Verkauf von Wohnungen mit laufender Finanzierung: Wie möglich? Die einfachste Methode der Kredittilgung – einfach das Haus zu verkaufen und der Bank das Geld zurückzuzahlen – funktioniert in der Praxis leider nicht, zumindest nicht ohne Einschränkung. Warum und wann eine Vorfälligkeitsentschädigung für einen Hausverkauf fällig werden kann, Sie erfahren in unserem Artikel, wie Sie die Vorfälligkeitsentschädigung selbst berechnen und sogar vermeiden können. Das sollten Sie wissen, wenn Sie ein Wohnungsbaudarlehen ersetzen wollen. Will der Darlehensnehmer – aus welchen Gründen auch immer – seine Immobilie verkaufen, muss die Bank der Rückzahlung des Wohnungsbaudarlehens zustimmen.
Verkauf von Häusern mit fortlaufender Fremdfinanzierung
Hinweis: Bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits können beträchtliche Aufwendungen aufkommen. Alternativ ist die Übernahme des Darlehens durch den Erwerber möglich. Eine gute Maklerin oder ein guter Broker wird Sie beraten, wie Sie am besten mit der laufenden Refinanzierung fortfahren können. Ist es möglich, ein Haus trotz der laufenden Finanzierungen zu verkaufen? Auch ein Verkauf eines Hauses ist bei einer laufenden Investition möglich. In der Regel sind die Hausbank und der Darlehensnehmer (Immobilieneigentümer) jedoch – zumindest während einer festgelegten Zinsbindungsfrist – an den geschlossenen Kreditvertrag geknüpft.
Die Kündigung eines Kredites durch den Kreditnehmer erfordert einen „besonderen Grund“, der laut Gerichtsbeschluss z.B. bei einem Kauf der durch den Kredit bezahlten Immobilien liegt. Falls Grundstücksverkäufer und -käufer den Schuldner des aktuellen Kredits wechseln wollen, muss die finanzierende Hausbank ihre Einwilligung geben. Bei einem Grundstücksverkauf kann der Veräußerer die zuvor im Kataster eingetragene Hypothek auflösen.
Die vom Erwerber als Sicherheit für das Darlehen verlangten Hypothekendarlehen werden dann in das Kataster eintragen. Zur Vermeidung der mit der Stornierung und Neuregistrierung von Grundpfandrechten oder Grundpfandrechten verbundenen Aufwendungen können Veräußerer und Erwerber eine Kreditübernahme durch den Erwerber beantragen. Besteht ein „besonderer Grund“, muss die Finanzierungsbank dem Rücknahmeantrag ihres Kreditnehmers nachkommen.
Wann kann eine frühzeitige Rückzahlung eines Darlehens Sinn machen? Die Sinnhaftigkeit einer vorzeitigen Rückzahlung eines Immobilienkredits ist abhängig von den Gegebenheiten des Einzelfalls: Wenn der Käufer eine Immobilienfinanzierung benötigt, schliesst er diese oft mit seiner Hausbank (und nicht mit der des Verkäufers ) ab, da er die Finanzierungen oft am zügigsten von seiner eigenen Bank erfährt.
In der Regel führt die Hausbank des Erwerbers jedoch nur dann eine Finanzierungen durch, wenn ihr Sicherungsrecht an Grundstücken im ersten Rang im Kataster steht. Voraussetzung dafür ist jedoch die Rückzahlung des vorherigen Kredits und die Streichung aller zuvor im Kataster hinterlegten Grundpfandrechte. Wer keine Finanzierungen benötigt, sondern den Erwerb von Immobilien aus eigenen Mitteln finanziert, erwartet, dass das Kataster frei von Grundpfandrechten ist.
Im Falle einer frühzeitigen Tilgung eines Darlehens fallen dem Veräußerer für die Auflösung des Grundpfandrechtes im Kataster an: Die Entgelte sind abhängig von Geschäftsart und Geschäftswert ( 3 des Gesetzes über die gerichtlichen und notariellen Beurkundungen, GNotKG). Bei Grundbuchgeschäften gelten für die Notarkosten und die Grundbuchkosten die Tabellenkalkulationen. Daraus resultiert z.B. eine Grundpfandgebühr von EUR 200.000, eine „volle Gebühr“ von EUR 435 (Tabelle A).
Inklusive Umsatzsteuer (19 Prozent) muss der VerkÃ?ufer also 517,65 Euro fÃ?r die Grundschuldlöschung zahlen. Ein guter Broker wird Sie beraten, wie Sie bei der laufenden Refinanzierung am besten zurechtkommen. Erlass der Streichung des Grundpfandrechtes? Der Käufer der Immobilie kann jedoch auf die Streichung der registrierten Hypotheken verzichten: Ist eine Hypothek einmal registriert, kann sie leicht als Sicherheiten für zukünftige Kredite verwendet werden.
Da Grundpfandrechte ohne Rücksicht auf eine bestimmte Kreditforderung des Kreditgebers existieren, könnte ein Kreditgeber die im Kataster eingetragenen Grundpfandrechte als Sicherheiten für andere Ansprüche nutzen – auch wenn das Kredit, für das die Grundpfandrechte geschaffen wurden, bereits abgelaufen ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind noch nicht ausgeübte vertragliche Sonderkündigungsrechte in die Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung zugunsten des Darlehensnehmers einzubeziehen.
Der BGH argumentierte, dass die BayernLB ihre Zinserwartung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kreditvertrages bereits in Höhe der gewährten außerplanmäßigen Tilgungen gesenkt habe. Sie muss die Herkunft und die Gültigkeitsdauer der zugrundeliegenden Zinsen festlegen. In der Bankkalkulation müssen Informationen über die Summe der Ihnen nutzbringenden Verwaltungs- und Risiko-Kosten stehen, die durch die verkürzte Laufzeit erspart werden.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die BayernLB die vorzeitige Rückzahlung auf die Ihnen noch zustehenden Sonderrückzahlungsrechte nicht errechnen kann. Wenn Gutachten zu Ihrem Nachteil Irrtümer in der Bankrechnung belegen, sollten Sie sich schriftlich an Ihre Hausbank wenden und auf den angeblichen Irrtum aufmerksam machen. Bitten Sie Ihre Hausbank, die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung zu reduzieren und legen Sie eine Deadline für Ihre Hausbank fest.
Sollte Ihre Hausbank Ihrer Bitte um Herabsetzung der vorzeitigen Rückzahlung nicht nachkommen, kann es ratsam sein, einen Anwalt hinzuzuziehen, mit dem Sie das weitere Vorgehen erörtern. Bei einer Rechtsschutzversicherung sollten Sie mit einem Anwalt abklären, in welchem Umfang der Versicherungsträger zur Kostenübernahme bereitsteht, bevor Sie sich mit uns in Verbindung setzen dem notariellen Vertreter eine „volle Gebühr“ (Ziffer 21200 der Anlagen 1 zum BNotKG).
Gemäß Anhang 2 GKG (mit einem Goodwill von 200.000 Euro) belaufen sich diese beiden „vollen Gebühren“ auf 870 EUR. Wird ein verbrieftes Grundpfandrecht eingetragen, fallen Gerichts- und Notargebühren in Höhe von EUR 1.000,50 (2,3 Gebühren) an. Einschließlich MwSt. bezahlt der Besteller 1. 035,30 EUR (bzw. 1. 190,60 EUR) für die Anordnung seiner Grundschulden.
Gemäß Anhang 2, Tab. 2 zum BundesNotKG ergeben sich aus drei Honoraren mit einem Goodwill von 320.000 EUR Grundbuch- und Notariatskosten von 2.266,95 EUR (1.905 EUR zzgl. 19% MwSt.).
In der Regel gehen die anfallenden Gebühren für den Eigentumsübergang zu Lasten des Käufers. Darüber hinaus müssen Erwerber und Veräußerer die dem Katasteramt und dem Notar entstandenen Aufwendungen (z.B. für die Beurkundung) gemäß Anhang 1, Teil 3 GKG tragen. Will der Kreditnehmer (Immobilieneigentümer) sein Kreditgeschäft frühzeitig zurückzahlen, fragt er zunächst seine Bank, welcher Rückzahlungsbetrag zu einem gewissen Zeitpunkt ausreicht.
Zur Einholung der Einwilligung durch die Hausbank sollte der Kreditnehmer auf das Vorhandensein eines „besonderen Grundes“ (nämlich den Grundstücksverkauf ) hingewiesen werden. Der Rückzahlungsbetrag wird von der Hausbank festgelegt (ggf. unter Berücksichtigung einer Vorfälligkeitsentschädigung). Deshalb kann der Veräußerer erst dann endgültig beurteilen, ob und zu welchem Kaufpreis ein Kauf der Liegenschaft derzeit aussichtsreich ist.
Wird ein notarieller Vertrag abgeschlossen, überträgt der Erwerber in der Regel den Kaufbetrag auf ein Notaranderkonto den verbleibenden Betrag an den Veräußerer die Eigentumsübertragung an den Veräußerer gleichzeitig mit der Zahlung des Kaufpreises, gegebenenfalls die Bank dem Entleiher (Immobilienverkäufer) gleichzeitig mit dem Eingang der Überweisungssumme die Herausgabe der Wertpapiere und die Befreiung aus dem Darlehensvertrag.
Zur Vermeidung der Mehraufwendungen für die Kündigung bestehender Hypotheken und für die Schaffung von neuen Hypotheken könnte der Erwerber in die vorhandene Hypothek des Veräußerers einsteigen. Die Übernahme eines Darlehens durch den Erwerber bedarf der Zustimmung der Finanzierungsbank: Der Erwerber der Immobilie muss zumindest die Kreditwürdigkeit des bisherigen Kreditnehmers besitzen, damit die Hausbank einem Wechsel des Schuldners zustimmen kann.
Andernfalls würde sich das Ausfallrisiko der Gesellschaft vergrößern. In der Bonitätsbeurteilung wird die BayernLB besonderen Wert auf gute Ertrags- und Finanzlage zur Sicherstellung der Kreditversorgung der Kunden legt. Werden die Bonitätsanforderungen vom Käufer der Immobilie eingehalten, wird die Hausbank dem Antrag auf Wechsel des Schuldners grundsätzlich nachkommen. Dann kann der Käufer der Immobilie den vorhandenen Mietvertrag zu den zwischen der Hausbank und dem Immobilienbesitzer festgelegten Konditionen abschließen.
Wann ist eine Kreditübernahme für den Erwerber von Interesse? er hat einen entsprechenden erhöhten Finanzierungsbedarf für den Immobilienerwerb (und finanzieren sich nicht vollständig oder vorwiegend aus eigenen Mitteln – es sei denn, er braucht möglicherweise für andere Verwendungszwecke zusätzlich Liquidität), wobei vor allem die aktuelle Zinsbelastung und Rückzahlung seinen Finanzierungsmöglichkeiten entsprich.
Der Erwerber kann auch die Aufnahme eines Kredits in Erwägung ziehen, wenn er die besonders vorteilhaften Zinsbedingungen des aktuellen Kredits sicherstellt. Liegen die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgelegten Kreditzinssätze jedoch signifikant über dem aktuellen Zinsniveau, ist der Grundstückskäufer nur gegen Zahlung einer Vergleichszahlung (z.B. durch Verrechnung des Kaufpreises) durch den Veräußerer zur Übernahme des Kredites berechtigt.
In obigem Beispiel (Grundschuld von 200.000 Euro) können sowohl Einkäufer als auch Veräußerer mehr als 1.000 Dollar sparen, wenn der Veräußerer den Kreditvertrag abschließt. Die im Zusammenhang mit dem Schuldnerwechsel anfallenden administrativen Kosten trägt nur der Ersteigerer. Wie wird die Förderung sichergestellt?
Zuerst überprüft die Hausbank des Anbieters (früherer Kreditnehmer) die Kreditwürdigkeit des Anlegers. Gegebenenfalls schliesst die Hausbank mit dem Immobilienerwerber einen Finanzierungsvertrag ab. Mit einer gesonderten „Zweckerklärung“ kommen die Banken und der Erwerber überein, dass das bereits im Kataster angemeldete Sicherungsrecht an Grundstücken als Kreditsicherheiten für das neue Hypothekendarlehen aufzutreten hat. Der bisherige Kreditnehmer wird von der Hausbank aus dem Vertrag entlassen.
Die Kaufsumme überweist der Erwerber auf ein notarielles Treuhandkonto, der Rest des Verkaufspreises an den Einlieferer. Mit der Bezahlung des Preises erwirbt der Erwerber das Eigentumsrecht am Baugrund. Die als Kreditsicherheiten bereits im Kataster eingetragenen Grundschulden bleiben erhalten. Bei einer vorzeitigen Tilgung eines Darlehens können beträchtliche Aufwendungen für die Kündigung der früheren Hypotheken und für die Schaffung von neuen Hypotheken anfallen.
Alternativ zu einer Darlehensrückzahlung durch den Veräußerer sollten die Vertragspartner eine Kosten sparende Kreditübernahme durch den Erwerber in Betracht ziehen. Allerdings bedarf die Aufnahme des vorhandenen Kredits durch den Erwerber der Immobilie der Genehmigung der Finanzierungsbank. Die Kreditübernahme ist für den Erwerber dann von Bedeutung, wenn ihm wesentliche Kreditkonditionen wie Darlehenszinssatz, Kreditlaufzeit und besondere Rückzahlungsmöglichkeiten zugesagt haben und er die Zinsen und Rückzahlungskosten aufbringen kann.