Möchte ein Kreditnehmer die teure Festhypothek, die eigentlich noch mehrere Jahre laufen würde, vorzeitig verlassen, um vom derzeit niedrigen Zinsniveau zu profitieren, muss er vom Kreditvertrag zurücktreten und die Hypothek kündigen. Kann eine Hypothek vorzeitig getilgt werden? Informationen zum vorzeitigen Ersatz einer Hypothek: Worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine Hypothek vorzeitig tilgen & Wissenswertes zur vorzeitigen Rückzahlung, lesen Sie hier! Als der Kunde sich jedoch bei der Bank herauswarf und einen Vertrauensverlust geltend machte, wollte er die Hypothek vorzeitig von einer anderen Bank zurückzahlen lassen.
Hypothek stornieren – wie man den entstandenen Verlust reduziert
So erhält beispielsweise jeder, der heute fünf Jahre vor dem Verfall eine 3-prozentige Fixhypothek für 800’000 CHF auflöst, eine Abrechnung von mehr als 145’000 CHF. Immer wieder verblüfft ihn die hohe Summe, wenn er die Anforderungen der Bank erblickt. Seit 15 Jahren ist er Hypothekenexperte im VermögenZentrum in Deutschland. Durch den Verkauf von Liegenschaften im Auftrag seiner Kunden wird das Unternehmen mit den Fakturen der Kreditinstitute belastet.
Es gibt sie als Vorfälligkeits-, Auszahlungsprämie, Zinskompensationszahlung, Reuegelder, Rücknahmekommission oder moderne Strafe. „Vorauszahlungsstrafen sind ein großes Problem“, weiß Wenger. Du weißt schon. Wie gross das Problem ist, zeigt das Marktvolumen des schweizerischen Hypothekenmarktes. Private Personen schulden Hypothekarkredite in einer Gesamthöhe von 900 Mrd. CHF. werden als Festhypotheken gewährt und sind daher für vorgezogene Beendigungen aussagekräftig.
Debitoren sind aus unterschiedlichen GrÃ?nden, wie z.B. Verlagerungen ins Ausland, Arbeitslosigkeit oder Tod, zwangsweise zur vorzeitigen KÃ?ndigung der Festhypothek herangezogen worden. Allerdings kommt es auch zu einer freiwilligen frühzeitigen Aufhebung. Zur Erhöhung der Berechenbarkeit der Ausgaben werden die bestehenden Grundpfandrechte vorzeitig abgebaut und durch eine längerfristige Finanzierung abgelöst. Zehn Jahre sind ab 1,0 Prozentpunkten möglich.
Jeder, der auf so tiefe Zinssätze erpicht ist, wird rasch daran denken, seine Hypotheken vorzeitig zu tilgen und den niedrigen Zinssatz mit einer neuen Finanzierung für die nächsten Jahre zu gewährleisten. „Es ist davon auszugehen, dass die Zinssätze früher als später und verhältnismäßig rasch steigen werden, sonst macht ein Exit wenig Sinn. 2.
„Wenn es keine vertraglichen Ausstiegsklauseln gibt, ist die Hausbank nicht dazu gezwungen, den Kreditgeber vorzeitig aus dem Kreditvertrag zu entlassen“, sagt der Geschäftsführer der Eidg. Hypothekenverträge beschreiben in der Regel nur das weitere Vorgehen bei vorzeitiger Vertragsbeendigung. Es gibt nur sehr wenige Verträge, wie z.B. Hypomat. com, die die Berechnungsformel für die Vertragsstrafe haben.
„In ihren Berechnungen sind die Geldinstitute frei“, heißt es in der Zeitung Monetyland. Die Ausstiegsregeln in den Kontrakten sind laut Wengers „nur für Fachleute nachvollziehbar“. Selbst wenn die Kreditinstitute an den Finanzmärkten häufig größere Gefahren auf sich nehmen, werden die Erträge aus völlig sicheren Investitionen in die Kalkulation des Geldes der Reue zum Nutzen der Kreditinstitute einbezogen. So gehen z. B. für die Zentralbank Zürich, die Schweizerische Kreditanstalt (ZKB), die Schweizerische Kreditanstalt (Credit Suisse) und die Schweizerische Kreditanstalt (Axa) ins Minus.
In der Raiffeisenbank oder der SBG beträgt die untere Grenze nullProzentpunkte. Im Falle von längerfristigen Fälligkeiten werden die Zinsswapsätze für die entsprechende Periode in die Ermittlung einbezogen. Über einen Zeitraum von fünf Jahren beträgt diese Rate aktuell minus 0,63 Prozentpunkte. Kündigen Sie zum Beispiel eine Finanzierung mit einer Dauer von fünf Jahren und einem festen Zinssatz von drei Prozentpunkten, werden Ihnen nicht nur die verlorenen drei Prozentpunkte, sondern auch diese Negativzinsswaps in Rechnung gestellt. 3.
Für fünf Jahre beträgt die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung 18,15 Prozentpunkte oder CHF 145’000 bei einem Darlehen von CHF 800’000. Als Faustformel gilt: Je langfristiger die Dauer und je größer der Zins der Hypothek, desto kostspieliger wird sie für den Käufer. Mit einer Restlaufzeit von sieben oder acht Jahren kann sie je nach Größe der Immobilie rasch mehrere hunderttausend betragen“, sagt er.
Dabei wird das Worst-Case-Szenario verwendet, d.h. die Hausbank berücksichtigt eine negative Investitionsquote. Unter den Kritiken ist unter anderem Wengers vom Vereinsvermögenszentrum. Für Hypotheken gilt eine Refinanzierungsgrundlage von zumindest Null Prozentpunkten, da die Sparkassen finanziert werden. Verlässt der Käufer die Immobilie, möchte man nichts mehr über die Nullgrenze wissen, sondern den Käufer darüber informieren, dass die zurückgezahlten Mittel zu Minuszinsen am Markt investiert werden.
„Bei der Vergabe von Hypotheken oder bei der Berechnung von Strafen müssen die Kreditinstitute den Verdacht akzeptieren, dass der Verbraucher nicht gerecht gestellt wird. Zumindest in einem Falle wird der Auftraggeber von falschen Fakten getäuscht“, sagt er. Auch wenn die Bank das Recht auf ihrerseits hat, gibt es Wege, die Strafe zu umfahren.
Am einfachsten ist es, die Grundschuld mit der Liegenschaft zu veräußern. Im Prinzip gilt: Je geringer die Belastung, desto leichter ist es, die Belastungen weiterzugeben. „Wenn die Zinssätze steigen, werden alte Hypothekendarlehen mit einem Kuss auf die Hand genommen.“ Da die Zinssätze in den vergangenen fünf Jahren gesunken sind, nehmen nicht alle die Darlehen mit den hohen Zinssätzen an.
Erst wenn die Immobilie sehr beliebt ist, übernimmt der Erwerber die Immobilie zu den schlechtesten Bedingungen. Wenn Sie umziehen und eine neue Immobilie kaufen, nehmen Sie nicht nur Ihre Einrichtung, sondern auch Ihre Möblierung mit. Da schweizerische Kreditinstitute jedoch keine Grundpfandrechte für Auslandsimmobilien vergeben, steht diese Möglichkeit nur für einen Wechsel in die Schweiz zur Verfügung.
Jeder, der die Immobilie nicht nutzen oder veräußern kann, muss handeln. Und je mehr die Hausbank verliert, desto mehr gibt sie nach. Es ist sogar besser, als sich auf den guten Willen der Kreditinstitute zu stützen, um den Abschluß einer festen Grundschuld zu erwägen. „Sollte die Verlagerung ins Ausland drohen, wäre ich darauf bedacht, eine Grundschuld für sieben oder acht Jahre abzuschließen“, sagt er.
Bevor es zu einer Phase des starken Zinsanstiegs kommt, ist es sinnvoll, sich zu Konditionen und Zinssätzen zu verpflichten. Obwohl 90 Prozente der MoneyPark-Kunden einen starken Zinsanstieg erwarten, gibt es keine Anzeichen für eine Trendwende bei den Zinssätzen. Weitere Zinssenkungen sind eher wahrscheinlich als schnelle Anstiege. „Das nimmt den Zweck der Fixhypothek, die Absicherung gegen ansteigende Zinssätze, weg“, sagt Wengers.