Will ein Kunde nun seinen Kredit vorzeitig zurückzahlen, kann die Bank das Geld nicht zu den gleichen Konditionen wie bei Vertragsabschluss anlegen. Die vollständige Rückzahlung eines Darlehens vor Ablauf der Zinsbindungsfrist – dies ist für uns in der Regel nur möglich, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Steigen jedoch die Renditen und Hypothekenzinsen, haben Hypotheken eine viel längere Laufzeit als in den letzten Jahren. Verbraucherdarlehensvertrag jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig. Veräußert der Kreditnehmer diese während der Laufzeit des Immobilienkreditvertrages, hat er das Recht, den ausstehenden Kreditbetrag vorzeitig an die Sparkasse oder Bank zurückzuzahlen.
Hypothekar- und Geldmarktpolitik in den Vereinigten Staaten und Grossbritannien
Hypothekarkredite und Auszahlungen für die Schulden der Privathaushalte können einen starken Einfluß auf die Wachstumsraten einer Ökonomie haben. Deshalb haben die Notenbanker ein besonderes Augenmerk auf den geldpolitischen Transfer. Dabei hat sich herausgestellt, dass für Länder mit einem grösseren Prozentsatz an variablen Hypothekarkrediten als an Festzinskrediten die Zinssätze einen grösseren Einflussbereich haben.
Obwohl sich die Hypothekarkreditmärkte in den Vereinigten Staaten und Grossbritannien bekanntlich hinsichtlich des Anteils von Festzinskrediten gegenüber variablen Hypothekarkrediten voneinander abheben, haben sich seit der Finanzmarktkrise trotzdem einige spannende Tendenzen durchgesetzt. In den Jahren 2005 bis 2008 lag der Prozentsatz der variabel verzinslichen Darlehen an den Gesamthypotheken noch bei über 20% und ist derzeit unter 10% gesunken.
Etwas mehr als 23 Jahre liegen die durchschnittlichen Laufzeiten der US-Hypotheken, was auf die Vorherrschaft von 15- und 30-jährigen Festzinsprodukten zurückzuführen ist. Durch die Möglichkeit der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der Kredite ist die effektive Dauer der US-Hypotheken in der Regel deutlich geringer. Bei steigenden Zinsen und Hypothekarzinsen haben Hypothekarkredite jedoch eine viel höhere Lebensdauer als in den Vorjahren.
Neben dem Anstieg des Anteils der Fixhypotheken ist der Effektivzinssatz der Hypothek auf 3,8% gesunken, ein Wert, der bisher nicht in den Vergangenheitsdaten erfasst wurde. Grundsätzlich heißt das, dass der amerikanische Hypothekenkreditnehmer im Durchschnitt 23 Jahre lang eine feste Hypothek zu einem Zins von nur 3,8% hat.
Mehr noch: Unter Berücksichtigung der Gesamtverschuldung der nordamerikanischen Privathaushalte können die variablen Zinssätze nur für Kredit- und Eigenheimkredite, d.h. nachrangige, durch die Liegenschaft besicherte Kredite, gefunden werden. So sind nahezu 90% der Schulden der Privathaushalte an fixe Zinssätze gebunden. Der Hypothekarkreditmarkt, der durch langfristig fixe und sehr tiefe Zinssätze gekennzeichnet ist, beeinflusst den geldpolitischen Übertragungsmechanismus in den Vereinigten Staaten, was dazu führt, dass der Leitzinssatz der Fed eindeutig ein Mittel ist, um die reale Wirtschaft zu dämpfen.
Demgegenüber würde eine Verschärfung der Geldpolitik in einer Wirtschaft wie dem Vereinigten Königreich, das einen kleineren Prozentsatz an Festzinshypotheken und viel kürzerfristige Fälligkeiten für Festzinsen hat, viel früher spürbar werden, da ein Großteil der Einnahmen für den Schuldendienst verwendet wird und damit weniger für Aufwendungen bleibt. Zur Veranschaulichung der Differenzen zwischen den beiden Hypothekarmärkten habe ich einige simple Vermutungen über durchschnittliche Grundstückspreise, Löhne etc. gemacht.
Unter der Annahme eines Loan-to-Value-Verhältnisses von 80% in beiden Ländern und durchschnittlicher Hypothekarzinsen für beide Länder, erscheint es auf den ersten Blick, dass in beiden Ländern vergleichbare Monatszahlungen von $481 gegenüber £433 geleistet werden. In den Vereinigten Staaten bezahlt der Kreditnehmer nur 11% für Hypothekarzahlungen, die als Prozentsatz seines Durchschnittsgehalts berechnet werden, während es in Grossbritannien 20% sind.
Wie sich diese Differenz auf den geldpolitischen Übertragungsmechanismus auswirkt, kann unter der Voraussetzung eines Zinsanstiegs weiter erforscht werden. Im Gegenzug habe ich konstante Gewinnspannen und einen englischen Hypothekarmarkt mit 50% variabler Verzinsung und 50% fester Verzinsung angenommen (die fixen Zinssätze werden in Laufzeit über zwei und über fünf Jahre aufgeteilt).
Der Vorteil von Festzinsen auf niedrigem Zinsniveau in den Vereinigten Staaten liegt auf der Hand. Mit jeder 1%igen Erhöhung der Hypothekarzinsen verschwindet 3% des Durchschnittsgehalts des Kreditnehmers in Deutschland. Zunächst ging ich davon aus, dass der Zinsanstieg rasch erfolgen würde, so dass Kreditnehmer von 2- und 5-jährigen Festzinshypotheken den Festzinssatz aufrechterhalten und nicht zur Fälligkeit gelangen würden, was zur Refinanzierung zum aktuellen Festzinssatz oder zur Finanzierung zum marktvariablen Zins führt.
Andererseits habe ich davon ausgegangen, dass der heutige veränderliche Hypothekarzinssatz dem Durchschnittszinssatz in Grossbritannien (2.98%) entsprich. Ein kurzer Rückblick im Netz ergibt, dass der Leitzins voraussichtlich 4% oder mehr betragen wird. Der private Haushaltssektor in den Vereinigten Staaten ist allerdings gegenwärtig deutlich weniger anfällig für Zinsänderungen, und die Zinssätze müssen möglicherweise noch weiter anwachsen.