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Hypothekendarlehen für Rentner

Bei der Baufinanzierung müssen die Rentner einiges beachten. Die Banken bieten endfällige Kredite an, für die es während der Laufzeit keine Rückzahlung gibt. Falls Sie während Ihrer Pensionierung eine Hypothek aufnehmen möchten, handelt es sich um eine so genannte Pensionshypothek. Rentner können somit einen höheren Geldbetrag erhalten und eine Hypothek auf ihr Grundstück als Sicherheit eintragen lassen. Sonderhypothekendarlehen für Senioren sind selten, aber verfügbar.

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„Nun muss ich das Gebäude noch veräußern, weil keine Hausbank in meinem Lebensalter jemandem einen Darlehensantrag stellt“, befürchtet sie, „ich ging zur Spar- und Volksbank – beide waren gleich darauf vorbereitet, mir einen Darlehensantrag zu stellen“, sagt sie. „llsa Osadnik profitierte von einem Bewußtseinswandel in den Banken.“

Waren sie noch vor wenigen Jahren hartnäckig, als alte Menschen um ein Grundstück oder eine erforderliche Renovierung baten, so machen die Institutionen nun auch gerne mit Menschen jenseits der 60er Jahre Handel. „Mittlerweile bieten Kreditinstitute und Sparkassen auch Immobilienfinanzierung für Seniorinnen und Seniorinnen an“, sagt er. Ein Grund dafür ist, dass die so genannten Besten-Ager für Kreditinstitute aufgrund der demographischen Entwicklungen immer mehr an Bedeutung gewinnen.

„So auch im Immobilienfinanzierungsgeschäft“, sagt er. Zugleich soll die Anzahl der 20- bis 64-Jährigen im gleichen Zeitabschnitt um 30 Prozentpunkte auf nur noch 34 Mio. zurückgehen, da die Geburtenhäufigkeit seit der Jahresmitte der 60er Jahre stetig sank. Ältere Menschen sind für die Bank so bedeutsam, dass sie nicht einmal mehr schlechte Bedingungen akzeptieren müssen.

Sie ist ein vergleichendes Portal, das laufend die Bedingungen von Kreditinstituten gegenüberstellt. „Für uns ist ein Immobiliendarlehen keine Altersfrage „, sagt der Immobilienfinanzierer der Hamburgischen Landesbank (Haspa), Herr Dr. Andreas Jank. Es gibt natürlich noch einen weiteren Anlass, warum sich die Bank heute noch mit der Kreditwürdigkeit beschäftigt, aber immer weniger im Lebensalter der potenziellen Kunden:

In vielen Fällen haben sie andere Finanzierungsmöglichkeiten und sind im derzeitigen Marktumfeld kaum von bankenabhängig. „Dass das Immobiliengeschäft mit den Besten Agern das grösste Wachstumspotential hat, wissen die Banken“, sagt der wissenschaftliche Direktor des Regensburg Institutes, Dr. med. Tobias Jus. Allein für die altersgemäße, behindertengerechte Sanierung von Häusern und Appartements sind laut Studie in den nächsten Jahren 39 Mrd. EUR erforderlich.

Dies ist einleuchtend: Die meisten Grundbesitzer, die heute in den Ruhestand gehen, kauften ihr Eigentum, als sie Ende 30 und Anfang 40 waren. Über diese Werte und die Fragestellung, inwieweit Rentnerinnen und Rentner ihre Liegenschaften letztlich altersgemäß umwandeln werden, diskutieren Wissenschaftler. „Nur in sehr wenigen Ausnahmefällen müssen Wohnhäuser und Appartements für Rollstühle umgerüstet werden“, sagt Prof. Dr. Günter Wornholz, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der Bochumer Wirtschaftshochschule EBS.

„Im Regelfall genügt es, die Badewanne durch eine Dusche zu ersetzen und größere Toilettenbecken einzubauen“. „Diese Gegenstände sind in der Regel 25 Jahre oder älter“, sagt er. Die zum Zeitpunkt des Kaufs und der Folgefinanzierung dieser Liegenschaften noch hohen Zinssätze hätten viele Bauherren nicht genügend Raum gehabt, um für die notwendigen Sanierungsmaßnahmen Bauverträge zu schließen.

„Die Eigentümer sind deshalb jetzt auf einen Darlehensbetrag angewiesen, um ihre Liegenschaften wieder auf die Beine zu bringen“, sagt der Ökonom. Sehr viele 55- bis 65-Jährige haben lange gelebt und wollen für ihr hohes Lebensalter ein Haus oder eine Wohnung kaufen. „Darüber hinaus erwecken die äußerst tiefen Zinssätze nun den Willen vieler Mitglieder dieser Altersklasse, die früher zur Vermietung lebten, ihre eigenen vier Wände zu haben.

„Zum geschätzten Todeszeitpunkt des Kreditnehmers wollen die Kreditinstitute sicher sein, dass der ausstehende Darlehensbetrag geringer ist als der Kaufpreis, den die Liegenschaft bei einer Zwangsvollstreckung erzielt „, sagt er. „Im Regelfall gewähren Kreditinstitute Kredite an Personen über 60 Jahre mit einem maximalen Loan-to-Value-Verhältnis von 60 Prozent.

„Das sind etwa 60 vom Hundert des Grundstückskaufpreises und damit der Betrag, den ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung normalerweise zumindest erreicht, wenn sie unter den Zuschlag kommen. „Einkäufer über 60 Jahre müssen daher in der Lage sein, wenigstens 40 v. H. des Einkaufspreises und alle Nebenkosten aus bestehenden Einsparungen zu bezahlen“, sagt er.

Für 50- bis 60-Jährige haben die Kreditinstitute in der Regel Darlehen mit einem Loan-to-Value-Verhältnis von bis zu 70 % gewährt, da diese bereits bis zum Beginn der Pensionierung einen Teil des Darlehensbetrages zurückzahlen können. „Käufer in dieser Altersklasse müssen daher ihre Nebenkosten plus 30 Prozent vom Kaufwert mit Eigenmitteln decken können“, erläutert er. Selbst wenn die Älteren in der Regel nicht mehr als ein junger Gast verzinst werden müssen, gibt es dennoch eine altersabhängige Härte: Sie müssen in der Regel wesentlich mehr Rückzahlungsraten bezahlen als Immobilienkäufer, die ihr eigenes Wohnen noch vor sich haben.

„Das Darlehen soll im besten Fall zurückbezahlt werden, solange der Schuldner noch am Leben ist“, sagt IREBS-Experte Jus. Dies liegt auch im Sinne der Kundschaft selbst, die ihr Eigentum der nächsten schuldenfreien Generationen hinterlassen wollte. „Deshalb ziehen viele alte Schuldner volle Tilgungsdarlehen vor, um eine rasche Schuldenerleichterung zu erreichen“, sagt Haspa-Finanzierungsexperte Dr. Johannke.

Der Zinssatz und der Rückzahlungssatz sind jeden Tag gleich. „Noch erwerbstätige Darlehensnehmer können die Ratenhöhe und damit die Laufzeiten so festlegen, dass das Darlehen auch nach der Pensionierung komfortabel gewartet werden kann“, sagt Dr. Michael H. Meier. Dennoch ist es für besonders ältere Menschen nach wie vor schwer, eine finanzielle Unterstützung zu erwirken.

„Wenn eine 88jährige Pensionärin nach einem Schlag ihr Wohnhaus für 50.000 EUR ohne Barrieren umwandeln will, beharren die Kreditinstitute oft darauf, dass die jüngeren Nachkommen als Garanten dem Darlehensvertrag beitreten und sich zur Weiterführung des Kredits nach dem Tode des Darlehensnehmers verpflichten“, sagt Finanzexperte Sébastien. Wenn der Kreditnehmer vor diesem Termin verstirbt, kann die Liegenschaft erst nach fünf Jahren veräußert werden.

„Wenn der Kredit vorzeitig zurückgezahlt würde, müsste die Bank die hohen Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung zahlen“, sagt er. Alternativ kann in einem solchen Falle ein variabel verzinsliches Kreditangebot in Betracht gezogen werden, dessen Verzinsung alle drei bis sechs Monate an die aktuelle Marktlage angepaßt wird. Ältere Grundbesitzer, die ihr Landhaus für den Einzug in eine Stadtwohnung veräußern wollen, erhalten neben einem veränderlichen Kredit auch eine Vorfinanzierung.

Ein rückzahlungsfreies Kredit wird für ein bis zwei Jahre aufgenommen. „Weil die neue Eigentumswohnung erst gekauft werden muss, bevor das Gebäude veräußert werden kann, besteht in solchen Situationen immer ein kurzfristiger Kreditbedarf“, sagt Immobilienökonomin Dr. med. Vornholz. „Durch Zwischenfinanzierungen gewinnen die Älteren die Zeit, ihr Wohnhaus in aller Stille zu verkaufen und gleichzeitig das neue Appartement zu erobern.

„Die Zinssätze für solche kurzfristigen Kredite sind sehr tief, weil die Bank kein eigenes Kreditrisiko hat.“ Was auch immer für eine Kreditart es sein wird – man sollte die Geschäfte im Grunde vergleichen. Das Angebot der Volkswagen Bank hat sie beschlossen. Außerdem wird ein Kunsthandwerker für die Dachrenovierung beauftrag.