Darlehensrückzahlung: Beachten Sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Kosten, die entstehen, wenn Sie ein Darlehen früher, d.h. vor Ablauf der vereinbarten Darlehenslaufzeit, zurückzahlen wollen (siehe Sondertilgung). Eine außerplanmäßige Tilgung ermöglicht es Ihnen, einen laufenden Ratenkredit schneller zurückzuzahlen oder auf einen Schlag zu ersetzen. Sie vermieten und wollen den Kredit zurückzahlen? Besteht kein vertragliches oder gesetzliches Kündigungsrecht für ein Darlehen, kann allein die Bank entscheiden, ob das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden kann oder nicht.
Frühzeitige Rückzahlung ist für den Bauherrn kostspielig.
Neben der Restschuld von 132.735 EUR fordert die Bank eine vorzeitige Rückzahlung in Höhe von 19.910,25 EUR – 15 v. H. des Darlehensbetrages. „Wie die neuen Berliner alle Eigentümer in der Bundesrepublik müssen auch sie ihre Immobilien frühzeitig veräußern und ihren Hypothekarkredit aufgrund eines Jobwechsels, einer Ehescheidung oder einer schwerwiegenden Krankheit früher als zugesagt abbezahlen.
Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Annuitätendarlehens, dessen Verzinsung und Laufzeiten festgelegt sind, haben die Kreditinstitute das Recht auf eine vorzeitige Rückzahlung. Diese können nach 120 Monate ohne vorzeitige Rückzahlung in voller Höhe zurückgezahlt werden. „In der neuen Verordnung sind eine ganze Serie von Richtlinien zur Ermittlung der Vorfälligkeitsentgelte enthalten, die eine Änderung der bestehenden Praktiken erfordern“, sagt Hans-Joachim Dürbel, Geschäftsführender Direktor des Analystenhauses in Berlin Finnland, das ein Reformpapier für den Verbraucherschutzbund aufbereitet hat.
Zentrale Anforderung der Verbraucherschutzbehörden: Die Vorfälligkeitsentschädigung soll auf fünf vom Hundert des Darlehensbetrages begrenzt werden. Ein Cap würde bedeuten, dass die Bank die Zinssätze für Annuitätenkredite erhöhen müsste. „Dahinter verbirgt sich die große Zahl von Immobilienkäufern, die ihre Kredite nicht frühzeitig tilgen“, sagt er. „Allerdings wurde die Untersuchung von uns selbstständig und nicht im Namen der Kreditinstitute erstellt“, sagt er.
Verbraucherschutz behörden und Kreditinstitute sind sich in einem Punkt einig: So hat die vorzeitige Rückzahlung wesentlich zur Stabilisierung des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland beizutragen. „Beim Annuitätenkredit gehen die Hausbank und der Darlehensnehmer einen Langfristvertrag ein“, sagt er. Umgekehrt sind die Kreditinstitute in jedem Finanzgeschäft über ihre genaue Gewinnspanne informiert und können so ihre gewährten Kredite zu günstigen Konditionen über Hypothekenpfandbriefe am Markt finanzieren.
„Sie geben diesen Vorsprung über die niedrigen Zinssätze an die Verbraucher weiter“, sagt er. „All dies kann jedoch nur gelingen, wenn die Gegenpartei im Falle einer verfrühten Vertragsbeendigung ein Recht auf Wiedergutmachung hat. Andernfalls können die Kreditinstitute keine längerfristigen festverzinslichen Finanzierungen mehr gewähren. Ohne vorzeitige Rückzahlung Gebühren, würden die Verbraucher ständig zu immer günstigeren Krediten umsteigen.
Andererseits, wenn die Zinssätze steigen, würden die Kreditinstitute den Kredit stornieren und die Eigentümer zu neuen Krediten mit höherem Zinssatz drängen. „Weder Kreditinstitute noch Schuldner haben Planungssicherheit“, sagt er und bezieht sich dabei auf Staaten wie z. B. Spanien oder die Vereinigten Staaten, in denen es in der Vergangenheit keine festverzinslichen Annuitätenkredite gab.
Vielmehr waren in diesen Ländern variabel verzinste Darlehen gebräuchlich, deren Laufzeiten quartalsweise an den Marktzinssatz angepaßt wurden. „Während der Niedrigzinsphase haben sich an den Grundstücksmärkten regelmässig Luftblasen gebildet, die die Existenzbedrohung von Banken und Darlehensnehmern nach ihrem Ausbruch gefährden „, sagt Vogtländer. „Die Tatsache, dass der hiesige Markt in der jüngeren Zeit von so rasanten, übermäßigen Luftblasen befreit wurde, ist auf die Festzinskredite zurückzuführen, die durch die vorzeitige Rückzahlung abgesichert sind.
„Die Verbraucherschtzer und Vogtländer gehen bei den Theorieüberlegungen konkordant vor.“ „Festverzinsliche Darlehen sichern Immobilienkäufer, wenn die Kapitalmarktzinsen schlagartig ansteigen“, sagt der Stuttgarter Finanzfachmann Dr. Norbert Becker. Viele Besitzer in Deutschland und den Vereinigten Staaten von Amerika haben im Zuge der Finanzmarktkrise 2008 ihre Wohnung aufgrund stark gestiegener Zinssätze einbüßt.
Bei einer Begrenzung der vorzeitigen Rückzahlung würden die Kreditinstitute ihre Zinssätze für Hypothekarkredite jedoch nicht erhöhen: „Im Wettstreit um neue Kunden wäre es für die Kreditinstitute äußerst schwer, Zinszuschläge zu verhängen“, meint er. „Wie stark der Bankenwettbewerb ist, zeigt die Tatsache, dass viele Institutionen mit Sondertilgungsrecht bereits um Kreditnehmer konkurrieren.
„Bei der Reformierung des Hypothekarkreditgesetzes sollte der Gesetzgeber eine solche Trendwende berücksichtigen“, fordert der Verbraucherschutz. „Bei vorzeitiger Rückzahlung der Darlehen bei steigender Verzinsung kommt der Kreditnehmer der Bank zugute „, sagt er. „Dann kann sie das Kapital zu hohen Zinssätzen einlösen.“ „Die dänische Zentralregierung hat deshalb entschieden, dass die Kreditinstitute ihren Schuldnern eine vorzeitige Rückzahlung bezahlen, wenn die Verzinsung bei vorzeitiger Rückzahlung über der bei Vertragsabschluss liegt.
„Mit steigendem Zinsniveau fällt die Immobiliennachfrage.“ „Es ist daher keinesfalls gesichert, dass die Hypothekarkredite in einem Umfeld steigender Zinssätze frühzeitig getilgt werden. „Ebenso ist es möglich, dass die Banken auf ihrem Kapital Platz nehmen und trotzdem die Verzinsung ihrer Hypothekenpfandbriefe bezahlen müssen.
„Der Wirtschaftswissenschaftler des Instituts befürwortet dagegen eine bindende Methode zur Bestimmung der Rückzahlungsentschädigung. Bisher haben die Kreditinstitute hierfür verschiedene Vorgehensweisen angewandt, was immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Institutionen und Auftraggebern geführt hat. „Der Kunde kann dann über die Internet-Portale der Bank exakt berechnen, wie hoch die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung ist.“