Sie finanzieren mit einem Immobilienkredit den Kauf, den Bau oder die Renovierung von Gewerbeimmobilien oder den Kauf von Grundstücken. Potenzielle Immobilieneigentümer stehen bei Immobilienkrediten vor der Frage: Wie viel kann ich mir leisten? Im Falle einer Neufinanzierung werden Bausparverträge oft als Alternative zu einem normalen Immobilienkredit angeboten. Derjenige, der ein Darlehen für den Kauf oder den Bau einer Immobilie beantragen möchte, benötigt eine Reihe von Unterlagen zur Vorlage beim Kreditgeber. Der Immobilienkredit – ermöglicht es, den Traum vom Eigenheim zu finanzieren.
Grundstücksdarlehen
Zusätzlich zum Anschaffungspreis der Liegenschaft sollten Sie auch die anfallenden Kosten berücksichtigen: Steigt das Interesse dann, profitiert man weiter von dem beschlossenen niedrigen Zinssatzniveau. Damit das Immobiliendarlehen bei einem unvorhergesehenen Geldeingang schnellstmöglich zurückgezahlt werden kann, sollten Sie spezielle Rückzahlungen veranlassen – oder sicherstellen, dass diese möglich sind.
Immobilienfinanzierung per Kreditkarte ist in der Bundesrepublik üblich – denn kaum jemand kann mit einem einzigen Handgriff das Geld für ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung selbst auftreiben. Neben den Aspekten, die bei einem Regelkredit zu berücksichtigen sind, gibt es jedoch noch eine Reihe weiterer Stolpersteine im Immobilienkreditgeschäft.
Sie können Ihr Darlehen nur dann ohne Probleme betreuen, wenn Sie den festen Zinssatz, die Rückzahlungsrate und die Eigenkapitalquote richtig bestimmen – auch wenn es in finanzieller Hinsicht etwas schlimmer wird. Ein Immobiliendarlehen ist prinzipiell nicht von anderen Kreditarten zu unterscheiden: Der Darlehensgeber, in der Regel eine Hausbank, hinterlässt dem Darlehensnehmer einen vorher vereinbarten Betrag, der – zuzüglich Zins – innerhalb eines gewissen Zeitraumes zurückzuzahlen ist.
Allerdings handelt es sich bei Immobilienkrediten in der Regel um wesentlich größere Beträge als bei Ratenkrediten, so dass hier einige besondere Punkte zu berücksichtigen sind. Beispielsweise dienen die erworbenen Immobilien auch als Sicherheiten für das Darlehen in der Finanzierung privater Immobilien. Außerdem wird das Darlehen in der Regel nur für einen bestimmten Zweck ausgezahlt, so dass Sie als Darlehensnehmer über den Darlehensbetrag nicht uneingeschränkt verfügungsberechtigt sind.
In der Regel ist es neben der Immobilienfinanzierung auch möglich, einen Immobilien-Kredit für Sanierungsmaßnahmen zu nutzen; andere Nutzungen sind jedoch nicht möglich. Dauer, Rückzahlung & Co. Vor der Entscheidung über die Darlehensfinanzierung einer Liegenschaft sollten Sie sorgfältig prüfen, ob ein Immobilien-Darlehen in Ihrer aktuellen Lebenslage Sinn macht. Es gibt also nicht den einen, den rechten Moment oder das rechte Zeitalter für den Kauf einer Liegenschaft.
Allerdings sollten einige Bedingungen für die Aufnahme eines Immobilienkredits gegeben sein. Oftmals fordern Kreditinstitute den Darlehensnehmer auf, einen Teil der Immobilien aus Eigenmitteln zu refinanzieren. Für eine Ferienwohnung für 100.000 EUR können Sie beispielsweise 50.000 EUR mit Krediten bezahlen, den Restbetrag müssen Sie aus eigener Kraft bezahlen.
Dies ist für junge Berufstätige in der Regel nicht möglich. Aber auch bei der Immobilienkreditfinanzierung sollten sie nicht zu lange zögern, denn bei Laufzeiten von zehn, zwanzig oder mehr Jahren wird es schwer, ab einem gewissen Punkt Vermögenswerte für das hohe Lebensalter zu errichten. Wenn der Darlehensnehmer in den Ruhestand geht, wird die Hausbank strikte Richtlinien für die Laufzeiten und den Rückzahlungsbetrag festlegen – oder die Finanzierungen ganz ablehnen.
Wenn Sie sich für einen Immobilien-Kredit entscheiden, sollten Sie die Immobilienangebote auf jeden Fall vorab gegenüberstellen. Mit unserem Preisvergleichsrechner können Sie erschwingliche Immobiliendarlehen für Ihre Wohnsituation aussuchen. Um Ihnen die Suche nach dem richtigen Immobiliendarlehen zu erleichtern, erläutern wir Ihnen nun die individuellen Eigenheiten. Der Darlehensbetrag errechnet sich aus dem Anschaffungspreis der Liegenschaft abzüglich des verfügbaren Kapitals – der Höchstbetrag kann jedoch EUR 50.000 sein.
Es ist wichtig, nicht alle Ihre finanziellen Reserven zur Immobilienfinanzierung zu verwenden. Außerdem muss eine Liegenschaft gepflegt werden, so dass es Sinn macht, ein kleines Kissen für diese Aufwendungen zur Hand zu haben. Weil ein Immobiliendarlehen durch eine Grundpfandrecht auf die finanzierten Immobilien gesichert ist, wird hier der notarielle Kredit belastet.
Darüber hinaus müssen Sie als Einkäufer in der Regel die Maklerprovision auszahlen. Häufig können diese Ausgaben nicht durch das Darlehen gedeckt werden, da es vorgemerkt ist und daher bei der Ermittlung des verfügbaren Kapitals zu berücksichtigen ist. Der Laufzeiten- bzw. Rückzahlungsbetrag richtet sich im Wesentlichen nach der Kredithöhe und Ihren Finanzmitteln.
Im Allgemeinen ist eine verkürzte Frist immer günstiger, da die Zinsen um einen größeren Betrag anwachsen. Bei einer Verdreifachung der Fälligkeit können sich zum Beispiel die Zinsen vervierfachen. Wenn in einem Jahr noch Restkapital vorhanden ist, können Sie die Darlehenslaufzeit durch eine außerplanmäßige Tilgung mindern.
Immobilienkredite sind in der Regel so genannte Annuitätenkredite. Sie bezahlen also eine konstante Monatsrate über die ganze Zeit. Hierbei wird nur ein konstanter Zinssatz an die Hausbank gezahlt, während die Tilgungszahlungen in einen sogenannten Tilgungsersatz einfließen. Die Gesamtzinszahlungen sind jedoch in der Regel größer als bei annuitätischen Darlehen, da das Darlehen erst am Ende der Laufzeit abbezahlt wird.
Für die meisten Immobilienkredite wird ein fester Zinssatz festgelegt. Die Verzinsung von Immobiliendarlehen ist somit über einen gewissen Zeithorizont – in der Regel zwischen fünf und 20 Jahren – fixiert. Wenn die Zinssätze in diesem Zeitabschnitt ansteigen, haben Sie als Darlehensnehmer das große Vergnügen, weil Sie von den festen, niedrigen Zinssätzen profitiert haben.
Ein langfristiger Festzinssatz ist daher besonders in Niedrigzinsphasen nützlich, während bei einem hohen Zinssatz ein kurzfristiger Festzinssatz empfohlen wird. Sondertilgungen, d.h. Sondertilgungen, sind grundsätzlich für jedes Darlehen möglich, wobei die Hausbank in der Regel allerdings eine vorzeitige Rückzahlungsstrafe berechnet. Im Regelfall ist daher im Vertrag ein maximaler jährlicher Sondertilgungssatz vorgesehen, bis zu dem keine Strafen zu zahlen sind.
Auf diese Weise können Sie einen Überschuss an Kapital unmittelbar in die Laufzeitverkürzung investieren. Wenn Sie also eine Rückzahlung leisten wollen, überprüfen Sie zunächst, ob Sie Ihrer Hausbank eine vorzeitige Rückzahlungsstrafe auferlegen. So wird zum Beispiel eine zinsgünstigere Kreditrestrukturierung teilweise wieder inakzeptabel. Es gewährt Kredite für den Aufbau und Erwerb von Grundstücken durch andere Finanzinstitute.
Im Besonderen unterstützt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Ankauf energieeffizienter Objekte – mit einem Höchstbetrag von 50.000 EUR. Die Darlehensangebote der Kreditanstalt sind in der Regel sehr vorteilhaft, so dass es sich in der Praxis für gewöhnlich auszahlen wird. Zusätzliches Eigenkapital kann dann über ein reguläres Immobiliendarlehen refinanziert werden.
Aufgrund der Höhe der Immobilienfinanzierungen ist es den meisten Kreditnehmern nicht möglich, den gesamten Kreditbetrag innerhalb der festgelegten Frist über den Festzinssatz zu tilgen, d.h. es verbleibt eine Rest-Schulden. Dies muss in der Regel durch Anschlussfinanzierungen gedeckt werden. Weil Sie nicht an die Hausbank angebunden sind, die das Darlehen gewährt hat, sollten Sie sich rechtzeitig – also einige Wochen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist – um die Folgefinanzierung bemühen und geeignete Offerten unterbreiten.
Auf diese Weise stellen sie die aktuellen Zinssätze sicher – müssen dann aber darauf vertrauen, dass das Zinssatzniveau nicht weiter sinkt, bevor sie ausgezahlt werden. Sie können Ihr Immobiliendarlehen auch bei sehr tiefen Zinssätzen umplanen. Besteht Ihr Darlehen jedoch seit mehr als zehn Jahren, können Sie den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gemäß 489 BGB beenden, ohne dass der Darlehensgeber berechtigt ist, eine Vertragsstrafe zu fordern.
Was sind die Voraussetzungen für einen Immobiliendarlehen? Bei einem Immobiliendarlehen überprüft die Hausbank wie bei jedem anderen Kredit die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Dazu sind in der Regel folgende Dokumente erforderlich: Darüber hinaus fordert der Darlehensgeber Dokumente für das Immobiliendarlehen selbst – die von Haus zu Haus variieren können.
Im Regelfall sind jedoch folgende Dokumente erforderlich: Wenn alle Dokumente komplett vorgelegt werden, können Sie in der Regel eine verbindliche Darlehenszusage der Hausbank vorlegen. Sie haben nach Abschluß einer Immobilienkreditfinanzierung die Gelegenheit, das Immobiliendarlehen binnen vierzehn Tagen durch Rücktritt zu kündigen. Das Widerrufsrecht beim Immobilien-Kredit wird vom Gesetzgeber sehr exakt vorgegeben – der Darlehensgeber räumt Ihnen nicht ganz und richtig Ihre Rechte ein, fängt auch nicht die 14-tägige Zeitspanne an.
Auch in diesem Falle kann ein Rücktritt noch Jahre nach Finanzierungsbeginn stattfinden. Bei Immobilienkrediten lautet die Faustregel: 20 % des Kaufpreises sollen durch Eigenmittel abgedeckt werden. Allerdings gibt es bei vielen Kreditinstituten auch so genannte Vollfinanzierungen, bei denen der Darlehensnehmer kein Kapital mehr in den Anschaffungspreis einbringt. Auf diese Weise hält der Darlehensnehmer seine liquiden Mittel, die er durch Zahlung eines erhöhten Zinssatzes erwirbt.
So ist ein Immobiliendarlehen ohne Eigenmittel ohnehin teuerer als ein Darlehen mit Eigenmitteln; außerdem verbleibt nach Auslaufen der ersten Festzinsphase eine erhöhte Restverschuldung. Ist die Verzinsung bei Finanzierungen ohne Eigenmittel nur ein Prozentpunkt größer, können sich die Zinsaufwendungen durchaus vervielfachen oder dreifachen.
Sie ist in der Regel nur dann zu empfehlen, wenn eine Eigenkapitalfinanzierung aus schwerwiegenden GrÃ?nden ausgeschaltet werden muss. Ähnliches gilt für Immobilienkredite ohne Beteiligung der Stiftung Immobilien. Solche Kredite werden in der Regel durch ausländische Kreditinstitute vergeben. Natürlich überprüfen sie die Kreditwürdigkeit ihrer Kundschaft genauso genau wie deutsche Kreditinstitute, aber die SCHUFA-Daten müssen in der Regel nicht abgefragt werden – oder die Auswertung der Zahlen ist weniger wichtig.
In diesem Zusammenhang ist eine solche Förderung besonders für Menschen mit negativem SCHUFA-Eintrag von Interesse, für die es schwer oder gar nicht möglich ist, einen Immobilienfinanzierungskredit in der Bundesrepublik zu erhalten. Eine Immobilienfinanzierung ohne Beteiligung der Stiftung ist daher nur dann zu empfehlen, wenn eine andere Finanzierungsform ausfällt. Sie sollten auch darauf achten, dass die Hausbank ihren Wohnsitz in der Euro-Zone hat, da sonst das Darlehen durch das Währungsrisiko noch teurer werden kann.
Wenn Sie nicht in der Lage sind, eine Ratenzahlung für das Immobiliendarlehen zu leisten, müssen Sie nicht mit der Zwangsvollstreckung Ihrer Liegenschaft kalkulieren. Nach dem 2008 in Kraft getretenen Risikobegrenzungsgesetz kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag nur auflösen, wenn 2,5 % des Darlehensbetrages im Verzug sind – bei Immobilienkrediten wird dieser Betrag in der Regel erst nach mehreren Monaten erzielt.
Sollte es jedoch vorhersehbar sein, dass Sie die Rate über einen langen Zeitabschnitt nicht bezahlen können, sollten Sie sich umgehend an Ihre Hausbank wenden, um eine entsprechende Regelung zu erwirken. Weil die Kreditinstitute in der Regel kein Kündigungsinteresse haben, kann in den meisten Ländern ein Weg aus dem Kreditvertrag gefunden werden.
Kommt es jedoch zu keiner Vereinbarung mit der Hausbank, kann diese den Auftrag kündigen. Wenn Sie keine andere Lösung für die verbleibende Schuld haben, wird Ihre Liegenschaft im Wege der Zwangsversteigerung verkauft.