Eine Darlehensrückzahlung wird in den meisten Fällen in erster Linie in Betracht gezogen, um günstigere (Zins-)Konditionen von anderen Anbietern zu nutzen. Es können jedoch zusätzliche Kosten entstehen, wenn Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. In einigen Fällen können Kreditnehmer ihr altes Darlehen jedoch vorzeitig kündigen oder zumindest die Kosten senken. Wo die Kreditkosten veraltet sind – oder es einfach günstigere Angebote auf dem Markt gibt: Der Austausch eines Darlehens lohnt sich in mehreren Fällen.
Abbrechen Kredit: Wie Hauseigentümer aus ihrem kostspieligen Kreditvertrag herauskommen
Hohes Zinsniveau, lange Laufzeiten: Viele Bauherren haben aus heutiger Perspektive langfristige Hypothekarkredite mit ungünstigen Aussichten. Mit ein paar Handgriffen können sie aber aus dem alten Vertrag aussteigen – oder wenigstens eine Menge Kosten einsparen. Immobilienkunden bezahlen derzeit kaum mehr als zwei Prozentpunkte für Hypothekarkredite. Vor wenigen Jahren noch galt dies noch als vorteilhaft.
In einigen FÃ?llen können Darlehensnehmer ihr altes Darlehen jedoch vorzeitig kÃ?ndigen oder wenigstens die Kosten mindern. Sie können das Darlehen dann mit einer Frist von sechs Monaten auflösen. Allerdings muss die verbleibende Schuld binnen zwei Wochen getilgt werden – was beispielsweise mit Hilfe eines neuen zinsgünstigen Darlehens möglich ist.
Dabei ist zu beachten: Der Kreditnehmer muss der Hausbank keine vorzeitige Rückzahlung für den Ertrag bezahlen, den er mit dem Kredit in den nächsten Jahren erzielt hätte. Dies bedeutet in der Realität, dass, wenn ein Zins von vier Prozentpunkten und ein fester Zins von 15 Jahren festgelegt wurde, der Kreditnehmer die Option hat, das Kreditverhältnis nach zehn Jahren zu kündigen.
Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate und er kann ein neues Darlehen mit einem Zins von z. B. zwei Prozentpunkten auflösen. In einigen anderen Faellen ist es auch moeglich, das Darlehen zu kuendigen, z.B. wenn die Liegenschaft aufgrund einer Trennung veraeussert werden muss. In solchen Faellen fordern die Kreditinstitute jedoch eine Vorfälligkeitsentschaedigung fuer den verlorenen Profit.
Bei niedrigen Zinssätzen kann die Rückzahlungsstrafe rasch einen fünfstelligen Betrag erreichen. Die Zinsverluste des Kreditgebers, die er von seinen Abnehmern als Vorfälligkeitsentgelt geltend machen kann, werden auf der Grundlage mehrerer Kriterien berechnet: Hierbei können jedoch nur die verlorenen Zinsbeträge bis zum Ende einer Frist von zehn Jahren und sechs Monate kalkuliert werden, da dann der Kontrakt durch das besondere Kündigungsrecht gekündigt werden kann.
Der potenzielle Zinsertrag durch Reinvestition des Rückzahlungsbetrages: Der Kreditgeber könnte das zu früh gezahlte Kapital in Hypothekenpfandbriefen reinvestieren, so dass der Zinsverlust sinkt. Dies bedeutet für den Kreditnehmer: Je mehr Zinssätze auf den Pfandbriefen, desto mehr muss die Hausbank vom eigenen Zinsverlust absetzen – und desto weniger Strafe für die vorzeitige Rückzahlung.
Die für die Kalkulation zu verwendenden Zinssätze sind eindeutig geregelt: Aktuelle Zinssätze für Pfandbriefe nach der Kreditmarktstatistik der Deutsche Bundesbank für Hypothekendarlehen (BGH, Az.: 1280/03). Das vereinbarte Sondertilgungsrecht: Der Kreditgeber muss die vorzeitige Rückzahlung so bemessen, dass der Darlehensnehmer während der Restlaufzeit alle Sondertilgungsoptionen in vollem Umfang genutzt hätte. Dadurch verringert sich die Entschädigungsleistung.
Der eingesparte Verwaltungsaufwand: Die Banken wenden dazu in der Regel einen fixen Jahresbetrag der verbleibenden Laufzeit von rund 100 bis 150 EUR an. Kosten des nicht mehr bestehenden Kreditrisikos: Es gibt keine einheitliche Richtlinie, wie hoch dieses ist, die ungefähre Spanne beträgt zwischen 0,01 und 0,1 Prozentpunkten der Kreditsumme pro Jahr.
Das Stichdatum für die Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung ist der Tag, an dem die Hausbank das Darlehen erhält und damit auch die Option hätte, das Darlehen wieder zu investieren – nicht der Tag der Aufhebung. Bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentgelte berechnet die Hausbank häufig auch eine Abwicklungsgebühr im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Eine Käuferin hat ein Darlehen in Höhe von 150.000 EUR mit einer Restlaufzeit von 15 Jahren aufgenommen.
Die Verzinsung liegt bei vier Prozentpunkten, die Rückzahlung bei drei Prozentpunkten. Er bezahlt jeden Monat eine Ratenzahlung von 875 EUR. Will er dieses Darlehen nach sieben Jahren zurückzahlen, so liegt die verbleibende Verschuldung noch bei rund 114.000 EUR. Nachdem der Kunde nach zehn Jahren sein besonderes Kündigungsrecht ausüben konnte, darf die BayernLB den Zinsverlust nur für drei Jahre und sechs Monaten in Rechnung stellen:
Während dieser Zeit hätte sie fast 14.500 EUR Zins abbekommen. Von diesem Betrag müssen jedoch noch die Zinserträge abgezogen werden, die die Banken bei einer Reinvestition in Hypothekenpfandbriefe erwirtschaften. Der Zinsverlust liegt bei gut einem Prozentsatz des Zinsanstiegs immer noch bei rund 9.500 EUR. Von diesem Betrag sind dann die weiteren Vorteile der BayernLB wie eingesparte Administrationskosten und der Wegfall des Kreditrisikos abzugsfähig.
Daraus resultiert nach Berücksichtigung all dieser Posten eine vorzeitige Rückzahlung von rund 8.500 EUR. Manche Verbraucherzentren erheben eine kleine Bearbeitungsgebühr, um festzustellen, ob die von der Hausbank geforderte vorzeitige Rückzahlung zu hoch ist. Unabhängig davon, ob der Kreditnehmer das Kündigungsrecht nach zehn Jahren in Anspruch nehmen will, sein Darlehen aus anderen Motiven frühzeitig beendet oder seine Zinszusage abgelaufen ist: Wenn Sie das Darlehen zurückzahlen wollen, müssen Sie für eine gute Folgefinanzierung sorgen, mit der Sie das alte Darlehen fristgerecht zurückzahlen können.
Wenn Sie bei einer anderen Hausbank ein Neugeschäft abschließen wollen, müssen Sie eventuell den notariellen und den Katastereintrag neu bezahlen. Diese Kosten sind je nach Betrag der Alt- und Neulandgebühr unterschiedlich, belaufen sich aber auf etwa ein Prozentpunkt der höheren Gesamtsumme. Statt die alte Hypothek zu streichen und eine neue zu Gunsten der neuen zu erfassen, kann die Hypothek auch von der bisherigen auf die neue zu übertragen.
Für ein 300.000-Euro-Darlehen entstehen Kosten von rund 700 EUR. Die Altbank muss jedoch zur Ausstellung einer Abtretungserklärung vorbereitet sein. Wenn der Kreditgeber dies nicht oder nur unrichtig erklärt, wird das Rücktrittsrecht um ein Jahr erweitert und der Kreditnehmer kann ohne Vorauszahlung vom Vertrage zurücktreten.
Häufig bekamen sie auch von der Hausbank für zu hohe Zinszahlungen Gelder. Wer keine Kündigungsmöglichkeit hat, kann wenigstens sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen, um viel Kapital zu ersparen. Der Darlehensvertrag legt die Monatsraten fest, die sich aus Zins und Tilgungsanteil errechnen. Der Betrag der Tranchen ist immer gleich geblieben.
Mit der Zeit nimmt der Zinsanteil ab – andererseits nimmt aber auch der Rückzahlungsanteil zu. Im Regelfall können Darlehensnehmer diese Sätze weder herabsetzen noch erhöhen, wenn sie über mehr Mittel verfügen – es sei denn, sie haben ein besonderes Rückzahlungsrecht zugesagt. So bezahlt beispielsweise jeder, der ein 100.000 EUR Kredit mit zwei Prozentzinsen und einer Erstrückzahlung von zwei Prozentpunkten aufnimmt, eine monatliche Ratenzahlung von rund 330 EUR.
Nach Ablauf seiner 10-jährigen Zinsbindungsfrist hat er noch eine Restverschuldung von knapp über 80.000 EUR. Die Zinszahlungen und Tilgungen belaufen sich zu Laufzeitbeginn in diesem Beispiel auf je rund 170 EUR, am Laufzeitende auf 130 bzw. 200 EUR. Derjenige, der jetzt eine jährliche Sonderrückzahlung von fünf Prozentpunkten zahlt, hat nach zehn Jahren nur noch rund 36.500 EUR.
Zum Ende der Frist sind auf diese kleine Restlaufzeit nur noch knappe 50 EUR pro Monat zu verzinsen, der Restbetrag der Monatsrate von rund 330 EUR ist zur Rückzahlung vorgesehen. Obwohl nicht jeder eine fünfprozentige Sonderrückzahlung pro Jahr vornehmen kann, wie im Beispiel, sollte jeder, der von dieser Option Gebrauch machen kann.