HOME FINANCING REVERSE DEBTS und sparen Sie Geld! Daher lohnt sich die Umschuldung jetzt! HOME FINANCE UMTERMINIERUNG WARTEN KOSTET GELD. Das Zinsniveau ist derzeit so niedrig wie nie zuvor – es lohnt sich also, Ihre Hausfinanzierung neu zu planen, auch wenn die Zinsbindung noch mehrere Jahre andauert. Sie sparen viel Geld, indem Sie Ihre Schulden umplanen!
Neuplanung von Hypothekarkrediten: Neue Banken, besser verzinslich
Jeder, der eine Hypothek abschliesst, ist an das Darlehen für eine lange Zeit, in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren, durch den zu fixierenden festen Zinssatz gebunden. Dies bedeutet: Sobald der feste Zinssatz abläuft, muss eine Restverschuldung weiter finanziert werden – eine Folgefinanzierung ist erforderlich. In den meisten Fällen sind Anschlussfinanzierungen bei anderen Banken günstiger als bei der eigenen Tochter.
Die Umterminierung, bei der Sie den Kreditgeber ändern und das bestehende Darlehen durch ein neues ersetzen, ist daher oft eine gute Möglichkeit, den Saldo Ihrer Forderungen zu begleichen. Bei sinkenden Bauzinssätzen versucht der Käufer jedoch oft noch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aus dem Vertrag auszusteigen. Bei sinkenden Zinssätzen können durch Umschichtung von Immobilienfinanzierungen erhebliche Einsparungen erzielt werden.
Wer 1987 einen Darlehensvertrag abschloss, musste zwischen sieben und acht Prozentpunkten verzinsen, heute sind es nur noch ein bis zwei Prozentpunkten. So kann jeder, der heute die Bank gewechselt und einen neuen Kontrakt schließt, in dem er sich nur um wenige Zinspunkte erhöht, im Laufe der Jahre Tausende von Euros einsparen.
Allerdings ist die Neuplanung der Schulden während der Zinsbindungsfrist nicht so einfach: Ein Baukredit kann nicht ohne weiteres gekündigt werden. Grundvoraussetzung für die Neuplanung eines Baukredits ist der Ausstieg aus dem bisherigen Darlehensvertrag, um einen neuen schließen zu können. Das Hypothekendarlehen kann nur in besonderen Fällen vor Ende der Zinsbindungsfrist gekündigt werden. Andererseits haben Sie mit dem Auslaufen der Sollzinsenverpflichtung nahezu freien Zugriff.
Eine vorzeitige Kündigung des Vertrages vor dem Auslaufen der Sollzinsenverpflichtung ist in der Regel nur in drei Punkten möglich: Sie wollen die Liegenschaft verkaufen: Dann ist die Hausbank dazu gezwungen, Sie von dem damit verbundenen Darlehensvertrag freizustellen, kann Ihnen aber eine Vorfälligkeitsgebühr berechnen. Zusätzliche Finanzierung: Sie wollen das Darlehen erhöhen, um eine Veränderung herbeizuführen, die durch Änderungen in Ihrem privaten Leben erforderlich geworden ist.
Falls die Hausbank nicht gewillt ist, Ihnen ein höheres Darlehen zu geben, obwohl dies lediglich arithmetisch möglich wäre, haben Sie in der Regel das Recht zur Kündigung. Hier erhebt die Hausbank ebenfalls eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung. Seit mehr als 10 Jahren besteht Ihr Darlehen: Nach dem Gesetz (§489 BGB) können Sie Ihre Baukostenfinanzierung nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten unentgeltlich auflösen.
Eine vorzeitige Rückzahlung ist in diesem Falle nicht möglich. Es spielt keine Rolle, welche Zinsverpflichtung Sie zu Anfang festgelegt haben. Auch Baufinanzierungen mit einem 30-jährigen Festzinssatz können so nach zehn Jahren gekündigt werden. Bei Baufinanzierungen sind Sie an den festen Zinssatz geknüpft und kommen nur dann frühzeitig raus, wenn Sie die Liegenschaft veräußern, die notwendige Zusatzfinanzierung nicht bekommen oder wenn Ihr Auftrag mehr als zehn Jahre anhält.
Abwarten, bis die Zinszusage erloschen ist. Sie können den neuen Darlehensvertrag bis zu fünfeinhalb Jahre im Vorhinein für die Zeit nach Ihrer ersten Hypothek auflösen. Danach wartet man, bis die Zinszusage ausgelaufen ist und zahlt die verbleibende Schuld der ersten Hypothek mit dem Darlehensbetrag aus dem vorgezogenen Vertragsabschluss zurück. Es ist nicht jede Art der Schuldenrestrukturierung jederzeit realisierbar:
Bei einer Zinsbindungsdauer von mehr als fünfeinhalb Jahren ist eine Neuplanung der Hypothek praktisch nicht möglich. Sie werden in dieser Zeit nur zu den oben angeführten Konditionen aus dem Kontrakt entlassen. Liegt Ihre Zinsbindungsfrist zwischen sechs Monaten und fünf Jahren, können Sie mit einem Terminkredit Ihre Schulden umwandeln.
Das bedeutet, dass Sie bereits heute einen Kreditvertrag zu den derzeit günstigsten Zinssätzen abschließen, die Tilgung des Darlehens aber erst nach dem Auslaufen Ihrer vorherigen Zinszusage beginnen wird. Gerade wenn mit steigenden Zinssätzen zu rechnen ist, rechnet sich die Umterminierung für Sie mit einem Terminkredit. Ende der Zinsbindungsfrist in den nächsten sechs Monate können Sie Ihre Hypothek leicht umplanen.
Im Falle einer Umterminierung ändern Sie in der Regel das Kreditinstitut und damit den zuvor im Kataster für das Darlehen eingetragenen Darlehen. Diese Mehrkosten betragen in der Regel rund 0,3 Prozentpunkte der Kreditsumme. Liegt der Fremdkapitalzinssatz nur um 0,3 Prozentpunkte höher (2,0 statt 2,3 Prozent), spart man in zehn Jahren EUR 2486,54 an Zinsaufwand.
Sie können diese sowohl für eine Vertragsverlängerung, d.h. die Erweiterung Ihrer Hypothek bei der Altbank, als auch für eine Umterminierung auf eine neue Hypothek verwenden. Bereits ab einer Abweichung von 0,2 Prozentpunkten zu Ihrem derzeitigen Zins übersteigen die Zinsersparnisse die Wechselkurskosten. Überlegen Sie sich, Ihre Schulden laut zu verschieben, damit Ihre Bank davon erfährt.
Zugleich hat sich das VerhÃ?ltnis zwischen dem Kredit und dem Wert der Immobilie deutlich erholt. Zudem bedeuten Umschuldungen immer einen reduzierten Abwicklungsaufwand und ein geringeres Ausfallrisiko, da sich die Schuldner viel gründlicher mit ihrer finanziellen Situation auseinandersetzen und besser abschätzen können, was sie sich erlauben können. Um Sie als Kunde zu halten, sollte die Hausbank immer den Zins einhalten.
Möglicherweise verdienen Sie ein höheres Gehalt oder haben jetzt etwas eingespart, das jetzt in die Hypothekarkredite einfließen kann. Durch eine Umterminierung können Sie die Baufinanzierungen an Ihre Lebensumstände angleichen. Günstigere Zinssätze ermöglichen es Ihnen, Ihre monatliche Rate zu reduzieren, aber dennoch ebenso rasch wie bisher zu amortisieren. Aufgrund des Zinsvorteils können Sie auch einen längeren Festzinssatz von bis zu 30 Jahren auswählen.
Von Anfang an wird Ihnen ein besserer Zinssatz geboten. Allerdings steigen die Zinsen durch die längeren Festzinsen wieder an. Am Ende werden Sie wahrscheinlich den gleichen Zinssatz wie bisher haben, aber die lange Zinsbindungsfrist bedeutet mehr Sicherheit bei der Planung. Wenn Sie z.B. pro Jahr mehr außerplanmäßige Tilgungen vornehmen wollen als die üblichen 5 Prozentpunkte pro Jahr, wird der Sollzinssatz durch diese spezielle Option angehoben.
Erhält man von Anfang an durch die Neuterminierung einen geringeren Zinssatz, eröffnen sich einem solche Chancen schlagartig. Sie können mit unserem Bauzinsrechner die unterschiedlichen Umplanungsmöglichkeiten selbst berechnen: