Informieren Sie sich über das Thema Immobilienfinanzierung. Die Immobilienfinanzierung stellt eine streng zweckorientierte Finanzierung einer Immobilie dar. Erfahren Sie hier, wie Sie Ihre Immobilienfinanzierung auf einer soliden Basis planen können. Seit Jahren setzen wir mit unserer Immobilienfinanzierung immer wieder Maßstäbe, wenn es um niedrige Bauzinsen, kundenfreundliche Rahmenbedingungen und flexible Rückzahlungsmöglichkeiten geht. Sie sollten dann über den Kauf einer eigenen Immobilie nachdenken.
9 Gegenüberstellung für Immobilienfinanzierungen
Wir hatten von der ersten unverbindlichen Angebotsanfrage bis zur abschließenden Bearbeitung des Darlehens einen unmittelbaren Kontakt zu unserem Consultant, der uns in allen Belangen hervorragend unterstützt hat. Auch externe Vergleiche wurden durchgeführt, und keine der Banken konnte uns günstigere Kreditkonditionen bieten. Ein weiterer wichtiger Vorteil für uns war, dass sich unser Consultant um die vollständige und vor allem sehr übersichtliche Bearbeitung kümmerte und der Arbeitsaufwand für uns daher gering war, sofern man alle notwendigen Nachweise hat.
Dann wurde das ausgewählte Übernahmeangebot mit allen geforderten Bedingungen realisiert und anschließend unmittelbar bei der Hausbank unterzeichnet.
Objektfinanzierung
Die Idee, dass für ein Finanzierungsprojekt 20 bis 30 % des Eigenkapitals aufgebracht werden müssen, ist weit verbreitet. Gern können wir unseren Mandanten auch mehr weiterempfehlen, sofern sie ihre eigene Liegenschaft nutzen und über das notwendige Vermögen verfügen. Das Verhandeln mit Kreditinstituten ist wesentlich einfacher, wenn die Liegenschaft nicht bis zum „oberen Rand“ mitfinanziert wird.
Ein Objekt ist der Klassiker unter den Immobilien für Privatanleger. Also, wenn Sie eine Liegenschaft erwerben, in die Sie ziehen und über freie Mittel verfügten, dann sollten Sie so viel wie möglich anlegen – sofern die Position und die Beschaffenheit der Liegenschaft diese Investitionen rechtfertigt. Zusätzlich zum Eigenkapitaleinsatz gibt es eine weitere Verwendungsmöglichkeit, bestehende Vermögenswerte so zu nutzen, dass sie sich auf die Struktur des Kreditvertrages auswirkten.
Durch den Erwerb einer Liegenschaft entstehen erhebliche Mehrkosten, die je nach Projekt unterschiedlich sind. Immobilienfinanzierungen können prinzipiell auch ohne Eigenmittel dargestellt werden. In diesem Beitrag werden die Voraussetzungen und Chancen der Immobilienfinanzierung ohne Eigenmittel dargestellt.
Objektfinanzierung
Die Immobilienfinanzierung ist eine rein zweckorientierte Immobilienfinanzierung. Beim Bankgeschäft wird aufgrund des sehr differenzierten Systems zwischen privaten Immobilienfinanzierungen und gewerblichen Immobilienfinanzierungen differenziert. Bei der privaten Immobilienfinanzierung handelt es sich um die Immobilienfinanzierung (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung), die hauptsächlich vom Bauherrn für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt wird. Auf Grund verschiedener Risiko-Profile unterscheidet man zwischen Eigennutzerfinanzierungen – der Kreditgeber ist der Benutzer der Liegenschaft – und Investorenfinanzierungen – der Kreditgeber ist der Kreditgeber der Liegenschaft.
So ist die Fremdfinanzierung auch eine Privat-Immobilienfinanzierung für Handwerker oder Selbständige, wenn das zu finanzierende Objekt nicht zum Geschäftsvermögen zählt. Bei der privaten Immobilienfinanzierung können Eigenmittel wie Bankguthaben und Sparkassen, liquide Papiere oder eigene Dienstleistungen sowie Fremdkapital wie Bankkredite eingesetzt werden. Kredite für Privatimmobilienfinanzierungen werden in der Regel durch ein Sicherungsrecht an Immobilien, in der Regel in Gestalt einer Grundschuld, an dem zu refinanzierenden Objekt besichert.
Bis in die 70er Jahre wurden Immobilienkredite nahezu ausschliesslich über Kreditinstitute und Wohnungsbaugesellschaften abgewickelt, heute werden Immobilienkredite über unterschiedliche Vertriebswege vertrieben. Im Jahr 2007 wurden 74 % der Immobilienfinanzierung über die Kreditinstitute veräußert. Eine der Kredittransaktionen mit dem niedrigsten Forderungsausfallrisiko ist aus Kreditgebersicht die Finanzierung privater Immobilien, da die Kredite durch eine Grundpfandrecht oder eine hypothekarische Belastung gesichert sind.
Wird die Sicherheit jedoch verwertet, können die verbleibenden Verpflichtungen möglicherweise nicht in vollem Umfang mit dem Verkaufserlös oder dem Zwangsverkauf der Liegenschaft ausbezahlt werden. Eine weitere Gefahr bei Ablauf des Festzinssatzes ist die mögliche Änderung der Grundstückspreise. Fällt der Immobilienpreis, wirken externe Finanzierungen als Druckmittel auf die finanzielle Situation des Kreditnehmers.
Fällt z. B. der Wert der Immobilien im Verhältnis zum Beleihungswert [3], ist das Kreditvolumen nicht mehr abgesichert. Wenn alle Termine erfolglos ablaufen, kann der Originalkreditgeber die Immobilienliquidation anstoßen. Als weitere Finanzierungsmöglichkeit kommt das Baudarlehen in Frage, das nach der Vergabe den Status eines Annuitätenkredits hat. Ein Immobilienerwerb birgt die Gefahr eines Vermögenszuwachses, aber auch das Verlustrisiko.
Die Vorteile sind Einsparungen bei der Miete und eine eventuelle Steigerung des Immobilienwertes. Zur Erzielung einer überdurchschnittlichen Wertentwicklung von Rentenpapieren ist der Standort der Liegenschaft von zentraler Bedeutung. Bei den Immobilienpreisen und Mieterträgen war in den vergangenen drei Dekaden in den Vorzugsregionen Deutschlands ein relativ stabiles Wachstum zu beobachten.
Außerdem bieten Immobilien einen bestimmten Inflationsschutz. Bei hohen Steigerungsraten und gleichzeitigem Borgen eines Immobiliendarlehens profitiert der Darlehensnehmer auch von sinkenden realen Kreditzinsen, da die Teuerung auch den Schuldenwert reduziert. Entgegen der landläufigen Ansicht rentiert sich die Anlage in Immobilien nicht immer sicher.
Viele Käufer von Immobilien haben in den 1990er Jahren durch den Erwerb von Immobilien in schlechter Lage und in schlechter Verfassung als Steuersparmodell Geld eingebüßt, aber die zugesagten Mieterträge konnten nicht erzielt werden. Die Gefahr, nicht die erwünschte Rendite auf das eingesetzte Vermögen zu erzielen, besteht in eventuellen Leerstand während der Halteperiode und Veräußerungsverlusten der Liegenschaft.
Gerade wenn die Immobilienfinanzierung zu eng bemessen war, kann sich der Kauf von Immobilien zu einem wirtschaftlichen Desaster auswachsen. In der beschäftigungsintensiven Bauwirtschaft und der Entwicklung von Wohneigentum wirken sich die allgemeinen Bedingungen für die private Immobilienfinanzierung aus. Das Risikolimitierungsgesetz schränkte die Verkaufsmöglichkeiten der finanzierenden Banken ein.
Die Konsumenten müssen ab dem 1. Januar 2015 vor der Immobilienfinanzierung über die Gefahren und Belastungen einschließlich der späteren Verzinsung und Rückzahlung vollständig informiert sein. Steuerliche Rahmenbedingung prägt die entsprechenden Ländermärkte für die Immobilienfinanzierung. Wird die Verzinsung von Immobilienkrediten im entsprechenden Landesrecht als steuerlich mindernd anerkannt, besteht ein entsprechender Leistungsanreiz, einen vergleichsweise kleinen Teil des Eigenkapitals aufzubringen.
Bei Immobilienfinanzierungen in der Bundesrepublik ist die Steuerbehandlung von der Verwendung der Liegenschaft abhängig. Im Falle von gemieteten Objekten können die Finanzierungsaufwendungen (Zinsen, Gebühren) pro rata von den Mieterträgen als Werbungsaufwand einbehalten werden. Finanzaufwendungen und sonstige Ausgaben im Rahmen eigengenutzter Grundstücke können für Steuerzwecke nicht in Anspruch genommen werden. In der Vergangenheit gab es für eigengenutzte Grundstücke in der Bundesrepublik unterschiedliche Steueranreize: das Eigennutzungsmodell, Abschnitt 7 b des Einkommensteuergesetzes und die Wohneigentumsförderung.
Jeder, der heute Eigenmittel aufbringen oder für eigengenutzte Liegenschaften unmittelbar refinanzieren will, kann die erfolgsunabhängige Wohn-Riester-Förderung in Anspruch nehmen, in der Regel im Rahmen von Baufinanzierungsverträgen. Unter Gewerbeimmobilienfinanzierung versteht man die Refinanzierung von Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien, sofern diese Teil des Betriebsvermögens sind. Hinzu kommt eine große Anzahl von gemischten Objekten, deren Finanzierungsart vom jeweiligen Nutzungsgewicht abhängt.
Aufgrund des Gefährdungsprofils haben sich für die Finanzierungen der verschiedenen Immobilientypen verschiedene Finanzmärkte herausgebildet. Wichtigste Besitzer von Gewerbeimmobilien sind Wohnungsgesellschaften. Lediglich wenige ertragsorientierte, überwiegend große Firmen sind in diesem Marktsegment in der Bundesrepublik aktiv. Weil die zu refinanzierenden Objekte aufgrund der starken Diversifikation der Mieterträge auf viele Einzelmieter ebenfalls nur ein geringes Risiko darstellen, wird im Rahmen der gewerblich genutzten Wohnungsbaufinanzierung die klassisch langfristig orientierte Fremdfinanzierung mit hohem Eigenkapitalanteil eingesetzt.
So ist die Immobilienfinanzierung von Büros und Einzelhandelsobjekten wesentlich aufwändiger als die von privaten Immobilienfinanzierungen oder gewerblichen Wohnungsbaufinanzierungen. Für die Beurteilung der Langzeitvermietbarkeit der Immobilie, der bestehenden Nutzer und der Mietverhältnisse ist besonderes Know-how erforderlich. Hierfür haben sich Spezialanbieter für die Immobilienfinanzierung herausgebildet. Sonderfinanzierungen wie Mezzanine-Kapital mit Equity-Kickern, beteiligte Hypothekenfinanzierungen, Joint-Venture-Finanzierungen oder Non-Recourse-Finanzierungen werden auch bei der Projektentwicklung eingesetzt, bei denen die Investoren einen zusätzlichen Anteil am Projektergebnis für das Projektrisiko aus ihrem unbesicherten Teil der Projektfinanzierung erhoffen.
Stadthallen, Schulgebäude, Feuerwachen, Polizeistationen, Swimmingpools und alle anderen Formen von öffentlichem Eigentum werden in der Regel aus dem Staatshaushalt finanzier. In der Immobilienfinanzierung kommt zudem das Public-Private-Partnership-Modell zum Einsatz.