Es ist in Deutschland üblich, Immobilienkredite mit einem festen Zinssatz abzuschließen. So konnten und können Kunden ihr Darlehen vorzeitig kündigen und durften das Darlehen letztlich ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Egal, ob Sie eine Immobilie zur eigenen Nutzung oder zur Vermietung besitzen oder ob Sie sie bald erwerben wollen: Die Banken müssen sich daran halten, wenn sie selbst einen Kredit vorzeitig kündigen. Darlehensverträge für eine Umschuldung erst abschließen, wenn Sie von der alten Bank eine schriftliche Kündigungsbestätigung erhalten haben.
IMMOEAST ermöglicht frühzeitige Beendigung von Immobilienkrediten
Es ist in der Regel in der Bundesrepublik gebräuchlich, Immobilienkredite mit einem Festzinssatz von abzuschlie�?en aufzunehmen. Der Festzinsvertrag hat für den Kreditnehmer den Vorzug, dass der Zins seines Kredits über 5, 10 oder sogar 15 Jahre fixiert ist. Wenn der Hypothekenzins in diesem Zeitraum steigt, kann der Kreditnehmer ruhig sein, da sein Zins fixiert ist.
Aber nicht nur die Einigung auf einen festen Zinssatz hat Vorzüge. Wenn ein Hauseigentümer sein Immobiliendarlehen vor dem Ende der Zinsbindungsfrist kündigen oder vorzeitig vom Kreditvertrag zurücktreten möchte, kann sich dies als sehr schwer erweisen. Er muss zunächst einen guten Anlass, wie den Kauf der Liegenschaft, nennen, um das Kreditverhältnis überhaupt kündigen zu können.
Darüber hinaus kann die Hausbank die Bezahlung der so genannten Frührückzahlungsgebühr einfordern. Diese Auszahlung soll den Zinsverlust der Hausbank ausgleichen. Abhängig von den derzeitigen Hypothekarzinsen und der verbleibenden Laufzeit kann die vorzeitige Rückzahlung sehr hoch sein und sich auf mehrere tausend Euros summieren. Es ist umso mehr erfreulich, dass einer der grö�?ten direkten Finanziers, ING-Diba, sich bereit erklärt, in gewissen Notfällen ein Darlehen vorzeitig zu kündigen und zugleich auf die Bezahlung einer Strafe für die vorzeitige Rückzahlung zu verzichten.
Der Kredit kann vorzeitig beendet werden, wenn der Kreditnehmer mehr als sechs Monaten arbeitsunfähig ist, arbeitsunfähig wird oder stirbt. Weiterhin geht die Bank davon aus, dass das Kreditgeschäft ausschlie�“lich aus eigenen Mitteln (die z.B. aus dem Vertrieb der Immobilien stammen) “ � “ nicht unter dem Deckmantel eines Härtefalles vorzeitig umgeschuldet werden kann.
Kündigungsfrist für Terminkredite
Immobiliendarlehen sind zurzeit so billig wie lange nicht mehr. Damit wird auch der Wunsch des Sparers, eine eigene Liegenschaft zu besitzen, verwirklicht, wozu er bisher keine Gelegenheit hatte. Aber nicht nur Menschen, die sich jetzt ihre Immobilienträume erfüllt haben, sondern auch solche, die seit mehreren Jahren in ihrer Liegenschaft wohnen und eine Folgefinanzierung suchen.
Terminkredit ist hier das Schlagwort. Ein Terminkredit, was ist das? Besonders interessant bei der Finanzierung von Immobilien ist der so genannte Terminkredit. Grundsätzlich gilt bei dieser Art der Finanzierung von Immobilien, dass die Zinsen an den Weltfinanzmärkten stetig fluktuieren und es möglich sein sollte, die besonders günstigen Zinsphasen mit der richtigen Technologie zu nutzen.
Diese Erwägungen führten letztendlich zum Terminkredit. Beim Immobilienfinanzierungsmodell kann der Bauträger bzw. Käufer den Kreditvertrag auch dann abschliessen, wenn er das entsprechende Eigenkapital nicht bräuchte. Im Falle eines Forward-Darlehens gibt es immer eine bestimmte Zeit zwischen Vertragsabschluß und Darlehensauszahlung.
Dies wird auch als Lieferzeit bekannt. Solch eine Lieferzeit kann einige wenige Stunden, aber auch mehrere Jahre sein. Häufig muss die Laufzeit im Kreditvertrag gar nicht fixiert werden, sondern kann nach Wunsch des Kreditnehmers auch nach Vertragsschluss verändert werden. Für Banken und Hypothekenbanken ist ein Terminkredit zweckmäßig, um eine größtmögliche Kundentreue zu erreichen und den Auftraggeber zu akquirieren, auch wenn das tatsächlich vorgesehene Bauvorhaben noch nicht in die Wege geleitet wurde.
Devisentermingeschäft: Wenn Sie sich nicht selbst trauen, sollten Sie sich an einen neutralen Sachverständigen für Immobilienfinanzierung wagen. Mit einem Terminkredit können auch bereits geschlossene Finanzierungen zurückgezahlt werden, die sich in der Tilgungsphase befinden. Hier kann auch wirkungsvoll gespart werden, indem die günstigen Zinsen mit dem Terminkredit in die Finanzierungen übernommen und das vorhandene Kreditvolumen durch die teueren Zinsen ersetzt werden.
Häufig ist jedoch eine vorzeitige Rückzahlungsstrafe zu entrichten, die den Gewinn aus der Verschiebung aufzehren kann. Allerdings haben viele Immobilieneigentümer Angst, ihre Schulden mit einem Terminkredit umzuschulden, da sie die vielen damit verbundenen Bedingungen nicht akzeptieren wollen. Einige Immobilien-Finanzierer haben jedoch bereits angeboten, den kompletten Umschuldungsprozess mit einem Forward-Darlehen selbst in die Hände zu legen, so dass dem Kreditnehmer keine zusätzlichen Kosten entstehen.
Viele Immobilienfinanzierer haben immer wieder mit einem einzigen Problem zu kämpfen. Trotz der Beanspruchung eines Terminkredits wollen Sie weiterhin Flexibilität und die Option haben, dieses Angebot frühzeitig zu kündigen. Ist dies nicht möglich, sollte mindestens die Durchlaufzeit ( „lead time“) des Kredits (d.h. die Zeit, in der das Dokument noch nicht verwendet wurde) in die Berechnung einbezogen werden.
Das Landgericht hat seit geraumer Zeit dafür gesorgt, dass Forward-Darlehen in den nächsten Jahren noch interessanter werden können. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Immobiliendarlehen erst nach zehn Jahren aufzulösen sind. So kann auch ein fester Zinssatz von 20 oder 25 Jahren zugesagt werden – der Darlehensnehmer hat weiterhin das Recht, den Kreditvertrag zu kündigen.
Allerdings besteht hier Unsicherheit hinsichtlich der Terminkredite. Wie wir bereits erfahren haben, besteht sie aus einer Durchlaufzeit ( „Vorlaufzeit“) und der tatsächlichen Auslaufphase. Jetzt erhebt sich die Frage, was mit einem solchen Forward-Darlehen mit der erwähnten Kündigungsmöglichkeit geschieht.
Aber zählen hier die Vorlaufzeiten für Forward-Darlehen oder nicht? Die Entscheidung wird voraussichtlich bahnbrechend für die weitere Entwicklung im Hypothekarbereich sein, vor allem bei Terminkrediten. Nach dem originären Hypothekendarlehen desselben Anbieters, einer Bank, hatte ein Darlehensnehmer einen Terminkredit aufgenommen, um das vorteilhafte Zinssatzniveau auf dem Kapitalmarkt für die weitere Entwicklung zu gewährleisten.
Im konkreten Fall wurde zwischen dem Darlehensnehmer und seiner Hausbank eine Kreditvereinbarung für einen Immobilienkredit abgeschlossen. Die Darlehensvereinbarung räumte dem Antragsteller das Recht ein, das Kapital bis zur vollen Rückzahlung des Kredits zu nutzen. Das Terminkredit hat eine Laufzeit von ca. drei Jahren. Rund fünf Jahre vor Ende der ordentlichen Laufzeit des Kredits beendete der Kunde der Bank den Kredit und forderte, den Kredit auf zwei Jahre nach dem Beendigungsdatum festzusetzen, da seiner Ansicht nach die Laufzeit des Terminkredits in die Berechnung einbezogen werden musste.
Der Darlehensnehmer verklagt dann die Hausbank. Nach Ansicht des Gerichts gilt in diesem Falle 489 GB, wonach die Laufzeit von zehn Jahren auch für Terminkredite mit dem Datum der Vertragsverlängerung anläuft. Infolgedessen musste die beschuldigte Partei den vom Antragsteller festgelegten Zeitpunkt als Endzeitpunkt für ihr Kreditangebot annehmen und bekräftigen.
Welche Lehren können Schuldner aus dem Gericht ziehen? Erstens, die Vorteile für Darlehensnehmer, die ihren Terminkredit bei ihrer ehemaligen Hausbank bereits wiederaufgenommen haben. Es kann sich für sie auszahlen, einen neuen, noch günstigeren Kredit zu suchen – denn ab sofort hat der Konsument das Recht, bereits zehn Jahre nach Vertragsabschluss mit seiner Hausbank zu kündigen.
In Anbetracht des aktuell besonders tiefen Zinsniveaus sollte es sich für Sie rechnen, so frühzeitig wie möglich auf ein weiteres Forward-Darlehen zu wetten. Aber Achtung: Die gesetzlich festgelegte Frist für das Forward-Darlehen liegt bei sechs Monaten. Der Darlehensnehmer muss daher bereits nach neun Jahren und sechs Monate kündigen. So mancher Bankkunde, der einen solchen Kredit bereits seit mehreren Jahren in Betrieb hat, sollte jetzt erleichtert sein.
Die zweite Frage im Zusammenhang mit dem hier verkündeten Gerichtsurteil bezieht sich auf Personen, die noch keinen Terminkredit aufgenommen haben, dies aber in nächster Zeit tun werden. Der Kredit sollte in diesem Falle als Prolongation des Altdarlehens beschlossen werden. Dies hat zur Konsequenz, dass der Darlehensnehmer das Forward-Darlehen bei seiner Altbank rascher kündigen kann als beim Umstieg.
Du kannst nicht warten, bis du das vorhandene Forward-Darlehen kündigen und ein neues als Folgefinanzierung bekommen kannst? Nun, die zehn Jahre Festzinsperiode und -dauer des Forward-Darlehens ist eine rechtliche Verpflichtung, wie kommt man da raus? Prinzipiell ist es möglich, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Es ist jedoch nur erlaubt, wenn die Liegenschaft veräußert wird oder die vorherige Hausbank das Anschlussdarlehen ablehnt.
Auch wenn die Immobilie von einer anderen Hausbank als Sicherheiten verlangt wird, kann das aktuelle Forward-Darlehen vorzeitig auslaufen. Hier zeigt sich erneut, wie notwendig es für die Darlehensnehmer – gerade im Immobiliensektor – ist, sich umfassend über die Rechtslage und die in jüngster Zeit verkündeten Entscheidungen zu unterrichten.
Wer ein aktuelles Forward-Darlehen hat, kann nur raten, über die nächsten Anschlussfinanzierungen nachzudenken. Wer nur noch wenige Jahre bis zum Ablauf der Zinsverpflichtung seines bisherigen Forward-Darlehens hat, kann jetzt berechnen, wann der Endzeitpunkt unter dem aktuellen Darlehn liegt.
Das hier verkündete Fazit ist für Konsumenten und Schuldner von Vorteil!