In Wirklichkeit gibt es jedoch einen signifikanten Unterschied zwischen einer Agency MBS und einer regulären festverzinslichen Sicherheit, nämlich dass für die Hypotheken in einem Agency MBS-Pool Rechte auf vorzeitige Rückzahlung bestehen. Eine noch ausstehende Hypothek mit hohem Zinssatz soll vorzeitig aufgelöst und durch eine neue, längerfristige Festhypothek ersetzt werden. Die Gutschrift für die vorzeitige Vertragsbeendigung erfolgt auch hier nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Die Experten empfehlen Kreditnehmer, die schnell auf Zinsänderungen reagieren können und „flexibel“ sind – also in kurzer Zeit viel zurückzahlen können – die Libor-Hypothek. Gegenüber der Grundschuld können Ansprüche jedoch vorzeitig reduziert werden, wenn eine Teilrückzahlung erfolgt ist.
Niedrigere Kündigungskosten der Hypothek
Ein vorzeitiger Rückkauf der Fixhypothek, z.B. bei Ehescheidung, Todesfall des Gesellschafters oder einem aus anderen Umständen unvorhergesehenen Kauf, kann sehr aufwendig sein. Jeder, der eine Hypothek vorzeitig kündigt, muss oft weit in die Taschen graben. Aber es gibt Fälle, in denen die Bank mehr entgegenkommt. Bei den meisten Kreditinstituten ist in den vertraglichen Bedingungen eine frühzeitige Kündigung der Hypothek bei einem Grundstücksverkauf vorgesehen.
Nichtsdestotrotz verlangen die Kreditinstitute in solchen Faellen eine Vorabzahlung. Grundsätzlich entnimmt die Hausbank die Zinsen, die sie für die verbleibende Laufzeit der Hypothek bekommen hätte, und behält davon den Wert ab, den sie durch die Anlage des Hypothekenbetrages am Markt erwirtschaften kann. Insbesondere wenn Sie weitere geschäftliche Beziehungen zur Hausbank unterhalten, sind die Institute sehr entgegenkommend.
Alternativ zur vorgezogenen Tilgung können Sie beim Verkauf der Immobilie mit dem Erwerber vereinbaren, dass dieser die Hypothek erwirbt und der Kaufpreis danach korrigiert wird. Bei Beteiligung der Hausbank können Bankspesen und die Gebühren für die Eintragung der Hypothekenurkunde in das Kataster gespeichert werden. Die Hypotheken werden beim Erwerb der Immobilie an den Erwerber abgetreten.
Die zweite Option besteht darin, dass der Veräußerer die Hypothek bestenfalls auf eine andere ihm zugehörige Liegenschaft übertragen kann. Selbst wenn Ihnen keine der oben genannten Optionen zur Verfügung steht, um die vorzeitige Rückzahlung zu reduzieren, sind Sie der Hypothekenbank nicht vollständig ausgesetzt. Wenn Ihnen die Rücknahmekosten unverhältnismäßig hoch erscheinen, können Sie sich an die Vermittlungsstelle der Hausbank und ggf. in einem zweiten Verfahrensschritt an den Bankenombudsman wenden. 2.
Die Hypothek zügig loswerden
Sie wollen eine Hypothek so bald wie möglich auflösen. Entscheidend ist daher die Dauer einer Hypothek. Natürlich beraten die Pfandbriefbanken lange Fristen – sie erwirtschaften auch lange Zeit auf die Zinseszins. Die Hypothekenschere nennen wir das Problemfeld, das sich jedem Eigentümer oder Käufer aufdrängt. Die Rückzahlung ist umso niedriger und je langfristiger die Frist, desto größer die Lücke.
Je größer die Rückzahlung und je kurzfristiger die Frist, desto rascher reißt die Klinge zu und kann zur Seite geschoben werden. Wenn die Hypothek auch 30 oder 32 Jahre lang besteht und die Zinssätze angemessen ausbalanciert sind, muss „die gesamte Monatslast “ getragen werden – besonders wenn man bedenkt, dass Menschen mit zunehmendem Lebensalter mehr verdienen.
Sind die Zinssätze wie 2012/13 generell gering oder gar „historisch niedrig“, ist dies ein guter Ansporn, jetzt Immobilien zu errichten. Die niedrigen Zinssätze lockten uns dann auch dazu, die monatlichen Rückzahlungen auf 2 oder gar 3 % festzulegen. Wie bereits im ersten Abschnitt erwähnt – man will eine Hypothek so rasch wie möglich abschaffen, ein Hochverdiener sollte sich auf jeden Fall auf eine erhöhte Rückzahlung einigen – besonders wenn der normale Zinssatz so gering wie der des Indischen Ozeans ist.
Das Risiko eines Arbeitslebens ist einfach unkalkulierbar – mit Ausnahme der Beamten, die damit auch das Lieblingskind der Hausbanken sind. Ein Grundpfandrecht hat eine Laufzeiten- und eine Festzinsperiode. Weil eine Hausbank nicht einschätzen kann, wie sich die Zinssätze am Markt in 10 oder 20 Jahren entwickeln, werden in den Kreditverträgen Festzinsperioden miteinbezogen.
Die Laufzeit der eigentlichen Hypothek kann 24 Jahre betragen – die Zinsbindungsdauer ist jedoch deutlich geringer. Am Ende dieser Zinsbindung kann die Situation am Finanzmarkt 5,5 % in „einfach so“ 8,5 % verwandeln – und dann weinen und knirschen einige Hauseigentümer. Kreditgeber (Bank) und Debitor (Sie) schliessen einen für beide Parteien verbindlichen Kaufvertrag ab.
Der Hypothekarkredit einer Hausbank stammt nicht aus dem eigenen Kapital, sondern wird von der Hausbank erstattet. Die““ nimmt also ihr Kapital aus Bankguthaben anderer Firmen. Der Zins für solche Einzahlungen ist logisch geringer als der für Ausleihungen. Wenn der Hauseigentümer seine Hypothek vorzeitig tilgen will, z.B. weil er vererbt hat und plötzlich „genug Geld“ hat, gefällt das der Hausbank nicht.
Es ist aber möglich – aber dann muss der Zahlungspflichtige (d.h. der Hausbesitzer) eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung zahlt. Der Grund: Die Hypo-Bank muss weiter Zinszahlungen an diejenigen leisten, über deren Guthaben sie sich finanziert hat. Zudem ist immer eine Margin integriert, so dass die Hypo-Bank einen Verlust an Margin hat. In jedem Fall muss der Zahlungspflichtige bereit sein, von seiner Hypo-Bank eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung zu verlangen, deren Zusammensetzung dem Bankkundengeheimnis entspricht.
Daher kann der Schuldner selbst nicht überprüfen, ob die vorzeitige Rückzahlung eine angemessene oder „faire“ Strafe im Sinn der Hausbank ist. Weil eine Hausbank nicht vom Schenken leben kann, wird davon ausgegangen. Angenommen, die Zinsbindung endet am 31. Mai, dann sollten Sie sich mindestens ein Jahr im Voraus um eine Folgefinanzierung bewerben.
Dabei sind Sie nicht an Ihre bestehende Hausbank angebunden, sondern können sich ungehindert am freien Kapitalmarkt umblicken.
Mit einem günstigen Zins von nur 0,25% können Sie die 300 oder 500â?