2017 in Kraft getreten ist, sollen unter anderem die rechtlichen Unsicherheiten beseitigt werden, die im Rahmen der Implementierung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aufgetreten sind und zu einer begrenzten Kreditgewährung an Jugendliche und Rentner führten.
Der bisherigen Rechtsnorm wurde eine Ergänzung in Gestalt einer Freistellung für gewisse Arten der Darlehensnutzung hinzugefügt. In gewissen Situationen gewinnt somit der Wert der Immobilie wieder an Bedeutung, so dass die Finanzkraft des Kreditnehmers nicht mehr das alleinige Entscheidungskriterium für die Zuteilung ist. Darüber hinaus ist eine Bonitätsprüfung bei Folgefinanzierungen oder Umschuldungen nur bei Erhöhung des Nettokreditbetrages erforderlich.
Das Bundesministerium für Justiz und Finanzen hat im Rahmen der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) im Juli 2017 die Richtlinien für die Durchführung des neuen Rechts vorgestellt, und die Bundesländer und Vereine hatten bis Ende August 2017 die Möglichkeit zur Kommentierung. Im Gesetzentwurf ist festgelegt, dass z.B. eine neue Bonitätsprüfung auf Basis einer Folgefinanzierung nur durchgeführt werden muss, wenn sich der Nettokreditbetrag um wenigstens zehn Prozentpunkte vergrößert.
Darüber hinaus können die Kreditinstitute der Tatsache Rechnung tragen, dass sich die zur Zeit der Bonitätsbeurteilung herrschenden konjunkturellen Rahmenbedingungen günstig entwickelt haben. Damit soll den Angehörigen der Zugriff auf Immobilienkredite wieder erleichtert werden, denn wenn sich ein Vater in Erziehungsurlaub begibt, kann nun auch die Wiedereingliederung in den Arbeitsmarkt und die damit verbundene Einkommenssteigerung mitgerechnet werden.
In dem Entwurf war auch vorgesehen, dass die Direktive nicht für Wohnungsbaudarlehen von Verbrauchern gilt. In angelsächsischen Ländern sind diese auch als umgekehrte Hypotheken bekannt und erlauben es den Pensionären, ihr Vermögen in Kapital umzuwandeln, ohne es zu verkaufen. Ein Kredit wird abgeschlossen, die Immobilie ist besichert. Weil ein Kredit nach der Bausparrichtlinie lebenslang zurückgezahlt werden muss, können die Kreditinstitute diese nicht ohne diese Ausnahmeregelung gewähren.