Der Darlehensvertrag (sowohl für eine Festhypothek als auch der Rahmenvertrag für eine Libor-Hypothek) ist ein Festvertrag, der nur vorzeitig gekündigt werden kann, wenn die Gegenpartei entschädigt wird. Vorzeitiger Ersatz der eigenen Hypothek – nicht ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Sollte jedoch keine dieser Optionen in Frage kommen, besteht die einzige Möglichkeit darin, die Festhypothek vorzeitig zu kündigen. Das kann leicht Zehntausende von Franken kosten. Der Grund dafür ist, dass die Bank das zurückgezahlte Hypothekendarlehen während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt anlegt.
Vorauszahlungsentschädigung und vorzeitige Rückzahlung der Hypothek
Sie als Konsument können so die Vorfälligkeitsgebühr umgehen oder die bereits bezahlte vorzeitige Rückzahlung wieder einfordern. Überprüfen Sie die Belehrung Ihres Kreditvertrags kostenlos und unverbindlich: Vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek: Ihre Hausbank kann hierfür eine Vorauszahlungsstrafe einfordern. Es kann aber auch ein besonderes Kündigungsrecht gelten: 10 Jahre nach Zahlung der Hypothek kann sie ohne Strafe beendet werden.
Hypothek ist eine der berühmtesten Formen von Krediten. Tatsächlich arbeitet eine Hypothek natürlich ganz anders. Hypothekarkredite werden häufiger zur Immobilienfinanzierung oder für Baufinanzierungen eingesetzt. Auch wenn diese Form des Kredits immer weniger in Anspruch genommen wird und immer mehr durch Grundschulden ersetzt wird, können Grundpfandrechte eine vernünftige Art und Weise für den Bauherrn sein, sein eigenes Haus zu errichten.
Hypotheken und Grundschulden sind zwei unterschiedliche Dinge: Beide sind gleich die Absicherung eines Darlehens durch Immobilien. Allerdings nimmt die Hypothek mit zunehmender Rückzahlung ab. Das Grundpfandrecht verbleibt und kann für weitere Darlehen verwendet werden. Das Grundpfandrecht ist zweckbestimmt. Bei Zustimmung der Banken zur Neuplanung des Hypothekendarlehens kann sie oft eine höhere Strafe für die vorzeitige Rückzahlung einfordern.
Wozu eine Hypothek? Unter dem griechischen Ausdruck Hypothek ist „Unterpfand“ zu verstehen und eine der Hypothek. Sie haben als Besitzer das Recht, Ihr Eigentum als Sicherheiten zu nutzen. In einem Kreditvertrag mit einer Hausbank wird dann eine Liegenschaft, in der Regel ein eigenes Heim, als Sicherheiten oder als Sicherheitsleistung an die Hausbank übertragen.
Im Gegensatz zum Monopoly-Spiel sind für nahezu alle Immobilienarten Grundpfandrechte möglich. Vor dem Abschluss einer Hypothek wird von einem Sachverständigen eine Einschätzung des Marktwertes einer Liegenschaft, eines Hauses oder einer Wohnung vorgenommen. Der Hypothekarkredit, mit dem die Liegenschaft verliehen wird, hat in der regel einen geringeren Betrag als der Betrag der entwickelten oder nicht erschlossenen Liegenschaft.
Fälligkeiten und Hypothekarzinsen werden im Kontrakt mit dem Kreditgeber bzw. Kreditgeber festgelegt. Durch den Hypothekenvertrag wird der Kreditgeber im Kataster eintragen. Auf diese Weise werden ihm die Rechte an der Liegenschaft abgetreten. Dies hat für beide Seiten einen Vorteil, da die Zinssätze für Hypothekarkredite oft niedriger sind als für andere Darlehen.
In der Regel sind die Kredite unter einer Hypothek jedoch zweckgebunden, d. h. das Kapital darf nur für ein konkretes Projekt (z. B. für die Errichtung einer Photovoltaikanlage oder eine Baufinanzierung) eingesetzt werden. Darüber hinaus haften die Gläubiger nicht nur mit ihrem Vermögen (dingliche Haftung) und im Falle eines Preisverfalls mit ihrem gesamten Vermögen (persönliche Haftung).
In der Rückzahlungsphase nimmt die Hypothek mit der Tilgung der Schuld ab, da diese Art von Darlehen ein akzessorischer Kredit ist, d.h. von der Existenz einer Schuld abhängt. Wenn der Anspruch verfällt, endet auch die Hypothek. Das Grundpfandrecht wird dann an den Besitzer der Liegenschaft zurückgegeben. Es können mehrere Hypothekarkredite mit einer Liegenschaft aufgenommen werden.
Der Gläubiger wird also erst bei einer Zwangsverwertung reguliert. Worin besteht der Unterschiedsbetrag zwischen einer Hypothek und einer Grundpfandgebühr? Das Grundschuldrecht ist auch ein Sicherungsrecht an einem Grundstück und kann daher auch als Sicherheiten für ein Darlehen genutzt werden. Im Gegensatz zu einer Hypothek ist die Grundpfandrechte jedoch eine nicht-akzessorische Form des Kredits, d.h. die Grundpfandrechte existieren auch ohne Anspruch.
Das Grundpfandrecht verfällt nicht nach der Tilgung, sondern wird auf den Grundstückseigentümer übertragen – es wird zum Grundpfandrecht. Das Grundpfandrecht hat für den Gläubiger weit reichende Vorzüge, da es wesentlich beweglicher ist als eine Hypothek, da es mehrere unabhängige Ansprüche abdecken kann. Im Übrigen ist er nur mit dem Eigentum haftbar (dingliche Haftung).
Das Grundpfandrecht kann dann für weitere Kredite ausgenutzt werden. Jeder, der vor Jahren eine Hypothek aufgenommen hat, wird heute sicherlich auf das niedrige Zinsniveau eifersüchtig, das, wie von der Europ. zyp. Es ist verlockend, den bisherigen Auftrag zu beenden und eine Folgefinanzierung mit günstigeren Bedingungen für das Hypothekardarlehen zu wähl.
Eine Hypothek kann aber nicht vorzeitig umgeschrieben werden. Der Grund: Durch die frühzeitige Beendigung des Hypothekarkredits entsteht für die Hausbank ein Verlust, den sie natürlich gerne kompensiert hätte – die so genannte Frühtilgungsstrafe. Wenn sie trotzdem der Rücknahme zustimmen, fordern sie in der Regel eine Vorauszahlungsstrafe. Es handelt sich dabei um eine Form der Entschädigung von der Hausbank an den Anleihenehmer.
Bei vorzeitiger Tilgung kommt es zu Refinanzierungs- und Margenverlusten bei einem Finanzinstitut. Sie ergeben sich aus der Zinsdifferenz zwischen der Hypothek und den Sätzen bei vorzeitiger Amortisation. Dies verhindert einerseits, dass die Hausbank einen enormen Zinsgewinn erzielt, den sie bei Fortführung des Vertrages erzielt hätte, und andererseits hat sie einen echten Schaden, da sie das Darlehen zum Abschlusszeitpunkt zu erhöhten Bedingungen bei der Europäischen Zentralbank selbst aufgenommen hat.
Abhängig von der Kredithöhe kann der Kreditnehmer mit hohen Beträgen konfrontiert werden, so dass die positive Wirkung der Schuldenrestrukturierung durch eine Hypothek rasch aufgefangen werden kann. Wer eine außerordentliche Beendigung in Anspruch nehmen kann, dem stehen günstigere Ausweise zur Verfügung. Das ist der Falle, wenn eine Liegenschaft veräußert werden soll. Die Finanzinstitute erklären sich dann in der Regel mit der Rückzahlung der Hypothek einverstanden.
Gleichwohl werden die Kreditinstitute und die Sparkassen die Vorfälligkeitsentgelte erheben, aber die Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung muss dann strenger geregelt werden und wird voraussichtlich geringer ausfallen. Zusätzlich zur herkömmlichen Beendigung oder ausserordentlichen Beendigung des Hypothekendarlehens gibt es noch elegante Möglichkeiten, eine Hypothek vorzeitig zu kündigen.
Vorzeitige Tilgungszinsen können oft vermieden werden. Somit sieht das deutsche Zivilgesetzbuch (BGB) eine besondere Kündigungsmöglichkeit für das Hypothekardarlehen in Form von § 489 vor, auch unrichtige Kündigungsanweisungen können von finanziellem Wert sein. Ist für einen gewissen Zeitabschnitt ein Festzins festgelegt, können Sie den Hypothekarkredit nach 10 Jahren vorzeitig und kostenfrei tilgen.
Eine Einforderung der vorzeitigen Rückzahlung gemäß § 489 ist nicht möglich. Wenn der Hypothekarkredit nach zehn Jahren durch eine Folgefinanzierung ersetzt werden soll, müssen die Debitoren jedoch eine Frist von sechs Monaten beachten. Ihr Hypothekardarlehen möchten Sie umplanen, aber das Kündigungsrecht gilt noch nicht? Bei fehlerhaftem Mietvertrag kann eine frühzeitige Beendigung des Hypothekendarlehens oft ohne Vorfälligkeitsentgelt erfolgen.
Ob Sie Ihr Hypothekendarlehen aufgrund falscher Kündigungsanweisungen vorzeitig kündigen können, ohne die Vorfälligkeitsgebühr bezahlen zu müssen, können Sie bei der Verbraucherberatungsstelle oder bei Fachanwälten nachprüfen. Sie als Konsument können so die Vorfälligkeitsgebühr umgehen oder die bereits bezahlte vorzeitige Rückzahlung wieder einfordern. Überprüfen Sie die Belehrung Ihres Kreditvertrags kostenlos und unverbindlich: