Die vorzeitige Rückzahlung von Kundenkrediten verhindert jedoch, dass die Banken für den ursprünglich vereinbarten Zeitraum Zinsen erhalten. Worauf ist beim Verkauf eines Hauses trotz Kredit zu achten, damit alles glatt läuft? Als Eigentümer können Sie natürlich nicht selbst eine Löschberechtigung erhalten, da die Grundschuld nur unter Bedingungen (Rückzahlung des Darlehens) gelöscht werden kann. Vorzeitige Rückzahlung Strafe vor – auch für den Verkauf des Hauses. Bei einer vorzeitigen Tilgung von Krediten erheben die Banken in der Regel eine teure Vorfälligkeitsentschädigung, auch Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitszinsen genannt.
Vorzeitige Rückzahlung Strafe: Wenn es bezahlt werden muss
Bei der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens erleidet die Hausbank einen Zinsverlust, den sie Ihnen als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen muss. Weil die Hausbank jeden früher gekündigten Monats Ihre Zinsen verpasst. Hieraus resultiert der Zinsverlust, der sich aus zwei Bestandteilen zusammensetzt: dem Refinanzierungsverlust und dem Margenverlust. Zur Finanzierung Ihres Immobiliendarlehens zu einem konstanten Zins legt die Hausbank in Obligationen an, die in der Regel über den selben Laufzeitbereich wie Ihr Darlehen verlaufen und zum marktüblichen Zins geschlossen werden.
Wenn Sie nun Ihr Darlehen frühzeitig tilgen wollen und die Marktzinssätze inzwischen gesunken sind, muss die Hausbank das Kapital zu den derzeitigen Bedingungen anlegten. Für die Banken ist das ein finanzieller Nachteil. Bei einer vorzeitigen Auflösung wird der Hausbank das Einkommen entzogen, wenn sie das zurückbezahlte Kapital zu einem niedrigeren Zins anlegt.
Je früher das Darlehen storniert wird, desto größer ist der Margenverlust. Kreditnehmer, die ihre Kredite frühzeitig zurückzahlen wollten, mussten 2014 im Durchschnitt rund 11% des Restbetrags als Vorfälligkeitsentgelte bezahlen. Der Betrag der vorzeitigen Rückzahlung hängt einerseits von der Laufzeit des Kredits, der verbleibenden Verbindlichkeit und dem Zinssatz und andererseits vom jeweiligen Bauzinssatz ab.
Zusätzlich gibt es eine Abwicklungsgebühr, deren Betrag von der jeweiligen Hausbank selbst festgelegt werden kann. Die Kreditinstitute können zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen: der Asset-Aktiv-Methode und der Asset-Liability-Methode. Weil die Asset-Liability-Methode die von Kreditinstituten übliche Berechnungsmethode für die vorzeitige Rückzahlung ist, funktioniert auch unser Frührückzahlungsrechner nach dieser Methodik. Die Differenz zum Kontraktzinssatz ist umso größer, je geringer der Zinssatz ist und je größer die Strafe für die vorzeitige Rückzahlung ist.
Um zu verhindern, dass Kreditinstitute bewusst zinsgünstige Anlagen auswählen, hat der BGH in der Rechtssache ZI 27/00 beschlossen, dass nur Hypothekendarlehen zur Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung herangezogen werden dürfen. Bei den Bearbeitungsgebühren haben die Kreditinstitute jedoch Handlungsspielraum – manche Institutionen berechnen bis zu mehreren hundert Euros. Vom Zinsverlust werden dann wieder die Risiko-Kosten – die zwischen 0,01 und 0,06% der verbleibenden Schulden ausmachen – und die Verwaltungskosteneinsparungen einbehalten.
Zum Beispiel, während einige Kreditinstitute zwei Euros pro Transaktion verlangen, erwarten andere einen Pauschalbetrag von 50 Euros oder mehr pro Jahr. Damit Sie sehen, wie die Zinsen für die vorzeitige Rückzahlung letztlich berechnet werden, haben wir für Sie eine Beispielkalkulation vorbereitet: Im Jänner 2011 hat die Unternehmerfamilie einen Immobilienkredit in der Größenordnung von 150.000 EUR mit einem festen Zinssatz von 15 Jahren aufgesetzt.
Die verbleibende Restlaufzeit beträgt nach sechs Jahren 129.379,80 EUR. Neben der verbleibenden Schuld muss die Gastfamilie eine Strafe von 38.232,79 EUR entrichten. Bei der Ermittlung des Vorfälligkeitstermins sind besondere Tilgungen zu berücksichtigen. Denn: Der Kreditbetrag hätte mit den außerplanmäßigen Tilgungen verringert werden können und die Hausbank hätte damit weniger Verluste gehabt.
Demzufolge müssen außerplanmäßige Tilgungsrechte aus der Kalkulation wegfallen und die vorzeitige Rückzahlung ist daher niedriger. Bei einer vertraglich festgelegten Sonderrückzahlung von 10.000 EUR pro Jahr wird der Zinsverlust für die Hausbank auf rund 21.495,43 EUR ermäßigt. Dadurch wird auch die zu entrichtende Frührückzahlungsgebühr deutlich reduziert: Die Familien müssen nur noch 20.947,79 EUR an ihre Hausbank abführen.
Wenn Sie Ihr Darlehen frühzeitig zurückzahlen wollen, sind Sie dazu angehalten, die Zinsverluste der Hausbank zu erstatten. Kündigt Ihre Hausbank den Kreditvertrag frühzeitig, z.B. weil Sie mit der Darlehenszahlung im Rückstand sind, darf die Hausbank keine Zinsen für die vorzeitige Rückzahlung berechnen (vgl. hierzu: Abschnitt 103/15 der Verordnung: VII. Im Falle eines Variablendarlehens werden die Zinsen regelmässig an das gegenwärtige Marktumfeld angeglichen.
Diese Art von Darlehen unterliegt einer grundsätzlichen Frist von drei Monaten und es fällt keine vorzeitige Rückzahlung an. Wenn Sie aus gutem Grunde Ihr bestehendes Darlehen durch ein höherwertiges Darlehen derselben Hausbank ablösen wollen, kann der bisherige Darlehensvertrag im gegenseitigen Einvernehmen gekündigt werden. In diesem Fall wird auf die Entrichtung einer Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung des Kaufpreises verwiesen. Nach § 489 HGB kann Ihr Darlehen nach zehn Jahren gekündigt werden.
Dieser errechnet sich aus dem vollen Eingang des Darlehensbetrages – wenn seitdem zehn Jahre verstrichen sind, können Sie mit einer Frist von sechs Monaten von Ihrem Mietvertrag zurücktreten. In diesem Falle gibt es keine Verzugszinsen für die Tilgung der verbleibenden Schulden. Der Verkauf eines Hauses – aus welchen Motiven auch immer – ist ein wichtiger Anlass für die Banken, eine frühzeitige Auflösung vorzusehen.
Meistens müssen Sie jedoch eine Vorfälligkeitsgebühr bezahlen. Es gibt jedoch zwei Fälle, in denen Sie eine Vorauszahlung vermeiden können: Erstens, wenn der Kreditvertrag vom neuen Kunden weitergeführt wird. Voraussetzung hierfür ist jedoch die Zustimmung der Banken und eine gute Kreditwürdigkeit des Einkäufers. Andererseits vermeiden Sie eine vorzeitige Rückzahlung, wenn das Darlehen zur Finanzierung einer neuen Liegenschaft bei derselben Hausbank verwendet wird.
Wenn eine dieser Situation auf Sie zutrifft, müssen Sie nur noch eine Bearbeitungspauschale an die Hausbank abführen. Wenn Ihnen Ihre Hausbank einen Nachweis über die Summe der Zinsen für die vorzeitige Rückzahlung vorgelegt hat, sollten Sie diesen auf jeden Fall überprüfen. Es besteht keine statutarische Obergrenze für die Bemessung der Bearbeitungsentgelte für die vorzeitige Rückzahlung. Sie berechnet die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung im eigenen Interesse und darf daher die Gebühren nicht an den Bankkunden weiterleiten.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Rechtssache ZI 285/03 ) können Sie dies auch später arrangieren, auch wenn Sie die Vorfälligkeitsentschädigung bereits bezahlt haben. Wenn Sie Ihr Darlehen stornieren, sollten Sie sicherstellen, dass die Hausbank nicht den kompletten Betrag des Darlehens, sondern nur den von ihr bereitgestellten Betrag pro rata temporär zugrunde legt.
Für den von Ihnen gezahlten Teil berechnet die Kreditanstalt für Wiederaufbau auch eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung, kontaktieren Sie bitte die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) selbst. Wenn Sie in Ihrem Grundstücksvertrag ein spezielles Rückzahlungsrecht vereinbaren, kann die Hausbank den Vorfälligkeitszeitraum nicht mit dem vollen Darlehensbetrag kalkulieren, sondern muss den Restschuldanteil anteilsmäßig um den Sonderrückzahlungsbetrag mindern.
Weil Sie mit den speziellen Zahlungen Ihren Kreditbetrag hätten reduzieren können und dadurch weniger Zins an die Hausbank bezahlen müssen. Infolgedessen hätte die Gesellschaft auch einen niedrigeren Fehlbetrag ausgewiesen. Bei einer außerplanmäßigen Tilgung verwendet die Hausbank entweder das frühestmögliche Datum oder einen bestimmten Termin für die Errechnung. Wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, wird das Verlustrisiko, dass Sie Ihr Darlehen nicht zurückzahlen können, auch im Zins berücksichtigt:
Diese Risikoprämie wird für die ganze Darlehenslaufzeit berechnet. Wenn Sie Ihr Darlehen stornieren und den Darlehensbetrag zurückzahlen, besteht dieses nicht. Das Kreditinstitut hat keine weiteren Ausgaben mehr und muss daher die Risikoprämie nach Ablauf der Frist bei der Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung proportional mitberücksichtigen. Die vorzeitige Rückzahlung wird auf Basis der aktuellen Rendite für Pfandbriefe berechnet – diese können bei der jeweiligen Landesbank bezogen werden.
Im Regelfall vergehen jedoch einige Zeit zwischen der Ermittlung der vorzeitigen Tilgung und der eigentlichen Amortisation. Sollten die Zinssätze für den Hypothekenpfandbrief in diesem Zeitraum wieder angestiegen sein, muss die Hausbank die Gebühr für die vorzeitige Tilgung nach oben anpassen. Wenn Sie den Eindruck haben, dass die Gebühr für die vorzeitige Tilgung zu hoch ist, oder wenn Sie die Berechnungsmethode nicht verstehen, sollten Sie professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen. 2.
Häufig ist es hilfreich, wenn Sie die berichtigte Rechnung an Ihre Hausbank senden, um die vorzeitige Rückzahlung neu zu berechnen. Sollte die Hausbank Ihrer Aufforderung, die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung zu senken, nicht nachkommen, wird Ihnen der einzige Weg helfen, einen Rechtsanwalt zu finden. Diese können natürlich Ihre Einsparungen bei der vorzeitigen Rückzahlung weiter reduzieren.
Es gibt prinzipiell zwei Fälle, in denen es Sinn macht, Ihr Hypothekendarlehen zu kündigen: zum einen die Umterminierung von Schulden, d.h. der Übergang zu einem Darlehensgeber mit einem günstigeren Zins, und zum anderen ein erforderlicher Hausverkauf. Auch wenn die Hausbank diesem zustimmen muss, kann sie eine frühzeitige Darlehenstilgung aufgrund einer Schuldenrestrukturierung ablehnen.
Sollte er trotzdem zustimmen, ist die Antwort auf die Fragen, ob sich eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits lohnen würde, einfach: Eine Änderung ist nur dann wirklich sinnvoll, wenn Sie die vorzeitige Rückzahlung mit dem gesparten Betrag zahlen und mit dem neuen Darlehen zudem Geld einsparen. Beispiel Unternehmerfamilie Keller: Sie möchte nach sechs Jahren die verbleibende Schuld von 129.379,80 EUR in eine vorteilhaftere Hypothek umwandeln.
Wäre das Darlehen weitergeführt worden, würde die verbleibende Verschuldung am Ende der Zinsbindungsfrist noch 85.896,32 EUR ausmachen. Wandelt sie dagegen den Restbetrag in einen Baukredit mit einem zehnjährigen Festzinssatz von 1,6 Prozentpunkten und einer Anfangsrückzahlung von sechs Prozentpunkten um, so liegt die Restverschuldung am Ende des Festzinssatzes zu einem nahezu konstanten Monatssatz nur unter 45,256,87 EUR.
Rechnet man die vorzeitige Rückzahlung von 38.232,79 EUR von den Einsparungen von 40.639,45 EUR ab, stehen der Unternehmerfamilie Kellers noch 2.406,66 EUR zur Verfügung. Sie sollten Ihr Immobiliendarlehen jedoch nicht vorzeitig ankündigen, sondern sich zuvor mit Ihrer Hausbank in Verbindung setzen. Sie erhalten dann einen Hinweis, wie hoch die Zinsen für die vorzeitige Rückzahlung sein werden.
Wenn Sie Ihre Hypothek vor dem Ende der Zinsbindungsfrist beenden wollen oder müssen, sollten Sie sich schon vor der Beendigung darüber im Klaren sein, dass Sie der Hausbank eine Vorfälligkeitsgebühr bezahlen müssen, die Ihre Ersparnisse deutlich reduzieren kann. Sie müssen die Beendigung des Immobiliendarlehens in schriftlicher Form bei der Hausbank vorlegen. Mit der Zusendung einer Kündigungserklärung durch die Hausbank gelten die Kündigungen als akzeptiert.
Hier wird auch vermerkt, wann Ihr Darlehen ausläuft, wann Sie Ihr Darlehen zurückzahlen können und wie hoch die vorzeitige Rückzahlung ist. Wenn Sie Ihrer Hausbank Zinsen für die vorzeitige Rückzahlung bezahlt haben, können Sie diese unter gewissen Voraussetzungen als einkommensbezogene Ausgaben beim Steueramt einfordern. Sie können die vorzeitige Rückzahlung jedoch als Entsorgungskosten aus der Umsatzsteuer beanspruchen und so den steuerpflichtigen Umsatz mindern.
Schon bei der Kreditaufnahme ist es von Bedeutung, auf vorteilhafte Bedingungen zu achten, um eine frühzeitige Neuplanung von Schulden und damit auch die Bezahlung von Zinsen bei einem Providerwechsel zu verhindern. Sie können auch Geld einsparen und Ihre Strafe für vorgezogene Rückzahlungen mindern.
Ob und wann Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung stornieren können, erfahren Sie gerne von unseren Experte.