Bevor ein Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt werden kann, sind in der Regel mehrere Anschlussfinanzierungen notwendig. Die Verbraucher befinden sich in einer echten Finanzierungsfalle, die sich damals auf Kredite mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen stützte. Sparen Sie Geld bei der Umschuldung von teuren Baufinanzierungen auf niedrigere Zinsen. Teure Ratenkredite oder Überziehungskredite sollten durch günstigere Finanzierungen ersetzt werden. Korrekt durchgeführt, verspricht die Umschuldung schöne Zinsersparnisse.
Neuplanung einer vorhandenen Finanzierung – Wenn nicht jetzt, wann dann?
Der Grund für eine erwünschte oder notwendige Umschuldung kann variieren: Sind die Zinsen seit der ursprünglichen Kreditaufnahme gefallen, entsteht der Bedarf nach einer frühzeitigen Umschuldung zum aktuellen Zins. Bleibt der Kreditbetrag gleich, kommt es zu einer tieferen Monatsrate und damit zu einer tieferen Gesamtzinsbelastung bis zur vollen Rückzahlung des Kredits.
Wahlweise können die durch Leitzinssenkungen eingesparten monatlichen Beträge in eine erhöhte Rückzahlung angelegt werden. Eine vorzeitige Umschuldung kann aber auch dann eintreten, wenn weitere Kreditanforderungen bestehen und die frühere Hausbank keine weiteren Kreditengagements hinsichtlich der geleisteten Sicherheit, der aktuellen Ertragslage, der eigenen Kreditrichtlinien oder der bisherigen Erfahrung mit dem Darlehensnehmer eingehen will.
In diesem Fall sperrt sie jedoch in der Regel bestehende Sicherheit, die nicht mehr für Rückfragen an andere Kreditinstitute zur Verfügung steht. Dadurch wird eine weitere Kreditaufnahme nicht nur bei der Bank selbst, sondern auch bei anderen Instituten unterbleiben. In der Regel handelt es sich dann um eine vollständige Ersetzung der bestehenden Darlehen – teilweise auch im direkten Anschluss an die Überweisung des Gesamtbankkontos – an ein neues Institut, das die Umschuldungsmaßnahmen und den daraus resultierenden neuen Eigenkapitalbedarf mit Erfolg durchführt.
Wenn die Zinszusage für das vorherige Kreditgeschäft noch nicht ausgelaufen ist, ist die Genehmigung der bisherigen Finanzierungsbank für die geplante Umschuldung vonnöten. Diese Festzinsperiode soll den Kreditnehmer nicht nur vor Zinsänderungen bewahren, sondern der Hausbank auch eine fixe Bemessungsgrundlage bereitstellen. Manche Kreditinstitute vereinbaren eine vorzeitige Rückzahlung während der festgelegten Zinsbindungsdauer nur bei einem Verkauf einer Immobilie oder bei sozialer Notlage wie z. B. Erwerbslosigkeit oder Tod innerhalb der eigenen vier Wände.
Die übrigen Kreditinstitute vereinbaren die vorzeitige Vertragsauflösung, wenn der Kreditnehmer eine vorzeitige Rückzahlungsstrafe zahlt, um den Zinsschaden der Hausbank auszugleichen. Ist jedoch für die ursprüngliche Finanzierung eine 15-jährige Zinsbindungsfrist vorgesehen, hat der Kreditnehmer ein Rücktrittsrecht gemäß 489 Abs. 2 BWG. Das alte Darlehen kann nach 10 Jahren (nach vollständiger Auszahlung des Altdarlehens ) und einer Frist von sechs Monaten ohne Einwilligung der vorherigen Hausbank und ohne Vorauszahlung getilgt werden.
Dieses Angebot wird in der alltäglichen Anwendung immer wichtiger, da viele Kreditnehmer zwischen 2002 und 2004 für einen längeren Zinsbindungszeitraum optieren und diese gesetzliche Vorschrift nun zur Reduzierung ihrer Zinslast nutzen. Am Ende der Zinsbindungsfrist läuft der Vertrag aus und die vorherige Hausbank wird dem Kreditnehmer in der Regel sechs bis acht Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist ein Fortsetzungsangebot mit aktuellem Zinssatz unterbreiten, das der Kreditnehmer durch einfache Unterschrift und Rückgabe des Angebots annimmt.
PRAXIS | Allerdings gewähren Kreditinstitute für diese Verlängerungsangebote in der Regel bis zu 0,20% höhere Zinsen, als dies derzeit am Kapitalmarkt möglich wäre. Dabei berücksichtigen die Kreditinstitute lediglich die Annehmlichkeiten der Kreditnehmer und wünschen sich, dass sie keine Vergleichsangebote von anderen Instituten einholen. In den meisten Fällen funktioniert diese Berechnung noch heute.
Weil die Suche nach einer günstigeren Finanzierung mit einem gewissen Bürokratieaufwand einhergeht, den viele scheut, vor allem weil die Zinsunterschiede so klein erscheinen. Ein besonderes Merkmal für die Umschuldung am Ende der ausgewählten Zinsbindung sind so genannte Forward-Darlehen, mit denen die aktuellen Marktbedingungen bereits für die weitere Entwicklung gesichert werden können – in einer Zeit mit niedrigen Zinssätzen (siehe dazu den Abschnitt 12/69 des BBP).
Nachdem die Umschuldungsentscheidung gefallen ist, kommt die nächste Fragestellung, wie das ursprüngliche Kreditvolumen zu tilgen ist. Jetzt sind zumindest die Menschen wahrscheinlich dazu in der Lage und müssen im Falle einer Umschuldung wieder auf externes Kapital – also auf neue Kredite – zugreifen. Wie hoch ist der Refinanzierungsbedarf?
Zur exakten Planung des erforderlichen neuen Darlehensbetrages müssen die derzeitige Restverschuldung des alten Darlehens, die Summe einer etwaigen vorzeitigen Rückzahlung, die Kosten des Grundbuches, der mögliche Eigenkapitaleinsatz und, falls erforderlich, ein zusätzlicher Kapitalbedarf für Neuinvestitionen berücksichtigt werden. Zur Ermittlung der aktuellen Restsumme des Darlehens wird der jeweils zuletzt erstellte Jahresabschluß für das entsprechende Kreditkonto verlangt, den die Kreditinstitute in der Regel bis Februar/März des folgenden Jahres an ihre Kreditnehmer senden.
Wie hoch ist die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung? Die exakte Festlegung der vorzeitigen Rückzahlung wird von der Hausbank auf Wunsch vorgenommen. In den meisten Fällen kann der Agent der neuen Finanzierung jedoch bereits eine ungefähre Kalkulation der vorzeitigen Rückzahlung für eine erste Vorabprüfung vornehmen. Auch die Umschuldung einer vorhandenen Finanzierung durch eine neue Hausbank erfordert die Übergabe der zuvor beschlossenen Wertpapiere an den neuen Kreditgeber.
Weil es sich in der Regel um Immobilienhypotheken handeln, sollen diese im Wege des Grundbuches auf die neue Hausbank umgeschrieben werden. Hierfür entstehen sowohl für die Beurkundung der Abtretungsurkunde als auch für die Übertragung im Katasteramt Gebühren – je nach Betrag der angemeldeten Grundlast.
In der Regel sind diese Gebühren niedriger als eine Stornierung und Neuregistrierung einer Grundpfandrecht. Das vorhandene Kapital kann zur Teilrückzahlung und Reduktion des ursprünglichen Darlehens verwendet werden. Dem Kreditnehmer steht es offen, ob er sich für die geringere monatliche Rate oder einen schnelleren Schuldenabbau ausspricht. Es ist dann sinnvoll, den dafür notwendigen Anteil in die neue Planung der Umschuldungsfinanzierung miteinzubeziehen.
Der Betrag des neuen Kredits legt die Summe des Soll-Zinssatzes und damit den neuen Monatskreditsatz im Vergleich zu den geleisteten Sicherheitenstellungen fest. Der Rückzahlungsbetrag kann jedoch beliebig sein. Lediglich durch die jeweiligen persönlichen Belastungsgrenzen des Kreditnehmers sind die Einsatzmöglichkeiten begrenzt. Die beste Orientierungshilfe ist die bisherige Monatssumme, sofern diese bereits in der Vergangenheit problemlos erreicht wurde.
Ist der Rückzahlungsbetrag so hoch eingestellt, dass die Laufzeiten des neuen Kredits weniger als 10 Jahre betragen, sollte der feste Zinssatz angepaßt werden. Wie eine Umschuldung in der Realität aussieht, zeigt das folgende Beispiel am Beispiel von Kennzahlen. Eine Umschuldung würde in diesem Beispiel nicht nur die Darlehenslaufzeit um ca. 3 Jahre verkürzen.
Aufgrund des gesunkenen Zinssatzes und der erhöhten Rückzahlung würden trotz der angefallenen Entgelte wahrscheinlich 69.270 Euro weniger Zins aufkommen. Jeder, der einen neuen Darlehensantrag bei einer neuen Hausbank stellt, ist dort als Schuldner nicht bekannt. Vor der Bewilligung des beantragte Darlehens und der Durchführung der Umschuldung möchte die neue Hausbank ihren neuen Schuldner kennen lernen.
Die neue Hausbank weiß auch nichts von der Bürgschaft (in der Regel eine Immobilie), so dass auch die Immobilienunterlagen vorgelegt werden müssen, um eine Darlehenszusage zu erwirken. Im Falle einer Umschuldung ist vor allem zu berücksichtigen, dass der neue Darlehenszinssatz geringer ist als bei der ursprünglichen Finanzierung.
Der neue Zinssatz bestimmt die Summe des neuen Monatszinssatzes. Doch auch die monatliche Rückzahlung sollte nun erneut eingeplant werden. Die Zinsersparnis in der Zukunft könnte entweder zur Erhöhung der Rückzahlung – und damit zur Verkürzung der verbleibenden Laufzeit – oder zur Reduzierung der Tilgungsrate verwendet werden und den freigegebenen Geldbetrag auf monatlicher Basis zur Disposition stellen.
Die Gesamtdauer des neuen Kredits resultiert dann aus der Summe der ausgewählten Amortisation. Die Transaktion wird abgewickelt, sobald die neue kreditgebende Stelle ihre schriftliche Zustimmung erteilt hat. Das Restguthaben des alten Kredits wird von der neuen Hausbank unmittelbar an die treuhänderisch zu tilgende Hausbank übertragen – gegen Überweisung der zugesagten Wertpapiere. Eventuelle zusätzliche Kreditanforderungen können an den Kreditnehmer ausbezahlt werden, sobald die neue Hausbank alle erforderlichen Sicherungen hat.
Wo erhalte ich die neue Finanzierung? Wie bei der Neufinanzierung fängt die Umschuldungsplanung mit der Einholung entsprechender Abwicklungsangebote an. Ist der Kapitalbedarf ermittelt, sollte zunächst ein entsprechendes Finanzierungsangebot bei der zuvor tätigen Finanzierungsbank – in der Regel der eigenen Hausbank – eingeholt werden. Dies hat den Vorzug, dass bestehende Sicherheit nicht transferiert werden muss und dadurch niedrigere Aufwendungen entstehen.
Zudem verfügt diese in der Regel über beste Kenntnisse über das frühere Zahlungsverhalten und die finanziellen Gegebenheiten des Kreditnehmers. Vor allem, wenn auch die Kontoverwaltung bei dieser Hausbank mitbearbeitet wird. Es ist daher sinnvoll, sich gleichzeitig an eine andere Hausbank oder einen unabhängigen Finanzierungsmakler zu wenden, der mit mehreren regional und überregional agierenden Institutionen kooperiert.
PRAXIS | Die Vorabprüfung über einen kostenlosen Agenten ist auch deshalb aussagekräftiger, weil bei Einzelanfragen an mehrere Kreditinstitute jede einzelne eine “ Bonitätsanfrage “ in der Schublade des Kreditnehmers registriert. Für jeden weiteren Antrag bedeutet dies in der Regel auch eine Beeinträchtigung des SCHUFA-Scores und damit geringere Erfolgschancen für den gesamten Finanzierungsantrag.
Jeder seriöse Finanzierungsmakler erstellt kostenlos ein Angebot oder schließt vorab eine Gebührenvereinbarung mit dem Interessent ab. Das gilt besonders bei hohen Bearbeitungskosten, bedingt durch die Vielschichtigkeit einiger Finanzierungsfragen oder durch die spürbar geringen Aussichten. Wann ist die Umterminierung sinnvoll? Eine allgemeingültige Aussagen darüber, ob sich ein Umterminierungsprojekt rechnet oder nicht, ist aufgrund der Vielschichtigkeit der Materie nicht möglich.
So kann es sinnvoll sein, Schulden zu weniger günstigen Bedingungen umzuschulden, wenn dadurch derzeit liquide Mittel für notwendige Anlagen freigesetzt werden, die ohne diese liquide Mittel nicht möglich wären. Zum Beispiel kann die Umschuldung dieses Darlehens etwas kostspieliger werden, wenn man es einzeln ansieht. Wenn die freigesetzten Mittel aber für eine Investition verwendet werden können, die zu einer deutlichen Ertragssteigerung führt, war die Umschuldung sinnvoll und in der Summe eine sinnvolle Maßnahme.