Insbesondere wenn sich die persönlichen Verhältnisse geändert haben oder das Haus aus beruflichen Gründen verkauft werden soll, stellt sich die Frage, ob der Darlehensvertrag gekündigt werden kann. und wollen deshalb den Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen. Banken verlangen in der Regel eine teure Vorfälligkeitsentschädigung, auch Vorfälligkeitszinsen oder Vorfälligkeitsentschädigung genannt, von Kunden, die ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen wollen. Aber wann können Sie Ihren Vertrag gegen Vorauszahlungsschäden einlösen und wann kann die Bank die Kündigung ablehnen? Wie bereits erwähnt, muss der Bank leider eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden, wenn das Hypothekendarlehen zurückgezahlt wird.
Vorfälligkeitsentgelt
Immer wieder kommt es vor, dass Hausbesitzer ihren bisherigen Leihvertrag so schnell wie möglich gegen einen billigeren eintauschen oder komplett ersetzen wollen. In der Regel zahlen die Institute dafür hohe Beträge mit einer Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung. Es gibt viele Ursachen für den frühzeitigen Austritt aus einem Finanzierungsvertrag. Insbesondere wenn sich die persönliche Situation geändert hat oder das Haus aus professionellen Erwägungen veräußert werden soll, ergibt sich die Fragestellung, ob der Leihvertrag gekündigt werden kann.
Selbst bei einer Schuldenumschuldung, d.h. der Tilgung eines kostspieligen Kredites und der gleichzeitige Rücknahme eines vorteilhaften Kredites, wollen die Kreditnehmer aus der Vertragsbindung aussteigen. Unglücklicherweise klappt die simpelste Art der Kredittilgung – das Haus zu verkaufen und der Hausbank das Kapital zurückzuzahlen – in der Realität nicht, zumindest nicht ohne Limit.
In der Regel kann ein Kreditvertrag erst zum Ende der Zinsbindungsdauer gekündigt werden. Wenn Sie vorab raus wollen, müssen Sie der Hausbank den fehlenden Profit auf einen Streich in Gestalt einer vorzeitigen Rückzahlung zahlen. Eine Rücknahmeverpflichtung der Kreditinstitute vor Ende der Zinsbindungsfrist besteht nicht. Im Falle einer Kündigung im gegenseitigen Einvernehmen steht es der Hausbank offen, die Entschädigungshöhe zu vereinbaren – im äußersten Fall bis zur Sittenlosigkeit.
Der Darlehensnehmer wird jedoch in den meisten FÃ?llen ein legitimes Recht geltend machen (z.B. den Kauf der Immobilien aus professionellen GrÃ?nden), so dass sich der Darlehensgeber bei der Errechnung der Strafe auf die Anforderungen der aktuellen Rechtssprechung berufen muss. Im Rahmen der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung wird von den Kreditinstituten die Reinvestition der Gesamtsumme, d.h. sowohl des getilgten Darlehens als auch der vorzeitigen Rückzahlung, berechnet.
Die Neuinvestition muss genau den selben Ertrag erwirtschaften, der sich aus der geplanten Fortsetzung des Kreditvertrages ergeben würde. Die Gesetzgeberin lässt den Kreditinstituten zwei Berechnungsmethoden zu: Beim Asset-Liability-Verfahren berechnet die Hausbank die Unterschiedsbeträge zwischen der Kreditverzinsung bei Weiterführung des Immobiliendarlehens und dem Zinsertrag aus einer Investition in Pfandbriefe.
Mit zunehmender Laufzeit und sinkender Zinsbelastung der Pfandbriefe steigt die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung. Bei der aktivischen Bewertung geht die Hausbank davon aus, dass sie den getilgten Kreditbetrag unverzüglich, aber zu niedrigeren Zinssätzen an einen anderen Darlehensnehmer ausleiht. Darlehensnehmer sollten die Kalkulation ihrer Hausbank mit einem spitzen Stift überprüfen – oder noch besser, von Experten wie den Verbraucherberatungsstellen überprüfen zu lassen.
Die Banken lassen zum Beispiel den Abschlag der Risiko-Prämie, die aufgrund der unmittelbaren Tilgung des Kredits nicht mehr kalkulierbar ist, zu. Wenn im Darlehensvertrag besondere Tilgungen vorgesehen sind oder die Möglichkeit besteht, die monatlichen Raten zu verlängern, müssen diese auch bei der vorzeitigen Tilgung beachtet werden. Wenn der Darlehensnehmer z.B. das Recht auf außerplanmäßige Tilgungen hat, würde dies in der Regel die Darlehenszinsen mindern.
Bei der Kalkulation muss die BayernLB davon ausgehen, dass die Kunden alle Mittel zur Reduzierung der Zinsbelastung nutzen. Wenn der Darlehensnehmer ein Darlehen von der vorhandenen Hausbank aufnimmt, um das bisherige zu ersetzen, sollten die Darlehensnehmer sicherstellen, dass die Hausbank die Gewinnspanne nicht zweifach errechnet. Ab wann ist überhaupt keine Vorauszahlung zu zahlen?
Im Einzelfall kann die Hausbank keine Rücknahmegebühr für das alte Darlehen einfordern. So kann der Darlehensnehmer zum Beispiel langfristige Darlehen nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auflösen. Hauseigentümer kommen auch ohne Vorauszahlungsentschädigung aus dem Mietvertrag, wenn der Erwerber ihrer Liegenschaft das Darlehen von der Hausbank zu den selben Bedingungen übernimmt und nicht aus Kreditwürdigkeitsgründen abtritt.
Hinweis: Auch bei der staatseigenen KfW-Bank gibt es eine Vorauszahlungsstrafe. Über den bankeigenen Taschenrechner kann der Darlehensnehmer den Betrag für die verschiedenen Darlehen errechnen.