Sind Sie verärgert über Ihre hohe monatliche Belastung? Tilgen Sie teure Kredite dank einer Umschuldung aller bestehenden Verbindlichkeiten und optimieren Sie jetzt Ihre Kreditzinsen. Die Darlehensnehmer können spätestens nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ihr Wohnungsbaudarlehen umwandeln. Wenn die Umschuldung frühzeitig mit dem bisherigen Kreditgeber oder dem neuen Kreditgeber besprochen wird, können Kosten gespart und Nerven geschont werden. Ist die Umschuldung eines Immobilienkredits sinnvoll?
Ihre Kreditkonditionen werden optimiert….
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Umplanungskosten des Hauses oder der Ferienwohnung (Vorfälligkeitsentschädigung)
Durch die Umterminierung eines Wohnungs- oder Immobiliendarlehens können viele Tausende Euros eingespart werden, da die Zinssätze derzeit auf einem historischen Tiefstand liegen[1]. Andererseits können durch die Refinanzierung des Darlehens geringere Rückzahlungsraten gesucht werden, z.B. wenn sich Ihre Finanzsituation verschlimmert hat. Eine Schuldenrestrukturierung kann dann Haus oder Appartement schonen.
Allerdings schrecken viele Entleiher vor den angeblich hohen Kosten einer Neuplanung des Immobilienkredites zurück. Wenn ein Haus- oder Immobilienkredit umgeplant wird, wird ein neuer Kredit abgeschlossen, um einen oder mehrere vorhandene Kredit (e) voll zu tilgen und damit zu substituieren. Durch Umschuldungen sollen immer günstigere Kreditkonditionen für den Debitor (Kreditnehmer) erreicht werden.
Je nach Kreditart variiert die Umterminierung. Dann kann die Hausbank ein Kündigungsgesuch abweisen. Ein Rücktritt ist jedoch möglich, wenn (1.) ein höherer Kreditbetrag erforderlich ist oder (2.) wenn die Liegenschaft veräußert werden soll (§ 490 BGB). In diesem Falle erfordert eine Schuldenumschuldung immer die Genehmigung des Ausleihers.
Die Refinanzierung eines Immobiliendarlehens ist in Abhängigkeit von den Kreditbedingungen und dem Firmenwert der Hausbank mit unterschiedlichen Aufwendungen verbunden. Wenn Sie z.B. Ihren Darlehensvertrag während einer festen Frist (der so genannten „Zinsbindungsfrist“) auflösen, hat die Hausbank ein Anrecht auf Schadenersatz (die so genannte „Vorfälligkeitsentschädigung“). Denn die Hausbank musste die Festzinsverpflichtung, von der Sie als Darlehensnehmer während der gesamten Vertragsdauer profitierten, absichern (d.h. refinanzieren).
Bei einer vorzeitigen Kündigung des Kreditvertrages kann die Hausbank nur dann einen „Zinsverlust“ erleiden, wenn der aktuelle Zins unter dem zu diesem Zeitpunkt in Ihrem Darlehensvertrag festgelegten liegt. Ein “ Refinanzierungsverlust “ kann auch dann eintreten, wenn die Banken die Umfinanzierung zu ungünstigeren Bedingungen als derzeit möglich durchgeführt haben. Bei der Neuplanung Ihres Hauses oder Immobiliendarlehens müssen Sie mit den drei nachfolgenden Kostenblocks rechnen:
Finanz-Tipp: Für die Kosten-Nutzen-Berechnung der Neuplanung eines Haus- oder Immobiliendarlehens brauchen Sie nur einen Finanzierungs-Rechner, einen Vorfälligkeits-Rechner und die Kredit-Daten aus Ihrem Leihschutz. Wann ist es sinnvoll, einen Immobilienkredit umzuschulden? Günstige Anschlussfinanzierung: Ihr Vertrag endet nach der üblichen 10-jährigen Zinsbindung und eine andere Institution kann Ihnen jetzt besser als Ihre frühere Hausbank sein.
Zinsersparnisse: Sie wollen während der aktuellen Laufzeit vom aktuell niedrigen Zinssatz nützen, Ihr bisheriges Immobilienkredit durch die höhere Sollzinsverpflichtung ersetzen und damit bares Geld sparen. Eine höhere Kredithöhe erfordert jedoch immer einen neuen Darlehensvertrag – im Sinne des Verfahrens ist dies auch eine Nachlassregelung. Zur Wiedererlangung der Überblick und Koordination der Rückzahlungsraten empfiehlt es sich, alle Darlehen im Zuge einer Neuterminierung zusammenzufassen.
Mit der Umwandlung von Fremdkapital in langfristige Kredite können die Rückzahlungsraten reduziert und anstelle des variabel gleitenden Zinssatzes auch ein geringerer Soll-Zinssatz festgelegt werden. Hat sich jedoch Ihre finanzielle Stärke gesteigert (z.B. neue Arbeitsstelle, neue Lebenspartnerschaft, neue Projektpartner, die betroffenen Waisenkinder sind ins Erwerbsleben eingetreten und wollen sich daran beteiligen uvm.
Weil Sie bei der Refinanzierung Ihr altes Immobiliendarlehen effektiv durch ein anderes ersetzten, führt Ihre neue Hausbank in der Regel auch eine neue Marktwertermittlung der Liegenschaft durch. So kann die Hausbank eine Grundpfandrecht oder Grundpfandrecht auf Ihr Grundstück als Sicherheiten für das Kreditgeschäft abtreten.
Dies ermöglicht es ihr, die Liegenschaft im Insolvenzfall des Kreditnehmers zu veräußern, um die verbleibende Forderung des Kreditbetrages einzuziehen. Sie wären im Vorteil, wenn der Marktwert Ihrer Liegenschaft derzeit niedriger ist. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn große Renovierungsarbeiten anstehen, eine Beschädigung der Gebäudesubstanz eingetreten ist, sich die Position der Liegenschaft negativ geändert hat (neue Autobahn, ICE- und Stromleitungen, Ausbau von Flugplätzen und Industrieanlagen usw.) oder lokale Grundstückspreise gesunken sind (z.B. in strukturell schwachen Landstrichen).
Wird die von Ihnen als Sicherheitsleistung für das neue Darlehen zur Verfügung gestellte Liegenschaft nun niedriger als bisher eingestuft, entspricht dies einem erhöhten Bankrisiko. Neben dem Haus müssen sie dann entweder weitere Sicherheitsleistungen erbringen oder aufgrund des nun erhöhten Zinsrisikos für die Hausbank mit etwas erhöhten Zinssätzen kalkulieren.
Hier kann sich eine Höherbewertung in bar für den Darlehensnehmer auszahlen. Weil ein höheres Sicherheitsniveau ein geringeres Sicherheitsrisiko für die Hausbank darstellt – und das heißt für Sie letztlich bessere Bedingungen und tiefere Zinssätze. Die Kosten für die Neuplanung eines Haus- oder Wohnungsbaudarlehens sind verhältnismäßig niedrig und stehen oft in keinem Verhältnis zu den potenziellen Nutzen, die sich aus der Refinanzierung ergäben.
Der beste Weg zur Refinanzierung Ihres Immobiliendarlehens ist wie folgt: Falls Sie die Rückzahlungsbelastung bei der Umbuchung reduzieren möchten, empfehlen wir Ihnen ein unverbindliches Beratungsgespräch mit Ihrer Wunschbank. Wenn Sie sich über die allgemeinen Bedingungen informieren, besprechen Sie mit Ihrer Hausbank Ihren Wunsch nach einer Neuplanung und fordern Sie ein Angebot an.
Der Verzicht der Hausbank auf eine eventuelle Wertminderung aus Gründen des Goodwills kann für Sie etwas mehr als einen höheren Sollzins als bei der konkurrierenden Hausbank ausmachen. Sie sollten zunächst eine verbindliche Finanzzusage Ihrer neuen Haus- oder Wohnungsbaudarlehen bei Ihrer neuen Hausbank beantragen, bevor Sie Ihren aktuellen Darlehensvertrag auflösen.